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2019年02月02日
ブログ「未来の家」

公租・公課の負担:不動産売買契約書第13条:この条項は「固定資産税・都市計画税」を、売主と買主とで、どのように分担するかを定めた内容です。

(公租・公課の負担)

第13条 本物件に対して賦課される公租・公課は、引渡し日の前日までの分を売主が、引渡し日以降の分を買主が、それぞれ負担する。

  2 公租・公課納付分担の起算日は、標記の期日(D)とする。

  3 公租・公課の分担金の清算は、残代金支払時に行う。

 

この条項は、『公租公課』、つまり『固定資産税・都市計画税』を、売主と買主とで、どのように分担するかを定めた内容です。

公租公課とは、国や地方公共団体に収める負担である、税金や保険などのことをいいます。

現に使用している人が、税金などの負担をするのが公平である、という考え方に基づき、使用の分かれ目である、引渡し日を基準にし、引渡し日前日までの分を売主に、引渡し日以降を買主に、それぞれ負担させることを定めているのです。

 

※売買契約書(土地建物公簿用)の見本はこちらから

 

納税義務者(税金を支払う人)は誰?

納税義務者は、所有権者であるかとうかを問わずその年の1月1日現在の登記名義人です。

つまり、納税通知書の名義人である売主様ですので、買主様が税金の清算金を売主様に支払うことにより、この清算を完了させます。

 

起算日と清算方法について

この条項の2で、起算日は、『標記の期日(D)とする』となっています。これは、地域による商慣習で起算日が異なるからです。

おおまかに分けると、関西圏では『4月1日』関東圏では『1月1日』となります。

つまり、今年の4月1日から来年の3月31日までの365日か、今年の1月1日から12月31日までの 365日かの違いです。

過去には、関東圏から関西圏に引越しをされる方で、起算日の違いでトラブルになることもありました。

ですから、この条項では、わざわざ、起算日は、『標記の期日(D)』とすることで、確実に説明をし、納得していただけるようにしているのです。

 

納税通知書は、いつごろ届くのですか?

年税額は、毎年4月から5月に、納税通知書が1月1日現在の登記名義人宛に郵送されてきます。

納税通知書の到着後であれば、通知書の年税額で清算ができます。

ただし、同じ税務事務所管内に複数の不動産を所有している場合は、その全ての不動産の年税額が1通の納税通知書で送られてきますので、不動産ごとの内訳を確認する必要があります。

 

納税通知書が送達される前に、引渡し時期を迎える場合の清算方法は?

それでは、納税通知書が送達される前に引渡し時期を迎える場合の清算方法は、どうすれば良いのでしょうか? もちろん、売主様と買主様との協議が必要となるのですが、代表的な方法を書いておきます。

1.納税通知書送達後に清算する

2.前年の年税額で清算する

3.前年の年税額で仮に清算をおこない、納税通知書送達後に再度、清算をおこなう

 

ここで、前年の年税額で清算する場合の注意点です。

対象不動産が『税額軽減の特例措置』を受けているときは、その特例適用年限に注意が必要です。前年が、軽減の最終年のとき、今年は、税額が大幅に増加するからです。

税額軽減の特例措置については、市町村役場、都道府県税事務所等で確認してください。

 

消費税課税事業者が売主(不動産業者等)の場合の清算についての注意点

不動産の売買に際しては、引渡日を基準にして固定資産税等を日割清算し、買主から売主へ、未経過分を清算金として支払うことが通例です。

しかし、売主が、消費税課税事業者である場合、この清算金のうち、建物にかかるものは、『建物の譲渡対価の一部を構成するもの』として、課税売上に該当するとして取り扱われます。

したがって、精算金のうち、『建物にかかる部分については、別途消費税等』が課せられることになります。

建物にかかる固定資産税等が100,000円の場合、消費税等が課せられると108,000円で清算することになります。

 

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