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2021年08月02日
不動産(売買)の豆知識

新築一戸建ての固定資産税が4年目に増える理由!知らないと驚く新築の軽減措置

固定資産税と都市計画税は、市町村が税額を計算し

納税義務者である毎年1月1日時点の不動産所有者に対して納税額を通知し、納税義務者はそれに基づき税額を納付します。

地価は刻々と変化するので納税額の急激な変化は家計に支障をきたしますので、土地の評価額は3年に1度見直し(評価替え)が行われることになっています。

建物は減価償却をするので評価額は毎年下がっていくはずなのですが、新築一戸建ての固定資産税が4年目に増えたことで驚く人が多いのです。

 

そこで今日は、「新築一戸建ての固定資産税が4年目に増える理由!知らないと驚く新築の軽減措置」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家(みらいえ)不動産株式会社、代表、清水 浩治

 

固定資産税評価額と課税標準額

まず、税金の計算をする場合、必ず出てくるのが「課税標準額」という言葉です。

「課税標準額」は、税額を計算するうえで基礎となる課税対象のことをいいます。

 

固定資産税における課税標準額のことを「固定資産税課税標準額」というのですが、固定資産税には、「課税標準額」のほかに「評価額」という用語も使われます。

 

実は、課税標準額と評価額を混同している人が多いので少し詳しく書いてみます。

 

固定資産税評価額とは

「固定資産税評価額」は、不動産の価値を評価し算定した価額のことをいい、土地の場合は、一般的に公示地価の約70%の水準になるように調整されています。

 

この「固定資産税評価額」は、各市町村が決定していて、固定資産税の納税通知書とともに送られてくる課税明細書の「価格」もしくは「評価額」という欄で確認することができます。

 

固定資産税の「評価額」と「課税標準額」の違い

では、「固定資産税評価額」と「課税標準額」の違いについてです。

「固定資産税評価額」は、公示地価の70%を水準に決められた価格のことです。

「課税標準額」は、税額計算の基礎となる金額のことで、その金額に一定の税率をかけることで固定資産税の税額が決定されます。

 

農地や山林などの土地の場合、固定資産税評価額と課税標準額は同じ金額になるのですが、住宅用地(住居用の家屋が建っている土地)については、軽減措置や負担調整率が設定されているので、一般的に固定資産税評価額よりも課税標準額の方が低くなります

 

つまり、住宅用地の課税標準額に関しては、

その税負担を減らすために軽減措置が設けられていて、一定の割合で評価額が減額されるので、住宅用地の場合は固定資産税評価額と課税標準額は一致しないのです。

 

住宅用地の軽減措置については次に書いていきます。

 

固定資産税・都市計画税の税額計算

◆固定資産税の税額計算

 税額=課税標準×1.4%「標準税率」

 

◆都市計画税の税額計算

 税額=課税標準×最高0.3%「制限税率」

 

「標準税率」とは地方税法に規定されている通常の税率

「制限税率」とは課税する場合にこれを超えてはいけない税率

 

地方公共団体は条例により自由に税率を定めることができるので、標準税率・制限税率とは異なる税率を採用している自治体もあります。

固定資産税・都市計画税・不動産取得税等の「地方税の税率」は不動産の所在する地方公共団体にご確認ください。

 

固定資産税の課税の仕方と軽減措置

固定資産税の課税の仕方は、

◆毎年1月1日時点の不動産の所有者に対し市区町村が課税します

(固定資産税課税台帳に登録されている人)

◆納税は送られてくる納税通知書を使い納税します

◆一括払い又は年4回の分納のいずれかを選べます

◆課税標準は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です

◆住宅用地と新築住宅の建物に対しては軽減の特例が設けられています

◆急激に固定資産税の負担が増える地域は

 負担調整の特例により一定の率の増加に抑えられています

◆軽減の特例は特に申請しなくても市区町村が手続きをとってくれます

 

住宅用地の固定資産税の軽減措置
マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)など
住宅用地


◆小規模住宅用地(200㎡以下の部分)課税標準 × 1/6

◆一般住宅用地(200㎡超の部分)  課税標準 × 1/3
 但し、建物の課税床面積の10倍が上限になります

・店舗併用住宅の場合、
 居住用部分が1/2以上である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます
・その敷地のうえに住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます
・マンション等集合住宅の場合、
 敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します
・空家等対策の推進に関する特別措置法に
 基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除きます

新築住宅の
建物


新築住宅は120㎡(課税床面積)までの部分について3年間、或いは5年間にわたって固定資産税が1/2

(令和4年(2022年)3月31日までに新築された場合の特例)になります

・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅は、新築後5年間
・一般の住宅(上記以外)は、新築後3年間
・専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
・居住部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること
(貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)

認定長期
優良住宅
の建物

令和4年(2022年)3月31日までの間に新築された場合には新築から5年間(マンション等は7年間)税額が1/2に減額されます。

減額を受けるためには新築した年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までに申告が必要です

※住宅用地とは、
 専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります

※市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります

 

都市計画税の課税の仕方と軽減措置

都市計画税の課税の仕方は、

◆都市計画税は毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村が課税します

◆固定資産税と一括して納税します

◆税率は最高限度0.3%以内の範囲で課税されます

◆軽減の特例は特に申請しなくても市区町村がこの手続きをとってくれます

 

都市計画税の軽減措置
マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)など
住宅用地


◆小規模住宅用地(200㎡以下の部分)課税標準 × 1/3

◆一般住宅用地(200㎡超の部分)  課税標準 × 2/3

マンション等集合住宅の場合、
 敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します

・空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除きます

新築住宅の
建物


原則として軽減の特例はありません

但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります

※住宅用地とは、
 専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地となります


※市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります

 

木造の新築一戸建ての税額推移の例題

木造の新築一戸建ての場合、固定資産税は3年間半額になる軽減措置があります。

そこで気になるのが半額の軽減措置がなくなる4年目の税額はどうなるかです。

ここでの例題は、

固定資産税・都市計画税の1年目から4年目までの税額の推移を計算したものです。

 

<土地>

◆面積/120㎡

◆売買(実勢)価格/730万円

◆固定資産税評価額/510万円

 

<建物(新築)>

◆面積/110㎡

◆売買(実勢)価格/1,500万円

◆固定資産税評価額/1,050万円

 

※分かりやすいように簡易的な数値を設定しました

 

土地の固定資産税・都市計画税の推移

下記の表は、

課税対象の土地が「住宅用地」と「住宅用地以外」の比較を表しています。

 

土地の税額推移 評価額は4年間変動がないものとします
評価額対象軽減
措置
課税
標準額
税率税額
(円)
合計
(円)

120㎡

510万円

住宅用地6分の185万円固:1.4%11,90017,000
3分の1170万円都:0.3%5,100
住宅用地
以外
510万円固:1.4%71,40086,700
都:0.3%15,300

 

地価は刻々と変化しるので納税額の急激な変化は家計に支障をきたしますので、土地の評価額は3年に1度見直し(評価替え)が行われることになっています。

また、住宅用地には軽減措置があり評価額の6分の1が課税標準額になります。

◆小規模住宅用地(200㎡以下の部分)

 評価額の6分の1を課税標準に

◆一般住宅用地(200㎡を超え家屋の床面積の10倍までの部分)

 評価額の3分の1を課税標準に

 

建物(新築)の固定資産税・都市計画税の推移

◆3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅は、新築後5年間

◆一般の住宅(上記以外)は、新築後3年間

木造の新築一戸建ての場合、固定資産税が3年間半額になります。

※都市計画税には軽減措置はありません

 

木造新築一戸建ての税額推移 築後3年は固定資産税が半額に
課税
標準額
経過減価
補正率
補正後
(万円)
税率税額
(円)
軽減
措置
税額
合計

110㎡

1,050万円

1年
80%840固:1.4%117,60058,80084,000
都:0.3%25,200-----
3年
70%735固:1.4%102,90051,45073,500
都:0.3%22,050-----
4年
67%704固:1.4%98,560119,680
都:0.3%21,120-----

※建物の「経年減価補正表」はこちらをご覧ください(PDFファイル)

 

上記の2つの表から新築一戸建ての固定資産税・都市計画税の推移です

◆1年目:101,000円(建物の固定資産税半額)

◆3年目:90,500円(建物の固定資産税半額)

◆4年目:136,680円(建物の軽減措置なし)

 

4年目では、軽減措置が無くなるので高くなります。

例題では、新築1年目より高くなっています。

新築4年目に固定資産税が増え驚くことがないように覚えておいてください。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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