相続で取得したばかりの不動産なら、相続登記をせずに売却できますか？

売却相談のお客様から、こんな質問を受けました。「相続で取得したばかりの不動産を、すぐに売却する場合でも、相続登記をしなければなりませんか？」

もしかしたら、「相続したばかりならば、相続登記をしなくても売れる」と思っている人は、多いのかもしれませんね。

そこで、今日は、「相続で取得したばかりの不動産は、相続登記をせずに売れるのか？」について書きたいと思います。まずは、相続した不動産を売却するケースをみてみましょう。

自分以外に相続人がいない単独相続の場合、被相続人の残した不動産は当然に自分が相続することになります。また、共同相続人がいる場合でも、遺産分割協議により自分が不動産の相続人に決まることがあります。

たとえば、遠方に住んでいる親が亡くなり家を相続したけれど、自分は既に家を購入していて住む予定がないということもあると思います。

不動産は、所有しているだけで、維持管理の手間や費用がかかります。不動産を相続しても利用する予定も人もいない場合、売却を検討することは多いと思います。

相続財産が被相続人の自宅しかない場合、相続人が複数の場合、どうやって不動産を分けたらよいのかで悩んでしまいます。不動産を相続人全員で共有する方法もありますが、維持管理が複雑になるので、あまりおすすめの方法ではありません。

このような場合には、不動産を売却、現金化してから遺産分割を行う「換価分割」が有効になると思います。相続人全員が「換価分割」に合意すれば、売却代金を分配することができます。

「清算型遺贈」とは、相続財産を売却した代金を受遺者に分配する形の遺贈になります。

たとえば、被相続人が「不動産を売却し、売却代金から諸経費（売却手数料、登録免許税、譲渡所得税等）と負債を差し引いた残額をＡに遺贈する」といった遺言を残していれば、「清算型遺贈」ということになります。

清算型遺贈の場合には、遺言執行者が相続不動産の売却手続きを行い、受遺者に対して売却代金を渡すことになります。

不動産に関する権利は、民法により、登記していなければ第三者に対して対抗（主張）できないことになっています（民法第177条）。

相続不動産を売却する場合、相続人は自らが所有者であることを主張するためには、登記名義人になっておく必要があるのです。

また、不動産の登記は実態に即した形になっていなければならず、被相続人から買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。つまり、相続不動産を売却するなら、相続登記の完了は不可欠となります。

相続登記をしていなくても、不動産業者に売却の依頼はできます。

しかし、相続した不動産を売却する場合には、相続人への名義変更（相続登記）をする必要があります。では、いつまでに相続登記を完了しなければならないのでしょうか。

不動産を売却するときには、通常、不動産会社（仲介業者）に依頼して買主を探してもらいます。仲介業者に依頼する時点では、必ずしも相続登記が完了している必要はありません。

ただし、買主が見つかり、売買契約を締結する際には、登記名義人が署名捺印をします。被相続人（他界された人）は、署名捺印ができません。つまり、売買契約を締結するまでに、相続登記は完了しておきましょう。

相続した不動産を売りに出しても、すぐに買主が現れるかどうかわからないので、見つかってから相続登記をしようと考える人が多いのも事実です。しかし、買主が見つかってから相続登記をしようとしても、すぐに手続きができないケースがあるのです。

相続登記には、相続関係がわかる戸籍謄本などを揃えなければなりません。相続人が多いと、書類を取得するだけでも何か月もかかってしまい、すぐに揃わないこともあります。また、相続人は自分だけと思っていても、戸籍謄本を取り寄せたら、知らない別の相続人が出てきたというケースもあります。

ほとんど付き合いのない相続人がいた場合、相続についての同意が得られず、スムーズに手続きが進まないこともあるのです。

たとえ買主が見つかったとしても、相続登記に時間がかかると、買主の心変わりや、周りからの意見で、売買契約が締結できず、売却のチャンスを逃してしまいます。

買主が見つかってから、手続きに入るようでは、間に合わないことがよくあります。相続登記は、早い段階ですませておくようにしましょう。

相続登記は、法律上の義務もなく、期限もありません。ですから、売却する予定がなければ、そのまま放置している人も多いようです。

相続登記は、時間が経てば経つほど複雑になっていきます。相続から何年も経過していたら、必要書類が揃わなかったり、新たな相続が発生していることも多く、手続きに余計な時間や費用がかかってしまいます。

相続登記はいつかはしなければならないものと認識していただき、義務や期限はないものの、速やかに手続きすることをお勧めします。