マンションの「敷地権」とは？「敷地権」と「敷地利用権」との違い！

マンションにお住まいの方でしたら「敷地権（しきちけん）」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

不動産において、建物が建っている土地のことを「敷地」と呼び、敷地についての権利を「敷地利用権」と言います。

「敷地権」は、マンションにおいて建物の所有権と土地の共有持分権を、別々に売却できないように登記された権利形態のことを言い、所有権のような権利を表す用語ではなく、権利の「形態・形式」を示す言葉になります。

そこで今日は、マンションの「敷地権」とは？

「敷地権」と「敷地利用権」との違いについて書いてみたいと思います。

敷地権（しきちけん）は、一棟の区分所有建物（マンション）の敷地に関する権利のことを言い、敷地権と言う登記によって確定します。

分譲マンションのような建物を所有するためには、建物専有部分の「区分所有権」と建物が建っている敷地を利用する所有権や賃借権などの「敷地利用権利」が必要です。

この「区分所有権」と「敷地利用権」は原則として分離して処分できないことになっていることから、「建物と分離不能な敷地利用権」として登記された権利を「敷地権」と言います。

もう少し分かりやすく説明すると

「敷地権」とは、マンションの一室を所有している人は、その一室に付随している土地の共有持分だけを分離して処分することができないと言う権利形態のことです。

「敷地権」が登記されていれば、

マンションの専用部分に、所有権移転や抵当権設定などの権利変動の登記がなされても、敷地利用権に関する登記は省略できるので、区分所有建物の取引に伴う手続きが簡略されるのです。

マンションは、それぞれの部屋（区分建物）が独立して存在しているわけではありません。建物が存在する以上、土地も存在し、そこには必ず何らかの権利が存在します。

その権利には「所有権」「賃借権」「地上権」などがあり、建物が存在することの根拠となるこれらの権利を「敷地利用権」と言います。

マンションの土地所有権は、区分所有者全員で「共有」し、賃借権や地上権など所有権以外の権利は「準共有」されています。

これらの「敷地利用権」と「建物の所有権」を一体化し分離処分できないようにしたものが「敷地権」と言うことです。

少しややこしいですが、「敷地利用権」と「敷地権」は異なるのです。

例えば、一戸建てに住んでいるＡさんは、土地と建物の所有権を持っています。

Ａさんが土地だけをＢさんに売却した場合、Ａさんは土地の所有権を失い、Ｂさんからその土地を借りる（借地）ことになります。

マンションも、「土地だけ」または「建物だけ」を別々に売却することは可能です。

これを「分離処分」と言います。

しかし、所有者が多いマンションで「分離処分」を許してしまうと、「土地だけ」または「建物だけ」を売却する人が現れてしまい、建物の所有者と、その建物の共有持分割合の土地所有者が異なるケースが出てきます。

また、土地の登記簿謄本の書き換えが頻繁に発生することにもなります。

実際に敷地権が制度化される以前は、土地の登記簿謄本の書き換えミスが多発していました。

このような事態を踏まえ、昭和58年の区分所有法改正により建物と敷地の権利を一体化し分離処分できないように「敷地権」という権利形態が生まれたのです。