新居への買い換え　売却と購入の三つのタイミングと、そのメリットとデメリット

買い換えの場合、ご自宅を先行して売却する「売却先行」か、それとも新居を先行して購入する「購入先行」、売却と購入を同時に進める「同時進行」かは、あなたの事情によって、この三つのタイミングに分かれます。

そして、それぞれにメリット・デメリットがあり、予算や期間の制約など、絶対に譲れない部分と、譲歩できる部分を明確にし、そのタイミングを判断していくことが必要になります。

たとえば、新たに土地を購入して建築する場合は、「建売り分譲」と違って、間取りの打つ合わせや設計などで、建築期間は6か月程度見なければなりません。

また、新築マンションの場合は、竣工の1年以上も前から販売を始めるので、購入の契約を締結してから、売却活動を開始し完成を待つことになります。

ところが、新居を先行して購入すると、二重ローンや、焦ってご自宅を売ることにもなりかねません。

希望の新居へ買い換えるなら、多少のことは譲歩する、と言う心構えで、売却価格を相場より安めに設定することも必要になるでしょう。

売却と購入を同時進行させる場合、ご自宅の引渡し日と新居への入居日がうまく合えば、いいのですが、そう簡単ではありません。

ご自宅の買主と、新居を同時期に見つけることは、相当のご縁がなければ叶わない、と言うことは、容易に分かっていただけると思います。

「まずは、自宅を売って、手取り資金が確定してから新居を探したい」とお考えの人は、とても堅実な選択です。ご自宅に住宅ローンが残っている場合なども、売却を先行することが多いのです。

売却先行の場合は、ご自宅の引き渡しと、新居購入のタイミングが合わなければ、一旦、仮住まいをしなければなりません。

その場合、引越し費用や、賃貸の敷金礼金や仲介手数料、再度の引越し費用など、合わせると100万円近い出費になる可能性もあり、その分、新居の購入費用が減額になります。

さらに、ペットと一緒に暮らしているご家庭や、ピアノを演奏されるご家庭は、条件面で制限されます。もし仮住まいを視野に入れるのであれば、事前に希望地域の賃貸情報を確認しておきましょう。

「先に新居を見つけてから、自宅を売却したい」とお考えの人は、住みたい家が明確になっているので、とても理想的です。

漠然と売りに出すのとは違い、買い換えを成功させたいと言う目的意識を持って売却に臨むので、内覧の時間調整や、室内の片付けなどのわずらわしさも、苦にならないでしょう。

ただし、実際に売れるのか、本当に買主は見つかるのか、という心配はあります。期限までに売れない場合は、購入を見合わせることを視野に入れなければなりません。

不動産会社によっては「買取り保証」をしているところもあります。ただし、買取り価格は相場よりも安くなります。また、売却資金が新居への支払いに間に合わない場合は、一時的にお金を借りる「つなぎ融資」と言う方法もあります。もちろん利子は必要です。

購入を先行させる場合には、選択肢がいろいろとあります。新居への思いが先走り、失敗をしないよう、よく考えてから選択しましょう。

メリット：売り急ぐ必要がないので、高値で売却できる可能性が高い。資金計画が確定できるので、計画通りに新居を探せる。

デメリット：売却後、新居に移るまで、仮住まいが必要となる。新居が決まらない内に売却するので、価格交渉などへの決断力が弱まる。

メリット：新居を決めているので、売却活動に力が入る。新居未定という不安感がない。

デメリット：新居の引渡し時期に合わせて売却しなければならないので、価格面で足元を見られる。売却ができない場合は、新居への買い換えを諦めなければならない。

メリット：時間的なロスが少ない

デメリット：売却と購入作業を同時に進めなければならず、焦りから判断を誤りやすい。納得できる新居選びをすること

不動産の売買は、ほとんどの人が一生に一度、ましてや買い換えとなると、まさに人生最大の出来事になります。

それを十分な計画も立てずに進めてしまうと、「やっぱり、やめとけばよかった」という後悔にもなりかねません。希望の新居が見つかるまでに、多少の時間やお金がかかったとしても、納得できる物件に巡り合いたいものです。

 最後に、買い換えの際、念頭に置いておいて欲しい三つのポイントを書いておきます。

１．売却を先行する場合、タイミングよく新居が見つからない場合、数か月から1年くらいの仮住まいは覚悟すること。

２．購入を先行する場合、売却価格が低くなる可能性があること。また、希望価格で売れない場合は、新居の契約を解約することも覚悟すること。

３．売却と購入が同時進行で進み、買い換えが成功することは、非常に難しいこと。