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2019年02月07日
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手付解除:不動産売買契約書第15条:この条項は、売買契約における手付が、解約手付であることを確信した条項です。

(手付解除)

第15条 売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

  2 前項による解除は、下記の事項のいずれかが早く到来したとき以降はできないものとする。

① 相手方がこの契約の履行に着手したとき

② 標記の期限(E)を経過したとき

 

この条項は、売買契約における手付が、解約手付であることを確信した条項です。

 

※売買契約書(土地建物公簿用)の見本はこちらから

 

『相手方が契約の履行に着手したとき』っていつ?

民法では、手付解除期日は、『相手方が契約の履行に着手したとき』までと定めています。

 

この履行の着手は、裁判の判例では、

『債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す』と説明されています。

 

ただ、この説明では、断定的に『この日が履行に着手して日です!』とは、なかなか言えないような気がします。

ましてや、契約解除となれば、売主様、買主様の相反する感情が爆発する場面ですので、トラブルに発展します。

 

また、この不動産を売却して、次の不動産を購入するといった買換えの場合、長期間にわたり当事者双方が、相手方からの一方的な手付解除の危険にさらされると、スムーズな取引を妨げる恐れもあります。

 

売主様と買主様の合意により『履行の着手日』をいつにするか決めます

そのため、第2項では、民法の手付解除期限『履行に着手するまで』に対する特約として、当事者の合意により『標記の期限(E)』として、手付解除期日を明確に定めるものです。

ここで注意しなければならないのが、

残代金支払までの間に、中間金(内金)を支払うことになっている場合です。

 

手付解除期日を、中間金(内金)支払日以降に設定しては駄目ということです。この第2項が、民法に対する特約とはいえ、買主の中間金支払いは、買主が『履行に着手した』という客観的な事実になり、無用なトラブルの原因になってしまうからです。

 

手付金の額が少額だと、中間金(内金)の支払いを強く求めたり、手付解除をさせてくないと考える業者が、中間金の支払よりも前に、早めの手付解除期日を設定している契約書を見たことがあります。

これは、要注意です!

 

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