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2021年06月02日
不動産(売買)の豆知識

仲介手数料の上限額は定められた昭和45年(1970年)から全く変わっていません!

「成約本体価格×3%+6万円」と言う計算式は、不動産売買の契約が成立したときに不動産業者が依頼者に対して請求する仲介手数料の額を計算するものです。

ネットでも仲介手数料についての記事が多く掲載されているので、ほとんどの人がご存じたと思います。

ただし、宅地建物取引業法で定められているのは、不動産業者が依頼者に請求できる上限額であることや、仲介手数料は依頼者と不動産業者との打合せで決めるべきものであることを知っている人は少ないと思います。

言い変えると、仲介手数料は値引きや減額しても法律上は全く問題はないのです。

 

そこで今日は、「仲介手数料の上限額は定められた昭和45年(1970年)から全く変わっていません!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

仲介手数料についての簡単な説明

仲介⼿数料は、不動産会社の仲介業務を依頼して、その結果、売買などの契約が成立したときに支払うことになる成功報酬のことです。

仲介業務とは依頼された売買の契約を成⽴させるためのお手伝いをすることですので、売買契約が成⽴しなければ、仲介⼿数料は発⽣しません。

 

仲介手数料は、契約が成⽴した時点で発⽣するので、契約成⽴後にその契約を解約したとしても仲介⼿数料を請求されることがあります。

たとえば、⼿付解除や違約解除となった場合で物件の引渡しができなくても仲介手数料は請求することができますので、覚えておいてください。

ただし、

契約が白紙解除になった場合は仲介手数料の支払いを請求されることはありません。

 

仲介手数料の上限は1970年に定められた

今もそのまま利用されている仲介手数料の上限額は、建設省告示により昭和45年(1970年)に定められました。

「成約本体価格×3%+6万円」と言う計算式は、売買価格が400万円を超える場合の速算式で、厳密には次の通りです。

 

売買価格が

◆200万円以下の部分は「5%」

◆200万円を超え400万円以下の部分は「4%」

◆400万円を超える部分は「3%」になります。

 

たとえば、売買価格が1,000万円の場合、

◆200万円以下の部分(200万円)

◆200万円を超え400万円の部分(200万円)

◆400万円を超える部分(600万円)に分け、

それぞれの料率を掛けて合計すると

◆200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%=36万円になり

◆1,000万円×3%+6万円=36万円の速算式と同じになります。

 

昭和45年(1970年)に定められたこの上限額は、一度も改正されることもなく今現在でも適用されているのです。

 

昭和45年(1970年)当時の出来事

昭和45年10月23日建設省告示第1552号で「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」が定められた当時を振り返ってみます。

 

■日本万国博覧会(大阪万博)開幕

■日本航空機よど号ハイジャック事件発生

■ケンタッキー・フライド・チキンの1号店が名古屋にオープン

■マクドナルド日本第1号店が銀座店にオープン

 

50年以上前の出来事ですので知らない人がほとんどで、まだ産まれていない人も多いことでしょう。それだけ昔に決められたものが、時代はもちろん、日本を取り巻く環境や経済状況も変化しているのに、全くその内容を変えずに今でも採用され続けているのです。

 

昭和45年(1970年)当時の不動産価格

昭和43年(1968年)~昭和44年(1969年)は「第3次マンションブーム」と言われていて、都心郊外の立地で50㎡の広さで2DKの間取りの物件が400万円から600万円で分譲されていました。

そして、昭和47年(1972年)~昭和48年(1973年)は「第3次マンションブーム」で、田中角栄首相の「列島改造論」が不動産ブームを生み、土地に対する投資が始まったのがこの時期です。

地価が高騰し、昭和45年(1970年)から住宅金融公庫の融資制度がスタートしたことも影響して、新築マンション平均価格が昭和48年(1973年)に初めて1,000万円を超えました。

 

このように、新築マンションが400万円、注文建築の価格も40坪の建物の広さで500万円位だった1970年に定められた仲介手数料の上限額が、

◆200万円以下の部分は「5%」◆200万円を超え400万円以下の部分は「4%」◆400万円を超える部分は「3%」と言う安い価格帯で分けれれていることには納得します。

しかし、10倍以上の価格になった今でも適用され続けているのには疑問が残ります。

 

昭和45年(1970年)当時の売買仲介業務

残念ながら昭和45年(1970年)はまだ小学生だったので、その当時の不動産業界のことは分からないのですが、私が不動産業界でお仕事をするようになった約35年前のことから書きたいと思います。

今現在、利用されている下記のような便利なツールは、その当時はどれも存在しませんでした。

 

<不動産業者にとっての便利なツール>

◆不動産業者間の物件情報共有ネットワーク(レインズ)

 レインズについてはこちらから

◆重要事項説明書、売買契約の協会標準書式

◆間取り作成ソフト、チラシ作成ソフト

◆パソコン、スマートフォン

◆ホームページ、インターネット、SNS

 

私が不動産業界で仕事を始めた頃は、物件情報を集めるだけでも一苦労でした。

自社以外の不動産業者を訪問して一軒ずつ紙の資料をいただくのですが、その業者にとっても貴重な情報ですから、そう簡単に他の業者には渡してくれません。

間取りも方眼紙にラッションペンで手書きで作成し、販売資料も手書きでした。一部、ワープロ(ワードプロセッサ)を使っている人もいましたが、ごく僅かです。

また、重要事項説明書や売買契約書の作成も手書きで、書き損じがあれば二重線を引いて書き直し、小さいハンコの訂正印で修正していました。

物件情報の発信もホームページなどはなく、全て紙媒体(チラシ)で、その作成も手作業です。B4の台紙に手書きで作成した間取り図面を縮尺コピーして貼り付け、物件概要も手書き、価格は数字のハンコを押して作成していました。そして、社内の輪転機で時間を掛けて印刷していました。

お客様への資料提供も、事務所に来ていただければ直接手渡しはできるのですが、ほとんどが、お客様宅を訪問するか、遠方の人でしたら必ず郵送になり、そのやり取りの繰り返しでした。

 

35年前でも、このような状況だったのに、

50年以上も前だともっと苦労があったと思います。

 

<購入希望者にとっての便利なルール>

◆SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイト

◆不動産会社のホームページ

◆メールやLINEなどの送信ルーツ

 

購入希望者も、インターネットで検索などできず、直接不動産業者を訪問しないと物件情報を収集することはできませんでした。

現在のように、どの不動産業者でもほぼ全ての物件情報を扱える時代ではなく、一軒目の不動産業者でもらった情報が気に入らなければ、他の業者を訪問しないと収集ができなかったのです。

 

便利になっても変わらない仲介手数料

仲介手数料の上限額が定められた50年前は、便利ツールなど全く無くて今とは比べものにならないほどの実務的な苦労があったはずです。

今や便利ツールを利用することで、実務的負担はかなり減っていて、さらに、不動産の取扱い単価は上昇し経済状況も変化しています。

 

だとしたら、50年前と変わらない仲介手数料の上限額は、それに応じて安くなってもいいのでは、と疑問を感じてしまいます。

なのに、現実はほとんどの不動産会社が「成約本体価格×3%+6万円」の仲介手数料を請求しています。

 

でも、期待してください!

今では、仲介手数料の値引きや半額、条件が整えば無料にしてくれる不動産会社が少しずつ増えてきています。

 

まだまだその数は少ないですが、

あなたが気になる物件をネット上で見つけたら、その物件を掲載している業者にすぐ連絡するのではなく

いろいろな不動産会社のホームページをよ~く見て、

仲介手数料の割引や無料になるサービスを実施しているのかどうか、

信頼できる会社かどうか、

地域のことをよく知っている会社かどうかなどなどを確認してから

あなたがここだと感じた不動産会社にアポイントメントを取るようにしてみてください。

きっと役に立つと思います。

 

未来家(みらいえ)不動産の新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」です

スーモ、ホームズ、アットホームなどのポータルサイトや、不動産会社のホームページで、気になる新築一戸建て(建売分譲住宅)がございましたら、是非ご相談ください!

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仲介手数料が無料になるかをお調べしご連絡いたします。

未来家不動産からは別の物件を紹介するなどしつこい営業は行いませんのでご安心ください。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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