マイホームを売却したときの、譲渡所得の計算方法と、減税するための特例について

不動産を売却すると、利益が発生することがあります。この利益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得に対しては「所得税」が課税され、翌年には「住民税」も納税しなければなりません。

今日は、「譲渡所得とは？」「その計算方法は？」「減税方法は？」について書きたいと思います。この内容は、お客様からも良く質問をいただきますので、是非お読みください！

不動産の売却には、税金の知識が必要ですので、広く浅く理解していただくことをおすすめします。

譲渡所得は、土地や建物など、不動産を売却したときに発生する利益（所得）のことです。また、発生した利益に対して課される税金のことを「譲渡所得税」といいます。

「譲渡所得税」は、売却の対象となる不動産が、営業（利益）目的ではないマイホームの売却でも、利益が発生すれば、確定申告で納税しなければならないのです。

◆譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

計算式に出てくる「譲渡価格、取得費、譲渡費用」について詳しく見ていきましょう。

◆譲渡価格は、不動産を売った価格のことです。

◆取得費は、「不動産を購入した費用」と思っている人が多いのですが、建物については「減価償却費」を差し引いた金額のことをいいます。 

減価償却費とは「モノの劣化」を表しています。

不動産のうち建物は「時間の経過とともに価値が減少していく」ものと考えられるので、譲渡所得の計算の際には、減価償却費を考慮する必要性があるのです。

そして、取得費の計算方法は「実額法」と「概算法」のどちらかによって求められます。

実額法・・・・取得費＝取得にかかった費用の合計額－減価償却費
概算法・・・・取得費＝譲渡価格（売却価格）×5％

売却する全ての不動産の取得費が判明するわけではなく、不明な場合もあります。この場合に、譲渡価格に「5％」を乗じて取得費とする概算法が適用されます。 

◆譲渡費用は、不動産を譲渡（売却）するためにかかった費用のことで、登記費用や収入印紙代、仲介手数料や測量費用などが該当します。

譲渡所得にかかる税率は、その不動産を「所有した期間」によって異なります。

税率は、「売却した年の1月1日時点」で、

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」が適用されます。

税率は以下の通りです。

◆長期譲渡所得：（所得税）15.315％＋（住民税）5％＝20.315％

◆短期譲渡所得：（所得税）30.63％＋（住民税）＝30.63％

所有期間ごとに税率が異なる理由は、「地価の安定」や「供給促進」などの目的があるからです。

所有期間の短い不動産の売却は、投機的取引を抑制するために税率を高めに設定し、所有期間が長い場合は、供給促進へのためとして税率を低めに設定しています。

譲渡益の大きい不動産の売却は、自ずと税額も大きくなります。少しでも税負担を軽減させるために、不動産売却では以下のような「譲渡所得税減税特例」が設けられています。

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

②マイホームを売ったときの軽減税率の特例

③特定のマイホームを買い換えたときの特例

三つの「譲渡所得税を減税するための特例」については、、次回のブログで詳しく書きたいと思いますが、大まかな内容は以下とおりです。

一定の要件を満たすことで、居住用不動産（マイホーム）を売却したときに、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができる特例です。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

◆売主が居住していた不動産であること

◆売主と買主の関係性が、親子や夫婦などの特別なものではないこと

◆売った年の前年、及び前々年に、「この特例」や「譲渡損失の特例」などを受けていないこと・・・等

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、通常よりも税率が軽減されます。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用して利用することも認められています。

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

◆売却する居住用不動産の所有期間が10年以上であること・・・等

マイホームを売却して、新しいマイホームを購入したときに、受けることができる特例です。

この特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があり、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」との併用利用はできません。

「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

◆売却する不動産の所有期間が10年以上であること

◆売却価格が1億円以下であること

◆購入する不動産の床面積が50㎡以上であること

◆売った年、その前年、及び前々年に「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などの特例を受けていないこと・・等

マイホームの売却を例にして、具体的な譲渡所得税の計算を確認していきましょう。

◆売却価格：4,000万円　

◆取得費：不明

◆譲渡費用：250万円

◆所有期間：9年

この場合の、取得費、譲渡所得、そして譲渡所得税はどうなるでしょうか？

◆取得費：この例はで、取得費が不明になっていますので、実額法ではなく「概算法」で求めることになります。

　売却価格4,000万円 × 5％＝取得費200万円となります。

◆譲渡所得：この例はマイホームの売却ですので「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は適用されますが、所有期間が10年を超えていないので、「軽減税率の特例」「買換えの特例」は適用することはできません。

　4,000万円－（200万円 ＋250万円)）– 3,000万円＝譲渡所得550万円になります。

◆税率：所有期間9年ですので、「長期譲渡所得の税率」が適用されます。

よって、

所得税は、550万円 × 20.315％ ＝842,325円、

翌年の住民税は、550万円×5％＝275,000円、

合計で、1,117,325円になります。