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2021年09月06日
不動産(売買)の豆知識

不動産売却時の譲渡費用と不動産購入時の取得費に該当するものと該当しないもの

不動産を売却したときの利益(譲渡所得)を計算するときにポイントになるのが、売却で得た収入から控除することができる譲渡費用や取得費です。

利益を得た場合は不動産所得として確定申告をしなければなりませんが、譲渡費用や取得費に該当しない項目があるので注意が必要です。

正しく譲渡費用や取得費を理解することで節税につながる可能性もありますので、確定申告の段階で慌てることのないように、売却前から、どの費用が譲渡費用や取得費に該当するのかを理解しておいて欲しいと思います。

 

そこで今日は「不動産売却時の譲渡費用と不動産購入時の取得費に該当するものと該当しないもの」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家(みらいえ)不動産株式会社 代表、清水 浩治

 

不動産の譲渡所得税とは

不動産を売却して利益(譲渡所得)を得た場合、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の税率は、

短期譲渡所得の場合39.63%

(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得の場合20.315%

(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)です。

売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が

5年以内の場合は「短期譲渡所得」

5年超の場合は「長期譲渡所得」になります。

 

譲渡所得の計算では譲渡費用と取得費がポイント

不動産を売却したときの譲渡所得の計算式は、

譲渡所得=不動産の売却価格ー(取得費+譲渡費用)です。

 

<譲渡費用とは>

譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、維持管理費用などは該当しません。

 

<取得費とは>

取得費は土地や建物を購入した当時にかかった費用や改良費など合計したものです。

ただし、建物の場合は購入代金がそのまま取得費にはならず、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算しますので、注意してください。

 

譲渡費用に該当するものとは

譲渡費用に該当する主なものは次のとおりです。

 

1.不動産を売るために支払った仲介手数料

2.印紙税で売主が負担したもの

3.貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

4.土地を売るために、その土地上の建物の取壊し費用とその建物の損失額

5.土地を売るためにの土地の測量費用、分筆・合筆費用

6.借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

7.既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金

これは、不動産を売る契約をした後に、より高い価額で他者に売るために既契約者(買主)との契約を解除するために支払った違約金のことです

 

このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。

 

譲渡費用に該当しないものとは

譲渡費用は、売るために直接かかった費用をいいますので、

修繕費や固定資産税など、その資産の維持管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用には該当しません。

また、抵当権抹消や所有者の住所氏名の変更登記の費用は該当しないとされています。

 

▲抵当権抹消費用/

売却しなくても、借入金を完済すれば抹消手続きが発生するため

▲所有者の住所氏名変更登記費用/

住所や氏名を変更したときに所有者がやっておきべきものであるため

▲残置物撤去費用/

引越費用と同様、譲渡に直接要した費用にあたらないと考えるため

▲遺産分割に係る弁護士費用等/

相続人の間での紛争を解決するための費用で譲渡に直接要した費用にあたらない

 

取得費に該当するものとは

取得費に該当する主なものは次のとおりです。

 

1.不動産を購入したときや、贈与、相続又は遺贈により取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税などの税金

ただし、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません

2.借主がいる不動産を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

3.土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

4.土地の取得に際して支払った土地の測量費

5.所有権などを確保するために要した訴訟費用

例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます

なお、相続財産である不動産を遺産分割するための訴訟費用等は取得費になりません

6.建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

7.土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

8.既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

 

取得費に該当するもと該当しないもの

<取得費に該当するも>

◆購入代金
◆仲介手数料
◆登録免許税、司法書士の報酬

◆土地上の建物(古屋)代金 および 解体費用(1年くらいで解体)
◆整地・埋立・盛土・擁壁工事・下水道工事などの費用
◆測量費用、分筆費用、合筆費用
◆建物の 設計料・設計変更費用・建築確認申請料など
◆リフォーム・増改築

◆訴訟費用(遺産分割のための訴訟は除く)
◆立退料
◆違約金(別物件購入するため契約解除した場合)

◆印紙税・不動産取得税印紙税
◆固定資産税・都市計画税の精算金
◆新築マンションの修繕積立基金
◆住宅ローンの事務手数料

融資実行日から住宅の使用開始日までの
◆住宅ローン保証料
◆住宅ローン金利
◆団体信用生命保険料

 

<取得費に該当しないもの>

▲つなぎローン事務手数料・金利

住宅の使用開始日以降の
▲住宅ローン保証料
▲住宅ローン金利
▲団体信用生命保険料

▲火災保険料等(家屋・家財・地震)
▲インターネット加入料・CATV使用料
▲マンションの管理費・修繕積立金(毎月支払い)

▲引越費用
▲家具家電購入費用
▲自治会費、町内会費

 

建物は減価償却費相当額を差し引く

建物の場合は購入代金などがそのまま取得費とならず、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

減価償却費とは、固定資産を減額させていく手続きで計上される費用のことで、減価償却費の算出方法は、建物が業務用資産なのか、非業務用資産なのかによっても異なります。

 

非業務用資産の場合、

減価償却費=取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 で算出します。

償却率は建物の構造によっても異なるため以下で確認してください

建物の構造耐用年数償却率
 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造70年0.015
 れんが造、石造又はブロック造57年0.018
金属造 骨格材の肉厚4mm超51年0.020
 骨格材の肉厚3mm超4mm以下40年0.025
 骨格材の肉厚3mm以下28年0.036
 木造又は合成樹脂造33年0.031
 木骨モルタル造30年0.034

※非業務用資産の耐用年数は業務用資産の1.5倍です

 

取得費が全く分からない場合

相続などで不動産を取得した場合ように、取得費がいくらだったのか全くわからないこともあります。

このように取得費が不明の場合、

概算取得費として売却した金額の5%相当を取得費として算出することができます。

 

例えば、

取得費不明の不動産を1,000万円で売却した場合、概算取得費は50万円になります。

 

実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、売却額の5%相当額を取得費とすることができます。

逆に、取得費が売った金額の5%相当額を上回る場合でも、売却額の5%相当額が取得費になってしまいます。

 

最後に一言!

譲渡費用は多ければ多いほど譲渡所得税を節税する効果があります。

そのため、譲渡費用や取得費は取りこぼしのないようにしたいものですが、不動産売却のために使った費用と思われるものでも譲渡費用に該当しないものもありますので注意が必要です。

 

譲渡費用の範囲は広く判断が難しいですが、

◆売却するために直接必要な経費であるかどうか

◆売却価額を増加させるために必要な経費であるかどうか

を基準にすると判断がしやすいと思います。

 

いずれにしても、税金のことは税理士や最寄りの税務署に事前に相談し、間違いのない申告をしてください。

そのためには、経費を証明するための領収証が必要になりますので、売却するときはできるだけ領収証を集めて相談してください。

そしてもし、これから不動産を購入するであれば、領収証は一箇所にまとめて保管しておくことをお勧めします。

実務では、紛失しているお客さまが少なくないからです。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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