建築基準法の「接道義務」って何ですか？一戸建て・土地を売買するときの注意点とは？

先日、査定にお伺いした一戸建てが、調査の結果、再建築が出来ない物件ということが判明しました。

周りは普通に家が建っているのに、なぜ自分の家は建て替えができないのか、納得ができませんでした。ご説明することで、理解はしていただけましたが、「購入するときに、ちゃんと調べるきでした」と悔んでいらっしゃいます。

その理由は、「道路に接しているかどうかの調査方法」で書きます

そこで、今日は、家や土地を売る人も買う人も、知っておきたい敷地と道路の関係について書いてみたいと思います。

接道義務とは、建築基準法第43条の規定で、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2ｍ以上の長さで接していなければならないのです。

これは消防活動や救急活動などに支障をきたすことがないように定められたものです。この義務のことを「接道義務」と呼んでいます。

敷地と道路には密接な関係があり、その土地に建物を建てるときには、建築基準法で定められた道路に接していないと建築できないという決まりがあります。

それでは、そもそも建築基準法で定められた道路とは何でしょう？

建築基準法で定められた道路とは、幅員は、原則4メートル以上が必要です。（特定行政庁が指定した区域内では6メートル以上となります）その種類は以下の通りです。

建築基準法で定められた「道路」の種類

◆第42条第1項第1号
　道路法によるもの（一般国道、都道府県道、市町村道などの公道）

◆第42条第1項第2号  
　都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）

◆第42条第1項第3号
　建築基準法が施行された1950年（昭和25年）11月23日以前から存在するもの

◆第42条第1項第4号
　道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの

◆第42条第1項第5号
　特定行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）

◆第42条第2項
　建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路）

特定行政庁とは、建築主事を置く地方公共団体の長（市長村長）のことです。

人口25万人以上の市は、建築主事を置くことが義務付けられていますが、その他の市町村でも建築主事を置くことができます。

また、建築主事のいない市町村については、都道府県知事が特定行政庁となります。

特定行政庁は、建築基準法に基づき、違反建築物に対する是正命令、既存不適格建築物に対する是正命令、私道の位置指定やみなし道路の指定、道路内建築制限の特例許可、用途地域に建築できる建物の特例許可などを行います。

道路に接しているかどうかは、現地を見ただけでは判断できないのです。必ず、法務局に備え付けられている「公図」を取得して判断しなければなりません。

見た目は、道路に接しているように見えても、敷地と道路との間に他人地がある場合は、道路に接していることにはなりません。

先日、査定にお伺いした物件は、まさしくこの状態でした。

その敷地が、道路と接していることが分かれば、その道路が建築基準法上の道路かどうかを調べます。

調査している敷地に接している道路が、建築基準法上の道路に該当するかを調べるのは、役所の建築指課（建築指導を行っている部署）で、道路に関する図面を閲覧・取得します。

役所ごとに異なりますが、住宅地図に建築基準法上の道路が色分けされていたり、コンピューター画面で確認できたり、建築指導課の窓口で直接聞く場合などがあります。

また、自治体によってはインターネットで調べることもできます。GoogleやYahoo!で「◯◯市　道路」と検索すれば調べることができると思います。

調査は、それほど難しくはないので、もし気になる方は、一度、法務局と役所に行ってみて調べてみてください。法務局の人も役所の人も、意外と親切に教えてくれますよ。