再建築不可物件ってどんな物件ですか？建物を建築してはいけない理由とは？

「中古の一戸建ての販売資料を見ていたら「再建築不可」という文字を目にしました。実際に建物が建っているのに、なぜ再建築ができないのですか？」

あるお客様からの質問です。

今現在、建物が建っているのに、なぜ建て替えができないのか？極々素直な疑問だと思います。

そこで今日は、「再建築不可物件ってどんな物件ですか？建物を建築してはいけない理由とは？」について書いてみたいと思います。

再建築不可物件とは、

その土地上に建っている建物を一度壊してしまうと建て替えができない土地のことです。

今現在建物があるということは、過去では建築することができた土地なのはずなのに、なぜ今では、建て替えができないのか、疑問に思う人がほとんどだと思います。

では、どうして再建築不可物件が存在するのでしょうか？

それは、昭和25年の建築基準法、および、昭和43年の都市計画法ができる以前では、今では再建築不可になってしまう土地でも建物を建築することは違法ではなかったからです。

法律ができたからといって、それ以前に建築された建物を後か取り壊せとは言えないので、将来、建て替えするときは今の法律に従ってもらう、つまり、次の建築は認められないため「再建築不可物件」という扱いになってしまうのです。

こうした背景から、「再建築不可物件」には築年数の古いものが多いのです。

再建築不可となる最大の原因は、

建物が建つ土地と、その土地が接する道路との関係によります。

具体的には次の3つです。

１．道路に接する範囲が短い

２．土地が道路に接していない

３．接する道路の幅員が狭い

４．接する道路が建築基準法上の道路ではない

◆土地Ａは、道路と接していますが、接する長さが短いです。この道路と接している長さが（接道幅）が2ｍ未満の場合は、その土地は再建築不可になります。

実際に存在する再建築不可物件は、この形状の土地が多いです。

◆土地Ｂは、四方を他の土地に囲まれていて道路に全く面していません。このような道路に接していな土地は再建築不可物件になります。

◆土地Ｃは、道路には接していますが、接している道路の幅が狭い、或いは、建築基準法上の道路ではないので、再建築は不可になります。

建築基準法で定められた建物を建築できる土地の条件は、原則として幅員4ｍ（6ｍ）以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければ建物の建築はできないのです。

つまり、この条件に当てはまらない土地は「再建築不可物件」になってしまうのです。

土地と道路との関係によって、その土地が建物を建築できる土地なのか建築できない土地なのかが決まることが分かりました。

道路に接していない、あるいは、接している道路の幅が狭いなどが「制建築不可」の原因になるのですが、なぜ、そのような理由で建物を建ててはいけないのでしょうか？

それは、「再建築不可」の土地に建物を建築してしまうと、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに入っていけないからです。

例えば、

道路に接していない土地上の建物で火事が発生した場合、消防車からの放水が届かず消火活動の妨げになり周囲への延焼の危険があります。

急病で救急車を呼んでも、道路の幅が狭かったら救急車が進入できず、病院への搬送が遅れることになってしまいます。

そうしたことを防ぐために、建物を建築していい土地と駄目な土地を道路との接道状況によって定めているのです。