不動産を売却するときに売主様が行う登記の種類と登記費用、関西と関東の商慣習の違い

関西圏では、不動産を売却するときに売主様には、仲介手数料や印紙代の他、登記費用が必要になります。

売主様としては、売却時にどのような登記が必要になるのか、そして、その費用はどれくらいになるのかは知っておきたいことだと思います。

そこで今日は「不動産を売却するときに売主様が行う登記の種類と登記費用、関西と関東の商慣習の違い」について書いてみたいと思います。

不動産登記とは、私たちの大切な財産である不動産（土地や建物）の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載することです。

これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようになり、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

今では、不動産（土地や建物）の一つ一つについて、所在はどこで、どれくらいの広さがあり、誰が所有しているのか、といった情報を法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正確なのかを判断した上でコンピュータに記録しています。

不動産売却後に登記をしなければ、権利が移転したことを当事者以外の第三者に主張することができませんので、権利を明確にするためにも不動産の登記は必要なのです。

不動産売買の取引で必要となる登記の種類は、「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」「所有権移転登記」売主の「住所・氏名の変更登記」などがあります。

＜抵当権抹消登記＞

抵当権抹消登記は、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に抹消する申請のことです。

通常、住宅ローンを借りると、金融機関や保証会社が権利者となる抵当権が対象の土地や建物に設定されています。

抵当権が設定されたままで売却すると、買主の完全な所有権を阻害することになりますので、住宅ローン完済し抵当権の抹消登記が必須になります。

＜抵当権設定登記＞

抵当権設定は、住宅ローンを借りるときに、金融機関や保証会社が権利者となり土地や建物に担保権を設定することです。

金融機関などの債権者は、債務者（買主様）の住宅ローン返済が滞り、支払いが困難であると判断すると、所定の手続きのうえ、土地と建物を競売にかけることができるのです。

＜所有権移転登記＞

所有権移転登記は、売主から買主に所有権を移転する登記のことです。この登記は、不動産売買の他、相続や贈与でも行いますが、現在の法律では義務化はされていません。

＜住所・氏名の変更登記＞

不動産の売買では、売主様の所有権を登記したときとの住所・氏名が、現在の印鑑登録証明書の住所・氏名と異なっている場合は、現在の住所・氏名に変更する登記が必要になります。

不動産の所有者が、引越しをして住所が変わっても、結婚や離婚をして氏名が変わっても、登記簿上の住所や氏名が自動的に変わることはないのです。

＜売渡証書の作成＞

売渡証書は、所有権移転の登記を申請するときに添付する「所有権移転登記の原因を証する書面」で、売主の住所氏名、買主の住所氏名、売買対象不動産の概要が記載されています。

一般的には、登記手続を担当する司法書士が、不動産売買契約書を基に作成します。

＜売主が負担する登記費用＞

◆抵当権抹消登記費用

　登録免許税は不動産1個につき1,000円です

　土地1筆、建物1棟なら不動産2個ですので2,000円です

◆住所・氏名変更登記費用

　住所変更登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円、

　氏名変更登記も不動産1個につき1,000円です

　土地1筆、建物1棟に住所と氏名を変更する場合は4,000です

◆売渡証書作成費用（立会い料）

　相場は15,000円から30,000円です

＜買主が負担する登記費用＞

◆所有権移転登記費用

◆抵当権設定登記費用

買主が負担する登録免許税は、不動産の固定資産税評価額や融資額、軽減措置が受けられる不動産かによって税率が変わりますので、購入を決断される前に不動産会社の担当者に必ず確認をするようにしてください。

また、売主様も買主様も、登録免許税の他に司法書士に登記を依頼する場合は別途報酬も必要になり、その額は司法書士が自由に決めることができることになっていますので、併せて事前に確認をするようにしてください。

前述の売主様と買主様の負担区分は、関西圏での取引の場合になります。

関東圏では、売主様の「売渡証書作成費用（立会料）」は不要になるみたいです。

つまり、抵当権の抹消も住所・氏名の変更登記もない場合は、売主様の費用負担は0円になるということです。

年に何回か、関東圏にお住いの売主様が関西圏の不動産を売却することがあるのですが、トラブルにならないように事前に商慣習の違いを説明するようにしています。

地域によっては、売主様と買主様が負担する費用を合計して、それぞれ半分ずつ負担するところもあるようですね。

地域によって商慣習は異なりますので、宅地建物取引業者としても注意をしていきたいと思います。