不動産売買での抵当権の抹消時期？認識間違いが多い「所有権移転の時期までに」

売買する不動産に「抵当権」が設定されている物件は少なくありません。

すでに住宅ローンなどの借入れを完済していて「抵当権」の効力がなくなっているのであれば問題はないのですが、

まだ、返済が残っている場合、いつまでに、どのようにして「抵当権」を抹消すればいいのでしょう？

そこで認識間違いが多いのが「いつまでに」の時期についてです。

そこで今日は、不動産売買での抵当権の抹消時期？認識間違いが多い「所有権移転の時期までに」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

住宅ローンなどのように借入額が大きい場合、購入する不動産を借金の担保にします。

もし、住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は裁判所に申し立てて、担保になっている不動産を競売にかけ、強制売却で得たお金から貸していたお金を優先的に返してもらいます。

このように、返済が滞ったときに不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といいます。

売主が住宅ローンの返済中で「抵当権」の効力も残っている状態で所有権を移転した場合、もし売主が返済を怠り金融機関が「抵当権」を実行してしまうと、買主は不動産を失ってしまうことになるのです。

このようなことを避けるために不動産売買では売主の責任で抵当権を必ず抹消しなければならないのです。

ちなみに、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といい、この権利を持っていることを第三者に明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」といいます。

その場合、金融機関を「抵当権者」、住宅ローンの借入者を「抵当権設定者」といいます。

不動産契約書には「抵当権等の抹消」という約定があります。

その条文は、

売主は買主に対し、本物件について、第△条の「所有権移転の時期までに」その責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。

とあります。

これは、売主が「所有権移転の時期までに」抵当権など買主の完全な所有権を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならないことを定めた約定になります。

では、「所有権移転の時期までに」とは、いつのことなのでしょう？

不動産契約書には「所有権移転の時期」という約定があります。

その条文は、

本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

とあります。

所有権とは、土地や建物などの不動産を自由に使用、収益、処分することができる権利のことなので、いつ売主から買主の物になるのかを定めているわけです。

つまり、売買物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払ったときに、買主に移転しますので、

「所有権移転の時期までに」は、「買主が売買代金の全額を売主に支払うまでに」になるわけです。

住宅ローンの残債が多い場合、「所有権移転の時期までに」抵当権の除去抹消ができない売主様が多いのが実情です。

なぜなら、買主から売買代金全額を受け取るまでに、売主は自己資金を充当して住宅ローンの残債を完済し抵当権を抹消しなければならないからです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合は、購入する不動産に他の住宅ローン（抵当権）が残っていたら融資実行もしてもらえないのです。

なぜなら、本来、住宅ローンは、買主への所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記が完了後に融資実行されるものだからです。

たとえば、売主の残債が10万円や20万円くらいなら自己資金を充当して抹消は可能かもしれませんが、500万円や1,000万円であれば、つなぎ融資や身内など他から借りてくるなどしないと抹消できないケースがほとんどなのです。

もちろん、つなぎ融資を利用する場合、申込費用や金利が発生します。身内にお金を借りるにも頭を下げなければならないでしょう。

そのような問題を解決する方法が「同時決済」という方法です。

「同時決済」は不動産売買の「残金決済・引き渡し」時の手続き方法のひとつです。

売主が借りている住宅ローンの全額返済をつなぎ融資など他からの借入れを利用せず「売買代金を充当して完済する方法です。

その具体的な流れは、まず、

１．担当司法書士が、

・売主側の抵当権抹消登記手続き書類

・買主への所有権移転登記手続き書類

・買主側の抵当権設定登記手続き書類が不備なく全て揃っているかを確認します

２．その後、金融機関は

司法書士から書類に不備がないことの報告を受け、買主の住宅ローン融資を実行します

そして、次に

３．買主は住宅ローンの融資実行金を充当して売主に売買代金を支払います

４．売主は買主からの売買代金を充当して住宅ローンの残債を完済します

５．最後に、司法書士が法務局に出向き

売主側の抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記を同日同時に申請を行い、その日の手続きは完了します。

この１～５の手続きを同日に行う取引方法を「同時決済」というのです。

売主側の抵当権の抹消時期は、本来の約定では「所有権移転の時期までに」になっていますが、同時決済で取引を行う場合は「所有権移転登記の時期までに」に変更しなければなりません。

そのため、抵当権の抹消時期を変更し明確にするためには本来の約定に対する特約を設定する必要があるのです。

未来家不動産が同時決済を行う場合に明記している特約条項です。

本契約書第〇条（抵当権等の抹消）に定める抵当権等の除去抹消の時期については、売主が買主から受領する残代金を充当して、その債務を完済し抹消することとします。

 

この為、前記抵当権の抹消登記については、本契約書第□条に定める所有権移転登記と同時にその申請手続きを行うことを、売主及び買主は確認しました。

 

また、これに伴い、第△条の「第△条の所有権移転時期までに」は「第□条の所有権移転登記の時期までに」と読替えることとします。

この特約を付していないと売主様は買主様から売買代金全額を受け取る前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ違約になってしまうのです。

つまり、同時決済は行うことはできなくなりますので、この特約を付さずに同時決済を行っている不動産業者には注意をしてください。

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