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2021年05月26日
不動産(売買)の豆知識

心理的瑕疵物件(事故物件)の告知に関するガイドラインが初めて策定されました!

国土交通省が「事故物件(心理的瑕疵物件)」に関して、契約予定者に対して不動産業者が告知すべき対象とその内容をまとめたガイドライン(案)を初めて策定し公開しました。

まだ「案」ですので6月18日までパブリックコメントを募集すしています。

 

これまで告知が必要かどうかの判断基準がなかったので、告知するべきを告知しなかったり、告知しなくてもいいのに告知してしまい、トラブルが起きていました。

公開された「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)」には、告知すべき事案として、他殺、自死、事故死、その他原因が明らかでない死亡が発生した場合などを上げています。

一方、病気や老衰などの自然死、転倒事故による死亡は告知の対象外としています。

 

そこで今日は、「心理的瑕疵物件(事故物件)の告知に関するガイドラインが初めて策定されました!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

パブリックコメントとは?

パブリックコメントとは

公的な機関が、規則あるいは命令などの類のものを制定しようとするときに、広く公(パブリック)に、意見・情報・改善案(コメント)などを求める手続きです。

公的な機関が規則などを定める前に、その影響が及ぶ対象者などの意見を事前に聴取し、その結果を反映させ、よりよい行政を目指すことが目的に行われます。

(Wikipedia)

 

国土交通省の

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)はこちらから(PDFファイル)

 

ガイドラインの心理的瑕疵と不動産の範囲

心理的瑕疵には、

周辺環境や過去の使用用途などが該当することもありますが、

ガイドライン(案)では、取引の対象となる不動産で過去に起きた人の死に関する事案を取り扱うこになっています。

 

不動産の範囲には、

住宅として使われる「居住用不動産」と、オフィスや店舗などの「業務用不動産」がありますが、比較した場合、居住用不動産は人が継続的に生活する場所で、居住の快適さを期待して入居します。

他殺、自死、事故死など、人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いので、 ガイドライン(案)では居住用不動産を取り扱うこととになっています。

 

隣接住戸や前面道路など、

取引の対象外の不動産で発生した事案については取り扱いの対象外になっていますが、マンションなどで日常使用する共用部分は対象に含まれています。

 

告知が必要な事案

過去に他殺、自死、事故死が生じた場合には、契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすので、原則として告知しなければなりません。

また、過去に原因が明らかでない死が生じた場合(たえば、事故死か自然死か明らかでない場合)においても、原則として告知しなければなりまん。

 

告知が不要な事案

老衰、持病による病死などの「自然死」は、自宅での死因割合の9割を占めていて当然に予想され人の死なので、契約判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いことから告知は不要となっています。

また、「自然死」は心理的瑕疵には該当しないと言う判例が存在することか、契約判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられています。

 

そのほか、事故死であっても自宅の階段からの転落や、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死についも、そのような死が生ずることは当然に予想されるので、告知の対象外になっています。

ただし、自然死や日常生活中の不慮の死であっても、長期間にわたって人知れず放置さ
れたことで室内外に臭気・害虫等が発生し特殊清掃が行われた場合には、契約判断に重要な影響を及ぼす可能性があるので、原則として、告知しなければなりません。

 

宅地建物取引業者の告知事案の調査

宅地建物取引業者は、販売活動を行うにあたり、物件調査や情報収集を行う業務上の義務を負っています。

ただし、心理的瑕疵に関する事案が過去に生じていたかどうかが分からないのに、自発的に調査することは宅地建物取引業法上は認められていません。

 

営業売活に伴う通常の調査段階で、心理的瑕疵を知らされたり、自ら認識した場合は、宅地建物取引業者は、告知しなければなりません。

 

なお、媒介(仲介)業務を行う宅地建物取引業者は、売主に対して物件状況等確認書に過去に生じた心理的瑕疵についての記載を求めることで調査義務を果たしています。

この場合において、記載されていない心理的瑕疵が後日判明しても、宅地建物取引業者に重大な過失がなければ調査は適正になされたことになります。

 

売買契約において告知すべき内容

取引の対象不動産において、過去に心理的瑕疵となる事案が発生している場合は、事案の発生時期、事案の発生場所、及び事案の死因(不明である場合にはその旨)について、買主に告知しなければなりません。

告知内容については、売主や管理業者に照会し記入作成してもらった「物件状況確認書」の内容をそのまま告げる必要があります。

調査先である売主や管理業者から不明であると回答されたときや無回答のときには、その旨を告げれば足りるものとしています。

 

ここで気になるのが、心理的瑕疵事案が発生してから何年も期間が経過している場合、いつまで事案の存在を告げなければならないのか?です。

賃貸住宅の場合、いくつもの判例や公的賃貸住宅の募集運用のあり方から、心理的瑕疵事案の発生から概ね3年間は、借主に対してこれを告げるものとする、となっていますが、

売買の場合は、期間についての特段の定めがガイドライン(案)にはありません。

 

なお、亡くなった人の遺族や関係者のプライバシーに配慮する必要があるので、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死亡原因、発見状況等を告げる必要はありません。

また、買主・借主に事案の存在を告げる際には、後日のトラブル防止の観点から、書面の交付等によることが望ましいとなっています。

 

最後に・・・・!

ガイドライン(案)は、あくまで宅地建物取引業者が果たすべき責務について整理したものですが、消費者や賃貸事業者等の取引当事者の判断においても参考になり、トラブルの未然防止につながることが期待されています。

なお、ガイドライン(案)の内容は、あくまで現時点で妥当と考えられる一般的な基準ですので、将来この基準が妥当でなくなる可能性もあります。

 

また、新たな判例や取引実務の変化を踏まえながら、社会情勢や人々の意識の変化に応じて、適時に見直しを行っていくことになります。

まずは、パブリックコメントが集まることを期待します。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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