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2021年06月01日
不動産(売買)の豆知識

リースバックの買取価格が安くなる理由、家賃が高くなる理由、長く住めない理由!

「リースバック」は誰にも知られずに自宅を売ることができるし、売った後も、そのまま自宅に住み続けることができるし、メリットばかりでいいとこ取りの売却方法だと思つつも、隠されたデメリットもあるのでは、と思っている人は少なくないようです。

実は最近「リースバック」を検討しながらも疑問を感じた人が未来家不動産のブログにたどりつき相談と言うよりも質問をいただくことが少し増えたように感じているからです。

 

そこで今日は、「リースバックの買取価格が安くなる理由と家賃が高くなる理由!メリットとデメリット」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

不動産の買取方法「リースバック」とは?

不動産の買取方法のひとつである「リースバック」の正式名称は「セール・アンド・リースバック」と言います。

一般的な買取りと異なり、自宅を売却することで資金が一括で入手でき、さらに売却後も賃貸借契約のもと、そのまま住み続けることができるのです。

しかも、一定の条件のもと、売却した自宅を買い戻せる権利(買い戻し特約)をつけることもできるのです。

 

では、リースバックのおおまかな仕組みについて書きます。

不動産会社や投資家などのリースバック業者(買主)に

1.自宅を売却します

2.買主から売却代金を受け取ります

3.リースバック業者と賃貸借契約を締結します

4.毎月家賃を支払います

5.定められた期間住み続けることができます

 

ここで注意が必要なのが、定められた期間のことです。

これはリースバック業者によって異なりますが、

多くの場合、2年から3年の定期借家契約を締結します。

定期借家契約とは、同じ物件に住み続ける期間が決まっている賃貸借契約のことなのですが、売却後も同じ家に住めるとはいえ、契約によっては2年から3年で退去しなければいけない場合もあるのです。

 

リースバックのデメリット

いつものブログでは、何かの課題について書くときはメリットを先に書いて、次にデメリットを書くようにしているのですが、最近、疑問や不安のご相談が増えているので、今回はデメリットを先に書いてみたいと思います。

 

「リースバック」には後で書きます多くのメリットがあります。

ただし、デメリットもありますので利用する前には、必ず確認して欲しいことがありますので、ここからは、リースバックを利用するデメリットについて紹介します

 

買取り価格は相場よりも安くなります

リースバックの買取り価格は仲介の相場よりも安くなる可能性が大きくなります。

一般的な仲介での価格査定は、近隣の取引事例(相場)を調査比較して算出しますが、リースバックでの買取り価格は、その相場のおおよそ6割から8割程度になります。

 

その理由は、

家賃収入を目的とする投資用不動産として買取り価格を算出するので利回りを重視することになります。

また、リースバック期間終了後の不動産相場に変化(下落)が生じている可能性も考慮し、その損失回避も含めて買取り価格を算出しているからです。

 

もちろん、物件の築年数やメンテナンスの状態によっても変動しますし、買取を依頼するリースバック業者によっても価格は変動します。

いずれにしても、相場よりも価格が安くなることは知っていてください。

 

家賃が相場より高くなる可能性がある

家賃(リース料)が周辺の類似物件よりも高く設定される可能性があることを知っていてください。

もちろん物件にもよりますが、家賃の目安は、買取り価格の8%から10%程度になる可能性が高いのです。

その理由は、

リースバックでの家賃は、周辺の家賃相場との比較で設定されるのではなく、リースバック業者の買取り価格に対する利回りを考慮して設定されるためです。

 

たとえば、

1,000万円で買取りし10%の利回りを想定した場合の家賃は

1,000万円×10%=100万円 これが年間の想定家賃収入です。

それを12ヵ月で割ると83,333円になるので、8万4千円や8万5千円になるでしょう。

8%だと、1,000万円×8%÷12=66,666円で、6万7千円になる計算です。

 

いつまでも住み続けるわけではない

リースバックのメリットの一つに、「売却した自宅に住み続けることができる」がありますが、ここには条件があります。

リースバック業者によっては、一定の賃貸借契約期間(定期借家契約)を設けていますので、いつまでも住み続けることができない場合があるのです。

 

定期借家契約では所定の期間満了に伴い貸主(リースバック業者)が再契約を認めなければ、そこで契約は終了し退去しなければなりません。

もし、あなたが長く住み続けたいと考えているなら、普通賃貸借契約でリースバックできる業者を探すことをお勧めします。

 

また、リースバック業者によっては、契約期間満了後に物件の再販売を計画している場合もありますので、リースバック契約を締結するときには、賃貸借の期間も含め契約内容を必ず確認してください。

 

新たな居住ルールを守る義務

リースバックを利用して自宅を売却をすると、当たり前のことですが、自宅の所有権は第三者に移転しますので、所有資産ではなくなります。

そのため、住み続けた来た自宅であっても、使用するルールは新しい所有者が決めることになり、今まで通りの住み方ができない場合もあります。

 

売却した後は、所有物件に自ら住むのではなくて、第三者の所有物件に賃借人として住むことになるのです。

一般的な賃貸物件でも、ペットの飼育はダメ、喫煙はダメ、賃借人以外の同居はダメ、などのルールがありますが、リースバック業者によって定められたルールがあるのであれば、そのルールを守る義務があなたに生じるのです。

 

買い戻し価格は買取り価格よりも高くなる

リースバックのメリットの一つに「売った自宅を買い戻すことができる」がありますが、買い戻し価格は、あなたが売った価格(買取り価格)よりも高くなる可能性が大きいのです。

 

その理由は、

リースバック業者が買い戻しに応じる場合、再販売にかかる諸費用や利益を上乗せするからです。

一般的な買取りでも再販売価格には、買取り価格、買取り諸費用、リフォーム費用、再販売諸費用、利益を上乗せしています。

ですから、買取り価格は相場よりかなり安くしないと再販売で利益を出すことはできないのです。

 

また、上の3つのデメリットを考えると、

買い戻し価格が高くなることだけではなく、

何年か前に自宅を売却した価格よりも高い価格で買い戻しすることへの違和感や抵抗感も高くなるので、心理的に買い戻せる人は少ないようです。

 

リースバックのメリット

メリットについては、あなたが質問しなくてもリースバック業者が十分に説明してくれますので、ここでは、メリットの項目だけを書いておきます。

 

◆売却した後も住み慣れた自宅に住める

◆売却代金が直ぐ手に入る

◆借金せずに資金が調達できる

◆資金の使用使途は問われない

◆周りに知られず売却ができる

◆所有するための維持管理費が不要になる

◆売却した家を買い戻すことができる

 

最後に一言!

リースバックで自宅を売却すると、

売却した後も住み慣れた家で生活を続けることができ、一般的な仲介による売却よりも短期間で現金化ができるなど、資金調達では有効な手段になります。

ただ、全ての人にとって有効な売却方法とは言えない部分もあります。

 

あくまでも、リースバックは不動産の買取りであることは忘れないようにしてください。

そのうえで、リースバックのメリットとデメリットを踏まえて、あなたにとって有効な売却方法であるかを慎重に検討することをお勧めします。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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