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2021年08月08日
不動産(売買)の豆知識

13種類の用途地域とは?住居系、商業系、工業系のエリア分けと建築できる建物の種類

土地や一戸建ての購入をするときには、さまざまな情報を確認することが必要です。

その一つに挙げられるのが「用途地域」です。

特に、マイホームの建築用地や、一戸建てを購入して将来建替えようとしている場合は、用途地域の確認は非常に重要です。

なぜなら用途地域ごとに、どんな建物なら建てられるのかを定めているので、確認しておかないと建築予定の家が建てられない場合もあるからです。

 

そこで今日は、「13種類の用途地域とは?住居系、商業系、工業系のエリア分けと建築できる建物の種類」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家(みらいえ)不動産株式会社、代表、清水 浩治

 

13種類の用途地域とは?

用途地域は、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居系、商業系、工業系の用途に応じて13の地域に分けられたエリアのことで、建てられる建物の種類や大きさなどが制限されています。


<住居系用途地域>

住環境が優先されている地域ですので基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。

・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第二種中高層住居専用地域 ・第一種住居地域 ・第二種住居地域 ・準住居地域 ・田園住居地域

 

<商業系用途地域>

主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。

・近隣商業地域 ・商業地域

 

<工業系用途地域>

主に工場の利便性を高める地域になります。

・準工業地域 ・工業地域 ・工業専用地域


なぜ、13もの地域に分けているかというと、

例えば、住宅の隣に大きな商業施設や工場がごちゃごちゃと建っていると、陽当りや騒音、臭気などで住みにくい環境になってしまいます。

工場にとっても、住宅街は大型トラックが通りにくいとか、渋滞を発生してしまうなど、仕事効率が悪い環境になることが考えられます。

そうなると、住む人にとっては環境が悪くなり、工場やオフィスを建てようとしている企業にとっても効率の悪い地域は避けることになるでしょう。

 

用途地域の目的

用途地域は、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居系、商業系、工業系の用途に応じてエリア分けしたものです。

 

都市計画での区域分け

1.都市計画区域/多くの人が生活し計画的に街づくりを進めていく地域

2.都市計画区域外/あまり人が生活していないため市街地化計画を保留している地域

3.準都市計画区域/人は少ないが重要な地域なので制限を設けておく地域

 

次に、上記1.都市計画区域は3つに区分されます

イ.市街化区域/既に市街地になっている、または優先して市街地化を図る地域

ロ.市街化調整区域/農地や緑地、山林などを守ることに重点を置く地域

ハ.非線引区域/市街化の予定はあるが、とりあえず現状のままにしておく地域

 

ちなみに用途地域は、1.都市計画区域の中の、イ.市街化区域に定められています。

 

用途地域を知れば暮らしが見えやすくなる

用途地域は、計画的な市街地を形成するために、13の地域に区分され地域毎に建築できる建物の制限が設けられています。

 

例えば、建ぺい率、容積率が異なります。

第一種低層住居専用地域の建ぺい率は、30%・40%・50%・60%があり、容積率も50%~200%になります。

第一種住居地域の建ぺい率は、50%・60%・80%、容積率は100%~500%です。

そのため同じ50坪の土地でも、用途地域によって建築面積や延べ床面積に差がでるため、第一種住居地域のほうが広い家を建てることが可能になるのです。

 

また、同じ低層住居専用地域でも、第一種低層住居専用地域では基本的にコンビニは建てられませんが、第二種低層住居専用地域は建てられます。

第一種と第二種がある地域は他にも「中高層住居専用地域」「住居地域」がありますが、第一種より第二種のほうが、住宅以外の建物を建てられる、つまり建物の種類が増えることになるのです。

そのため同じ「低層住居専用地域」でも第一種はコンビニがないので夜も静かな住宅街で、第二種は家の近くにコンビニがあって利便性など住環境が異なるのです。

 

このように用途地域によって「建てられる家の大きさや建物の高さ」や「周辺の住環境」が異なるので、用途地域を事前に調べることで住んでからの暮らし方が見えやすくなるのです。

 

では、13種類の用途地域について詳しく書いていきます。

 

1.第一種低層住居専用地域

都市計画法で第一種低層住居専用地域

「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/50%、60%、80%、100%、150%、200%(のうち都市計画で定められます)

◆建築物の高さ/10mまたは12m以下に制限されています

 

低層住宅のための地域で、建てられる高さが10mや12mに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。店舗は床面積の合計が50㎡以下であれば可能です。一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム

 

<建築できないもの>

イ.大学、専修学校、病院

ロ.店舗、事務所

ハ.工場

二.ホテル・旅館

ホ.遊戯施設・風俗施設

ヘ.自動車教習所

ト.倉庫業の倉庫

 

2.第二種低層住居専用地域

都市計画法で第二種低層住居専用地域は、

「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/50%、60%、80%、100%、150%、200%(のうち都市計画で定められます)

◆建築物の高さ/10mまたは12m以下に制限されています

 

主に低層住宅のための地域で、高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150㎡までの店舗が可能になるので、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ)

4.2階以下で作業場の面積が50㎡以下のパン屋等の工場

 

<建築できないもの>

イ.大学、専修学校、病院

ロ.上記に挙げたもの以外の店舗

ハ.事務所

二.上記に挙げたもの以外の工場

ホ.ホテル・旅館

へ.遊戯施設・風俗施設

ト.自動車教習所

チ・倉庫業の倉庫

 

3.第一種中高層住居専用地域

都市計画法で第一種中高層住居専用地域は、

「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

中高層住宅のための地域で、建物の高さ制限はありません。建物としては2階建て以内で床面積が500㎡以下の店舗なら建てられます。また、幼稚園~大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺なども建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など)

4.2階以下で作業場の面積が50㎡以下のパン屋等の工場

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の店舗

ロ.事務所

ハ.上記に挙げたもの以外の工場

二.ホテル・旅館

ホ.遊戯施設・風俗施設

ヘ.自動車教習所

ト.倉庫業の倉庫

 

4.第二種中高層住居専用地域

都市計画法で第二種中高層住居専用地域は、

「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されていまする。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

主に中高層住宅のための地域で、建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内&床面積1500㎡以下の店舗や事務所が建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗(2階以下かつ1,500㎡以下のものに限る すべての業種が可能)

4.事務所(2階以下かつ1,500㎡以下のものに限る)

5.2階以下で作業場の面積が50㎡以下のパン屋等の工場

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の店舗

ロ.上記に挙げたもの以外の事務所

ハ.上記に挙げたもの以外の工場

二.ホテル・旅館

ホ.遊戯施設・風俗施設

ヘ.自動車教習所

ト.倉庫業の倉庫

 

5.第一種住居地域

都市計画法で第一種住居地域は、

「住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/50%、60%、80%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

住宅の環境を守るための地域で、住宅以外は第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000㎡までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗(3,000㎡以下のものに限る)

4.事務所(3,000㎡以下のものに限る)

5.危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50㎡以下の工場

6.ホテル・旅館(3,000㎡以下のものに限る)

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場等(3,000㎡以下のものに限る)

8.自動車教習所(3,000㎡以下のものに限る)

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の店舗

ロ.上記に挙げたもの以外の事務所

ハ.上記に挙げたもの以外の工場

二.上記に挙げたもの以外のホテル・旅館

ホ.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

ヘ.上記に挙げたもの以外の自動車教習所

ト.倉庫業の倉庫

 

6.第二種住居地域

都市計画法で第二種住居地域は、

「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/50%、60%、80%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

主に住宅の環境を守るための地域で、5.第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000㎡以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等(床面積1万㎡以下)

4.事務所

5.危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50㎡以下の工場

6.ホテル・旅館

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(業種によっては床面積1万㎡以下)

8.自動車教習所

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の工場

ロ.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

ハ.倉庫業の倉庫

 

7.準住居地域

都市計画法で準住居地域は、

「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/50%、60%、80%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域で、国道や幹線道路沿いが指定されることが多いです。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等(床面積1万㎡以下)

4.事務所等

5.危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50㎡以下の工場

6.ホテル・旅館

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(業種によっては床面積1万㎡以下)、客席が200㎡のミニシアター

8.自動車教習所

9.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の工場

ロ.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

 

8.田園住居地域

田園住居地域は、

住居系用途地域の一つで、農業と調和した低層住宅の良好な住居環境を守るための地域です。

建物の制限は、1.第一種低層住居専用地域に近いです。

住宅のほか、幼稚園から高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/50%、60%、80%、100%、150%、200%(のうち都市計画で定められます)

◆建築物の高さ/10mまたは12m以下に制限されています

 

田園住居地域における規制の概要は、次の通りです

 

<開発規制>

農地である区域内において、①土地の形質の変更、②建築物・工作物の建築、③一定の土石等の堆積を行おうとする場合には、市町村長の許可が必要になります。

市町村長は、規模が300㎡未満の行為については許可しなければなりません。

 

<建築規制>

建築物の用途は、

・低層住居専用地域に建築可能なもの

・農業用施設

(農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等で面積500㎡以内のもの)

(農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの)

(農産物の生産資材の貯蔵に供するもの)に限られます

・建ぺい率、容積率、高さ、外壁後退は、低層住居専用地域と同様に制限されます

 

9.近隣商業地域

都市計画法で近隣商業地域は、

「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/60%、80%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。7.準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150㎡以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場も建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等

4.事務所等

5.危険や環境悪化の恐れが少ない作業場面積が150㎡以下の工場

6.ホテル・旅館

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等、客席が200㎡未満のミニシアター

8.自動車教習所

9.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の工場

ロ.上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設

 

10.商業地域

都市計画法で商業地域は、

「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/80%

◆容積率/200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%(のうち都市計画で定められます)

 

9.近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等

4.事務所等

5.危険や環境悪化の恐れが少ない作業場面積が150平方メートル以下の工場

6.ホテル・旅館

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等、映画館・劇場・料理店、キャバレー、個室付浴場

8.自動車教習所

9.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.上記に挙げたもの以外の工場

 

11.準工業地域

都市計画法で準工業地域

「主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/50%、60%、80%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%、500%(のうち都市計画で定められます)

 

主に、軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられ、住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等

4.事務所等

5.工場(危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場を除く)

6.ホテル・旅館

7.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等、料理店、キャバレー

8.自動車教習所

9.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.個室付き浴場

ロ.危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場

 

12.工業地域

都市計画法で工業地域

「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%、150%、200%、300%、400%(のうち都市計画で定められます)

 

どんな工場でも建てられる地域で住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。

 

<建築できるもの>

1.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

2.公衆浴場、老人ホーム

3.店舗等(床面積1万m²以下)

4.事務所等

5.工場

6.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等(業種によっては床面積1万m²以下)

7.自動車教習所

8.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院

ハ.ホテル・旅館

二.映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

 

13.工業専用地域

都市計画法で工業専用地域

「工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。

 

◆建ぺい率/30%、40%、50%、60%(のうち都市計画で定められます)

◆容積率/100%から400%の範囲内(5種類)

 

工場のための地域ですので、どんな工場でも建てられますが住宅は建てられません。

 

<建築できるもの>

1.公衆浴場

2.店舗等(物販店、飲食店を除く)

3.事務所

4.工場

5.カラオケボックス等(床面積1万m²以下)

6.自動車教習所

7.倉庫業の倉庫

 

<建築できないもの>

イ.住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館

ロ.幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院

ハ.老人ホーム

二.飲食店等

ホ.ホテル・旅館

ヘ.ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場、パチンコ屋・麻雀屋、映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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