マンションの「敷地権」とは？「敷地権」と「敷地利用権」との違い！【rewrite】

マンションにお住まいでしたら「敷地権（しきちけん）」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

今日は、その「敷地権」についてのお話なんですが、本題に入る前に、まず用語の説明をさせていただきます。

ちょっとややこしいかもしれませんが、確認してください。

・マンションは、一棟の建物の中に、各住戸である専有部分が複数存在する建築物のことで、

・このような建物を「区分所有建物（くぶんしょゆうたてもの）」といいます。

・そして各住戸である専有部分を「区分建物（くぶんたてもの）」

・その所有者を「区分所有者（くぶんしょゆうしゃ）」

・その所有権を「区分所有権（くぶんしょゆうけん）」といいます。

次にマンションなど、

建築物が建っている土地のことを「敷地」と言います。

この敷地を利用できる権利を「敷地利用権」と言い、

敷地利用権には「所有権」や「賃借権」「地上権」があります。

このことを踏まえて今日は「マンションの「敷地権」とは？「敷地権」と「敷地利用権」の違い」についてお話をしたいと思います。

【rewrite】2022.007.15　【Original posting】2020.01.24

敷地権（しきちけん）は、一棟の区分所有建物（マンション）の敷地に関する権利形態のことで、土地と建物が一体となって登記されていて、専有部分と分離して処分ができない敷地に関する権利のことをいいます。

マンションの一室を所有するためには、専有部分の「区分所有権」と建物が建っている敷地を利用する所有権や賃借権、地上権などの「敷地利用権利」が必要になります。

この「区分所有権」と「敷地利用権」は原則として分離して処分できないことになっていて、「区分所有権と分離不能な敷地利用権」として登記された権利形態を「敷地権」と言います。

もう少し分かりやすく言いうと、「敷地権」という登記がなされていたら、マンションの一室である専有部分を所有している人は、その区分所有権に付随している土地の共有持分だけを分離して処分することができない、ということなんです。

これは、所有権のような権利を表す用語ではなく、所有権などの権利に関する「形態・形式」を示す言葉になります。

この権利形態は「敷地権」という登記がなされることで効力を持ち、マンションの専用部分に、所有権移転や抵当権設定などの権利変動の登記がなされても、敷地利用権に関する権利変動の登記は省略できることになるので、区分所有建物の取引に伴う手続きが簡略されることになるのです。

これが敷地権という権利形態になるわけです。

マンションの各住戸である専有部分は一棟の建物の一部分です。

そして、マンションの敷地は各区分所有者が共有でその権利を持っています。

共有ということは、

敷地の、ある特定部分を単独で持っているわけではない、ということです。

その共有の権利には、一般的のものでは「所有権」それ以外の権利として「賃借権」や「地上権」などがあるのですが、建物が存在することの根拠となるこれらの共有の権利のことを「敷地利用権」と言います。

そして、敷地利用権が所有権の場合は、区分所有者全員で「共有」することになり、賃借権や地上権など所有権以外の権利の場合は「準共有」していることになります。

これらの「敷地利用権」と「区分所有権」を一体化し、土地だけの分離処分ができないようにした権利形態が「敷地権」になるわけです。

つまり、区分所有権と敷地利用権の持ち分はセットになっていて、切り離して処分することができない、ということです。

マンションの敷地（土地）については、建物とは別に土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の表題部にある「敷地権の目的である土地の表示」と「敷地権の表示」の項目に記載されています。

上のマンションの登記簿謄本の見本を見ながら

一棟の建物の表示の表題部「敷地権の目的である土地の表示」には、「①土地の符号」「②所在及び地番」「③地目」「④地積」を表示しています。

「①土地の符号」は、マンションの敷地が2筆以上で構成される場合に、筆ごとに付ける番号です。今回は土地が一筆だけなので１だけになります。

次に専有部分の建物の表示にある敷地権の表示には、「①土地の符号」「②敷地権の種類」「③敷地権の割合」「原因及びその日付」を表示します。

敷地権の種類は、一般的なマンションは所有権が多いのですが、土地を借りて建築されている場合は、賃借権 或いは 地上権になります。

敷地権の割合は、共有持分や準共有持分の割合のことになるのですが、管理規約で特に定めがなければ、建物専有部分の床面積の割合になります。

そして、「原因及びその日付」の欄には敷地権となった年月日が記録されています。

例えば、一戸建てに住んでいるＡさんは、土地の所有権と建物の所有権を持っています。

Ａさんが土地だけをＢさんに売却した場合、Ａさんは土地の所有権を失い、Ｂさんからその土地を借りることになります。借地になるということです。

本来、マンションも「土地だけ」または「建物だけ」を別々に売却することは可能なんです。

これを「分離処分」と言うのですが、 所有者が多いマンションで「分離処分」を許してしまうと、「土地だけ」または「建物だけ」を売却する人が現れた場合、建物の所有者と、その建物の持分割合の敷地利用権を持っている人が異なるケースが出てきます。

また、土地の権利変動による登記簿謄本の書き換えが頻繁に発生することにもなります。

実際に、敷地権が制度化される以前は、土地の登記簿謄本の書き換えミスが多発していたこともあり、昭和58年の区分所有法改正により建物と敷地の権利を一体化し分離処分できないように「敷地権」という権利形態が生まれた、ということなんです。

付け加えると、敷地権が登記されていないマンションでも区分所有法では原則分離処分は禁止されています。原則と言うのはマンションの管理規約に別の定めがあるときは、そちらが優先されるからです。

ただし、管理規約のほとんどで分離処分や抵当権などの担保設定を禁止しているはずですので、分離処分はできないと思っていただいていた方がいいと思います。

マンションの敷地権と敷地利用権についてお話をしてまいりました。
お分かりいただけましたでしょうか？

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