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2019年03月20日
ブログ「未来の家」

不動産(ご自宅)の売却で、売主様が感じる不安と疑問と悩み 売り出し価格の設定は、あなたが、何を優先するかで決まります

少しでも高く早く売りたい、と言うのは、売主様共通のお気持ちだと思います。「売り出し価格を決めるのは売主です」と言われても、査定価格からかけ大きく離れた金額では売れないのは、ご承知の通りです。

 

それでも、「残っている住宅ローンは完済したい」、買換え計画では、「この金額以上で売りたい」「この日までに売らなければならない」など、価格や期限の制約があります。

 

「少しでも高く売りたい」あるいは「少しでも早く売りたい」など、異なる理由で何を優先するかが変わり、売り出し価格の設定方法も変わってきます。

 

少しでも高く売りたいときは・・・・

査定価格や近隣相場から大きくかけ離れた金額に設定すると、長期戦になるか、あるいは、その金額では売れないことを覚悟しなければなりません。

 

査定価格は、「おおむね3ヶ月あれば売却ができると予想される価格」です。その価格以上に設定すれば、売却までに3ヶ月以上かかるというのは、当然のことです。いくら高く売りたいといっても、査定価格から3割も4割も高く設定すれば、売却は到底見込めません。

 

売り出し価格設定の目安は、査定価格によって変わってきます。高く設定するにしても、10%から20%くらいに留めることが賢明です。

 

査定価格で変わると言うのは、例えば、1000万円の10%は100万円ですが、5,000万円の10%は500万円1億円の10%は1000万円です。10%と言っても、相場から500万円や1000万円以上かけ離れることは、賢明ではないので、高額査定の場合は、5%前後に抑えることをご提案します。

 

少しでも早く売りたいときは・・・・

買換え計画などで、売却期限に制約がある場合、例えば、1ヶ月以内に売却しなければならない、などで、早く売らなければならない場合は、金額的には、少なからず妥協が必要になります。

 

このケースの場合、制約期限の長さによっては、査定価格で売り出す、あるいは、査定価格の5%から10%低めに設定する必要が出てきます。例えば、3,000万円の査定価格であれば、2700万円から2850万円での売り出しになります。

 

それでも、少しでも高く売りたいというお気持ちも分かりますので、設定方法は、担当する不動産会社の営業マンと、十分に打合せをしてください。また、同一マンション内で、条件が類似している売り出し物件が有るのであれば、そちらより安く設定する必要もあるでしょう。

 

高すぎる設定同様に、安すぎる設定にも問題があります

査定価格の20%以下、30%以下と、かなり安い金額に設定してしまうと、逆効果になります。

 

「安くすれば早く売れるのでは?」と思われるかもしれませんが、安すぎると、「何か問題があるのでは?」「もしかしたら事故物件では?」と不信感を抱かせてしまうからです。

 

「早く売りたい」場合でも、当初は10%以上安くしないことをお勧めします。

 

安く設定しても、価格交渉は入り、売れるという保証もないのです

ただし、安く設定しても、買主様からの価格交渉は入るでしょうし、100%売れるという保証はないのです。査定価格より10%も安ければ早く売れる可能性は高くなりますが、「可能性が高まる」というだけで、限られた期間で売れる保証はないのです。

 

しかし、期限があるときには、「売れなかった」では済まされません。そんな時に、検討の一つになればと思うのが、買取りです。買取りは、不動産業者が直接買主になりますので、引渡し後の瑕疵担保責任は不要です。もちろん、仲介手数料も不要です。

 

ただし、買取り価格は安い、と言うデメリットがあります。買取りは、その物件にリフォームをして、再販売することで利益を出すことが目的ですので、一般的には、査定価格の60%~70%になってしまいます。

 

不動産業者の買取りは、早く現金化したい場合には、有効な方法ですが、「最後の手段」と位置づけていただき、時間の許す限り、上記のような一般的な方法での売却をお勧めします。それが、少しでも高く売る最善な方法だからです。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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