公道と私道と公衆用道路の違いと私道の無償通行・掘削承諾書の注意点

道路には「公道」と「私道」があります。

また「公衆用道路」は「公（おおやけ）」という字がついているので「公道」と混同している人もいますが、必ずしも公共のものとは限らないのです。

「私道の通行・掘削承諾書」とは、

他人所有の私道に所有者以外の人が、上下水道管などの埋設や引き込み工事、あるいは補修工事を行うことに対して私道の所有者が、その工事をすることを承諾した書面のことで、承諾がなければ掘削を伴う工事ができないのです。

このように私道に面している土地を購入するときには少し注意が必要になります。

そこで今日は、「公道と私道と公衆用道路の違いと私道の無償通行・掘削承諾書の注意点」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産（株）みらいえふどうさん代表、清水　浩治

「公道」は、国や地方公共団体が所有している道路のことで、道路整備も国や地方公共団体が行います。

一方それ以外の、個人や法人、団体等が所有している道路は「私道」になり、道路整備は私道の所有者が行うことになります。

また、私道の所有者には私道の通行許可に対する権限も持っています。

そのうえで、建物の建築を検討しているのでしたら、まずは建築予定地に接道している道が「建築基準法上の道路」かどうかを調べる必要があります。

公道でも私道でも「建築基準法上の道路」でしたら、その道路に面した土地に建物を建築することができます。

逆に、公道でも私道でも「建築基準法上の道路」と認められていない、だたの通路である場合もありますので、その場合は建物を建築することはできません。

このように建築基準法では、建築物の敷地は「幅員（ふくいん）」4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という「接道義務」が定められています。

ただし、その道が公道か私道かは関係ないのです。

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「公衆用道路」は「公（おおやけ）」という字が付いているので「公道」と勘違いしている人もいますが、必ずしも公共の物とは限らないのです。

そもそも「公衆用道路」は不動産登記規則で定義される23種類の地目の内の一つであって、公道私道の区別で使われるものではありません。

不動産登記事務取扱手続準則では

「道路法による道路であるかどうかを問わず一般交通の用に供する道路」としているので、高速道路、国道、県道、市町村道だけでなく、農道、林道も「公衆用道路」になり、個人の所有である「私道」であっても「公衆用道路」として登記されている道も多いのです。

つまり私道が「公衆用道路」と登記されていても、あくまで個人の所有ですので、その道に権利を持たない第三者が好き勝手に利用することはできないのです。

分かりやすく言うと、徒歩による通行はともかくとして、自動車での通行や、工事車両の通行を制限される可能性があります。

また、建物を建築する場合に上下水道管などを、その私道に埋設しなければならない場合、私道の所有者から拒否される可能性もあるのです。

他人が所有している私道にのみ面している土地や土地付き一戸建てを購入する場合や、公道に面しているが上下水道管などが私道に埋設されている場合は、私道の所有者から私道の通行や掘削などに対して制限を受けることがあります。

そこで、その私道を自由に通行したり、上下水道管などを交換したり修繕するときに私道を掘削したり工事車両が通行することについて、事前に私道所有者から承諾を得ておくことをお勧めします。

一般的には「私道の無償通行・掘削承諾書」という書類を、売主と私道の所有者との間で作成してもらい、それを買主が引く継ぐことになります。

ここで注意して欲しいことは、契約締結前に承諾書の取得ができることが最善なのですが、契約書の特約条項に承諾書の取得を停止条件や解除条件を付す場合、契約締結前に売主のみ、あるいは売主と仲介会社とで私道所有者へ承諾書の交付について打診しておくことです。

事前に打診することで、特に問題なく取得できそうなのか、あるいは、できないなのか。できるとしても承諾料を請求されそうなのかが分かります。

とは言え、不動産取引の経験がない売主様にとっては何をどうしたらいいのかが分からないと思いますが、仲介会社が誘導してくれますので安心してください。

承諾書の取得ができないことで契約が白紙解除になってしまったら、今までの努力が無駄になってしまいます。

承諾書の内容としては、次の4点を押さえておくことが重要になります。

私道の無償通行・掘削の承諾内容で押さえるべき4点は次の通りです。

１．購入対象の土地所有者およびその関係者が、その私道を無償で通行することへの承諾（車両の通行を含みます）

２．購入対象の土地に上下水道管等、生活に必要な設備を設置する場合、その私道を無償で掘削することを承諾すること（ただし、工事業者は自己の責任と費用負担で対象私道を原状復旧する）

３．私道所有者および購入対象の土地所有者が変わる場合も上記2点について承継し遵守すること（第三者継承）

４．住宅ローンを利用して購入する場合は、金融機関が承認する内容にすること

このように、私道所有者と売主が上記のような承諾内容を書面で交わしていれば、買主は安心して購入できます。

また、売主も引渡し後に買主からクレームを受けるということもなくなるでしょう。