住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは！？　利用するときに、知っていて欲しい2つの注意点

マイホームを購入するときに、不動産屋さんから

「今なら、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が使えるので、お得に購入できますよ」って言われたことがありませんか？　

ただ、住宅ローン控除について、詳しく説明してくれる不動産屋さんは、少ないようです。また、説明されても、よくわからないことが多いのではないでしょうか。

そこで、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」

正式名「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」とは、何かについて書いてみたいと思います。

この2つの注意点を知っていれば、「住宅ローン控除」の恩恵を受けられると思いますので、最後まで読んでみてください。

今回は、現行制度（消費税8％）について書きます。

消費税が10％に引き上げられた場合の住宅ローン控除については、後日に書いてみたいと思います。

昨日、来店されたお客様も、『10年間で税金が400万円も戻ってくるなら、今、買うべきかな？！』って言っていました。

結論からお伝えすると、住宅ローンを借りた人全員に400万円の税金が戻ってくるわけではありません。

住宅ローンを借りてマイホーム購入するなら、住宅ローン控除制度の利用方法を知らないと、損をしてしまいます。

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて、居住用のマイホームを購入した場合、現在であれば、年末の住宅ローン残高の1％が、10年間で最大400万円の所得税や住民税の減税が受けられるというものです。

住宅ローン控除は、住宅の種類、床面積、建築年数、年収基準等一定の要件を満たしていれば、一戸建て、マンション問わず、居住用のマイホームであれば、受けることができます。

なお、住宅ローン控除は、社会保険料控除や生命保険控除など、所得税を計算する前に差し引かれる『所得控除』とは違い、『税額控除』ですので、計算された所得税から税金が差し引かれ、納め過ぎた税金が戻ってくるのです。

所得控除と比較すると、税額控除のほうが、節税効果が高いと言われています。

『住宅ローン控除』の現行制度は、以下のようになっています。

◆居住開始年月日

　平成26年4月1日から平成33年12月31日　※新築、または取得の日から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいることが必要です。

◆住宅ローン年末残高限度額

　一般住宅の場合4,000万円

　認定住宅の場合5,000万円

◆控除率：1％

◆最大控除額

　一般住宅の場合400万円

　認定住宅の場合500万円

このように住宅ローン控除額では、一般住宅の場合、借入金額の年末残高4,000万円を上限に、その1％が10年にわたり最大で400万円（認定住宅の場合は最大で5,000万円）が控除されます。現在の制度は、平成33年12月までの適用となります。

※認定住宅とは、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅があります。

認定長期優良住宅とは、バリアフリー・省エネルギー性・耐震性・劣化対策などに優れ、長期的に良好な状態で使用できると想定される優良住宅のことです。

認定低炭素住宅とは、省エネ法基準と比較して、一時エネルギー消費量が▲10％以上であることや、低炭素化を実現する指定の対策が講じられている住宅のことです。

※消費税等の税率が8％、または10％以外である場合

但し、2014（平成26）年4月以降の引渡しで、住宅の対価、または費用の額に含まれる消費税等の税率が8％、または10％以外である場合、対象となる『住宅借入金の年末残高の限度額』は2,000万円（認定住宅は3,000万円）、「合計最高控除額」は200万円（認定住宅は300万円）になります。

※認定長期優良住宅の場合は新築等の場合に適用があり、中古住宅の取得には適用がありません。

住宅ローン控除は、ローン年末残高×1％が戻ってくるありがたい制度です。しかし、利用の仕方を間違えると、逆に損をしてしまうこともあるので、

2つの注意点について書いてみます。

例えば、住宅ローンの年末残高が3,000万円ある場合『3,000万円×1％＝30万円』が住宅ローン控除額となります。この30万円をまず所得税額から引くことができます。しかし、この年の所得税額が20万円だったら、どうなるでしょうか。

控除しきれない10万円『30万円－20万＝10万』が出てきてしまいます。本来30万円受けられるはずの控除が20万円までとなり、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられません。

その年の所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、その年の翌年の住民税から控除されます。しかし、住民税で控除できる金額には『最大で136,000円』という限度があります。そして、住民税も所得税と同様に、その額を超えて控除することはできません。

つまり、『住宅ローン控除』を受けるときは、もともと支払っている所得税＋住民税以上に税金が戻ってくることはないということです。その年の所得税及び住民税を計算して、その範囲内で控除を受けるように試算することも大切です。

住宅ローン控除で受けられる控除額は、住宅ローンの年末残高の1%です。そのため、年間40万円の上限はあるものの、住宅ローンの借入額を増やせば、住宅ローン控除額は大きくなります。

しかし、住宅ローンの支払利息や、借入れにかかわる事務手数料手数料、抵当権設定登記費用なども大きくなります。住宅ローンの借入額を増やした場合、ローンの支払利息や、借入にかかわる費用なども、増えていきます。

支払利息だけで比較してみました。

◆金利：0.775％　返済期間：元利均等返済で35年

◆住宅ローン借入額：3,000万円と4,000万円での比較です。

◆住宅ローン控除額は

　3000万円で最大300万円

　4,000万円で最大400万円

　その差額は、100万円です

◆35年の総支払利息額

　3,000万円・・・4,262,093円

　4,000万円・・・5,682,791円

　その差額は、1,420,698円です

このように、住宅ローン借入額が3,000万円から4,000万円になると、その控除額は最大で100万円多くなりますが、住宅ローン利息では、逆に142万円程多く支払うことになります。

また、銀行の事務手数料や、登記費用も増えることになり、目先のお得感に縛られて、借入額を大きくすると、逆効果となってしまいますので注意しましょう。

あくまで『住宅ローン控除』は、『プラスアルファの特典』と考えて、将来を見据え、しっかりとしたマイホーム購入プランを立てることをお勧めします。

『住宅ローン控除』は、住宅ローンを借りて、居住用のマイホームを購入した場合、購入後10年間、住宅ローン年末残高×1％が支払った税金（所得税や住民税）から戻ってくる制度で、2031年12月31日まで適用されます。

一見、いいことずくめの『住宅ローン控除』ですが、利用方法を間違えると、損をしてしまうため、2つの注意点に気を付けてください。

まず、第1に『住宅ローン控除』は、所得税と住民税を超えて控除できないため、その年の所得税と住民税の範囲内に控除額を抑えること。

第2に『住宅ローン控除』のお得感に縛られ、むやみに住宅ローンの借入金額を上げると、住宅ローン控除で恩恵が受けられる以上に、支払いが大きくなるため、注意が必要であること。

これから、マイホーム購入を考えている方には、2031年12月31日までは『住宅ローン控除』が受けられますが、上記の2つの注意点を押さえたうえで、住宅ローンによるマイホーム購入を検討いただければ、その恩恵を受けられるでしょう。