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2019年05月19日
ブログ「未来の家」

マイホームを売却したときの、譲渡所得の計算方法と、減税するための特例について

不動産を売却すると、利益が発生することがあります。この利益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対しては「所得税」が課税され、翌年には「住民税」も納税しなければなりません。



今日は、「譲渡所得とは?」「その計算方法は?」「減税方法は?」について書きたいと思います。この内容は、お客様からも良く質問をいただきますので、是非お読みください!

不動産の売却には、税金の知識が必要ですので、広く浅く理解していただくことをおすすめします。

 

不動産売却における譲渡所得とは?

譲渡所得は、土地や建物など、不動産を売却したときに発生する利益(所得)のことです。また、発生した利益に対して課される税金のことを「譲渡所得税」といいます。

 

「譲渡所得税」は、売却の対象となる不動産が、営業(利益)目的ではないマイホームの売却でも、利益が発生すれば、確定申告で納税しなければならないのです。

 

譲渡所得は、次のような式で計算します。

◆譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

計算式に出てくる「譲渡価格、取得費、譲渡費用」について詳しく見ていきましょう。



◆譲渡価格は、不動産を売った価格のことです。



◆取得費は、「不動産を購入した費用」と思っている人が多いのですが、建物については「減価償却費」を差し引いた金額のことをいいます。 

減価償却費とは「モノの劣化」を表しています。

不動産のうち建物は「時間の経過とともに価値が減少していく」ものと考えられるので、譲渡所得の計算の際には、減価償却費を考慮する必要性があるのです。

そして、取得費の計算方法は「実額法」「概算法」のどちらかによって求められます。

 

実額法・・・・取得費=取得にかかった費用の合計額-減価償却費
概算法・・・・取得費=譲渡価格(売却価格)×5%

売却する全ての不動産の取得費が判明するわけではなく、不明な場合もあります。この場合に、譲渡価格に「5%」を乗じて取得費とする概算法が適用されます。 



◆譲渡費用は、不動産を譲渡(売却)するためにかかった費用のことで、登記費用や収入印紙代、仲介手数料や測量費用などが該当します。

 

譲渡所得の税率は、売却する不動産の「所有期間」によって異なります

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を「所有した期間」によって異なります。

 

税率は、「売却した年の1月1日時点で、

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」が適用されます。

 

税率は以下の通りです。

◆長期譲渡所得:(所得税)15.315%+(住民税)5%=20.315%

◆短期譲渡所得:(所得税)30.63%+(住民税)=30.63%

 

所有期間ごとに税率が異なる理由は、「地価の安定」「供給促進」などの目的があるからです。

所有期間の短い不動産の売却は、投機的取引を抑制するために税率を高めに設定し、所有期間が長い場合は、供給促進へのためとして税率を低めに設定しています。

 

譲渡所得税を減税するための特例は、以下の三つです

譲渡益の大きい不動産の売却は、自ずと税額も大きくなります。少しでも税負担を軽減させるために、不動産売却では以下のような譲渡所得税減税特例」が設けられています。

 

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

②マイホームを売ったときの軽減税率の特例

③特定のマイホームを買い換えたときの特例

 

三つの「譲渡所得税を減税するための特例」については、、次回のブログで詳しく書きたいと思いますが、大まかな内容は以下とおりです。

 

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

一定の要件を満たすことで、居住用不動産(マイホーム)を売却したときに、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができる特例です。

 

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

 

◆売主が居住していた不動産であること

◆売主と買主の関係性が、親子や夫婦などの特別なものではないこと

◆売った年の前年、及び前々年に、「この特例」や「譲渡損失の特例」などを受けていないこと・・・等

 

②マイホームを売ったときの軽減税率の特例

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、通常よりも税率が軽減されます。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用して利用することも認められています。

 

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

◆売却する居住用不動産の所有期間が10年以上であること・・・等

 

③特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームを売却して、新しいマイホームを購入したときに、受けることができる特例です。

この特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があり、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」との併用利用はできません。

 

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

 

◆売却する不動産の所有期間が10年以上であること

◆売却価格が1億円以下であること

◆購入する不動産の床面積が50㎡以上であること

◆売った年、その前年、及び前々年に「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などの特例を受けていないこと・・等

 

具体的な譲渡所得税の計算例

マイホームの売却を例にして、具体的な譲渡所得税の計算を確認していきましょう。

◆売却価格:4,000万円 

◆取得費:不明

◆譲渡費用:250万円

◆所有期間:9年

この場合の、取得費、譲渡所得、そして譲渡所得税はどうなるでしょうか?

 

◆取得費:この例はで、取得費が不明になっていますので、実額法ではなく「概算法」で求めることになります。

 売却価格4,000万円 × 5%=取得費200万円となります。

◆譲渡所得:この例はマイホームの売却ですので「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は適用されますが、所有期間が10年を超えていないので、「軽減税率の特例」「買換えの特例」は適用することはできません。

 4,000万円-(200万円 +250万円))– 3,000万円=譲渡所得550万円になります。

◆税率:所有期間9年ですので、「長期譲渡所得の税率」が適用されます。

 

よって、

所得税は、550万円 × 20.315% =842,325円、

翌年の住民税は、550万円×5%=275,000円、

合計で、1,117,325円になります。

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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