マンションの「専有部分」と「規約共用部分と法定共用部分」そして意外な共用部分

新築でも中古でも、マンションの内覧に行くと、物件担当の営業マンから「ここは共用部分です」「ここからが専有部分です」という説明を受けます。

もしかしたら、そんな説明をしない営業マンもいるかもしれませんが、

マンションは「区分所有法」という法律によって「専有部分」と「共用部分」の二つに分けられ、それ以外の部分はありません。

その違いは、なんとなく理解できていても実際の境目となると疑問が生じるものです。

そこで今日は、「マンションの「専有部分」と「規約共用部分と法定共用部分」そして意外な共用部分」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

分譲マンションのような区分所有建物は、専有部分と共用部分から成っており、それ以外の部分はありません。

もし、数式に表すとしたら

マンション（区分所有建物） ＝ 専有部分 ＋ 共用部分

つまり、マンションの専有部分以外は全て共用部分になる、と言うことです。

専有部分は、特定の人が居住（利用）する部分のことです。

マンションでは複数の人が同じ建物内で生活していますが、複数の人が利用する階段やエレベーター、廊下などは「専有部分」ではなくて「共用部分」になります。

定義としては、躯体（コンクリート）で区画された住戸の内側を専有部分、専有部分以外を共用部分になります。

言い変えると、不特定多数の人が利用する建物部分（共用部分）から独立した壁や床、天井で囲われた住空間、つまり、住居や店舗、事務所などが専有部分になります。

リフォームやリノベーションなどで、交換、修理ができるのは、この専有部分だけに限られます。

そして、この独立して使用できる権利を「区分所有権」と言い、その所有者を「区分所有者」と言います。

分譲マンションのような区分所有建物では、

区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共用部分」と言います。

各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と言います。

具体的には、次の3つのものが「共用部分」になります。

１．区分所有者が共同で使用する部分

（廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など）

２．専有部分に属さない建物の付属物

（専有部分の外部にある電気、ガス、水道設備など）

３．本来は専有部分として使用できるのですが、

管理規約の定めにより共用部分とされたもの（管理人室、集会室など）

このような１～３の共用部分は、

原則として区分所有者全員の共有であり、共有持分を持っています。

この共有持分の割合は原則として

専有部分の床面積（専有面積）割合になりますが、規約により変えることもできます。

区分所有者は共有持分割合の共用部分を自由に売却等することはできません。

規約共用部分とは、

マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定において専用部分とすることができるが、管理規約によって共用部分とする建物部分を言います。

たとえば、マンションの管理人室や集会室、駐車場などです。

原則として、すべての区分所有者（賃借人を含む）が利用できますが、専用庭や駐車場などのように、規約によって特定の者に専用の使用権を認める場合もあります。

なお、区分所有法によって共用部分としなければならない建物部分を「法定共用部分」と言います。

法定共用部分とは、

マンションなどの区分所有建物では、区分所有法の規定に基づき共用部分としなければならない建物部分を言います。

壁・支柱・基礎・屋根など建物の主要構造部分や、共同で使う配管・配線、廊下・階段室・玄関など構造上共用とされる部分がこれに当たります。

なお、法定共用部分ではないが、管理規約によって共用で使用することになる建物部分を「規約共用部分」と言います。

「共用部分」と「専有部分」の違いで間違えやすいのが、バルコニー、ベランダ、玄関ドア、ベランダ側のサッシなどです。

これらは通常「専有部分」ではなく「共用部分」です。

自分の部屋についているので専有部分だと勘違いしている人も少なくありません。

これが「意外な共用部分」に当たります。

ただし、配管や配線については設置目的、設置場所などの諸条件によって解釈が異なることがあります。

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」）では、

給水管については本管から各住戸メーターを含む部分が「共用部分」、雑排水管及び汚水管については配管継手及び立て管が「共用部分」とされており、これが目安になります。

「区分所有」や「共用部分」、「専有部分」など、分譲マンションに住んでいる人なら、是非、その意味について知っていて欲しいと思います。

マンション内での大経的なトラブルは「水漏れ」です。

水漏れは、発生場所によって、責任の所在が異なってきます。

例えば、うっかり水を出しっぱなしにしていて床が水浸しになり、下の階へ水を漏らした場合は、上階の区分所有者が発生原因になりますので、下の階の人に対して責任を負わなければなりません。

しかし、マンションの躯体や床下を通っている給排水管が原因で水漏れが発生した場合は誰の責任になるのでしょう。

給水管については本管から各住戸のメーター部分までが「共用部分」になりますので、部屋の床下を通る管は「専有部分」になります。

共用部分である共用管が原因であれば「管理組合」が、専有部分である専有管が原因であれば区分所有者の責任になります。

ただし、専有管と共用管の定義はマンションごとに違う場合がありますので、トラブルの際は必ず管理規約を熟読してください。

また、水漏れ以外にも、トラブルは起こります。

専有部分であっても、下の階や隣室への騒音問題やバルコニーでの喫煙マナー問題、ゴミの捨て方の問題、廊下に荷物を置く通路妨害など、マンションならではのトラブルが発生する可能性があります。

複数の人が使用する共用部分ではもちろん、専有部分であっても、共同生活であることを意識して、迷惑をかけることがないように注意をしてください。

購入時にはあまり気にしない共用部分や専有部分の区別ですが、そこに住み始めると意識するようなことが多く出てきます。

周囲とのトラブルを回避するためにも、共用部分と専有部分の認識はしっかりと持っておきましょう。

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