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2019年07月23日
ブログ「未来の家」

「宅地建物取引士」の仕事って何でしょう? 求められる国家資格としての役割!

生活していく上で、必要な「衣・食・住」その「住」にあたるのが不動産です。

しかし、一般の人にとって、不動産を売ったり買ったりすることは、一生涯においても数えるほどで、非日常的なことではないでしょうか。

 

一方で、宅地建物取引業者(宅建業者)は不動産の専門家です。

消費者と宅建業者との間に、知識や情報量に大きな格差が存在することは当り前のことで、

このことを逆手に取ると、宅建業者は、消費者が知らないことをいいことに悪いことができるとも言えるのです。

 

そのため、宅地建物取引士宅建業者には、宅地建物取引業法による様々な規制がかけられているのです。

 

宅地建物取引業法第1条(目的)には・・・・

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことによって、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

とあります。

このように、宅建業者は専門家として、取引に関する知識や経験、調査能力を活用、発揮することが期待されています。

そして、取引にあたっては、専門知識を有していないお客様が損害を被ることがないようにするという社会的責任を負っているのです。

そして、宅地建物取引士は、宅建業者(不動産会社)に籍を置き、公正な不動産取引を実現するための重要な役割を担っているのです。

 

それでは宅地建物取引士でなければできない仕事」について書いていきます。

 

宅地建物取引士でなければできない仕事① 重要事項の説明

宅地建物取引士は契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、物件と契約内容に関する重要事項を記載した書面「重要事項説明書」を交付して説明を行います。

これは不動産の買主・借主が取引物件に対して正しい判断ができるよう、その材料を提供することです。

 

「説明」するとは、相手方に対して良く判るように述べること、説き明かして教えること、理解させることを言います。

と言うことは、重要事項説明書をただ「棒読み」するだけの行為は、重要事項の説明とは言えません。

 

相手が誤解していることを知りながら、詳しく説明をしなかったときは、説明義務を果たしたとは言えず「説明義務違反」となります。

 

この重要事項説明書をただ棒読みする「棒読み宅建士」は、少なくないのです。

 

宅地建物取引士でなければできない仕事② 重要事項説明書への記名押印

宅地建物取引士は、重要事項説明書に記載されている内容に誤りがないかを確認するとともに、重要事項の説明に対して責任の所在を明らかにするため、

また、文書の改竄(かいざん)防止文書の原本性確保のために記名・押印をします。

 

そして、宅地建物取引業者(不動産業者)は、契約が成立するまでの間に、取引の各当事者に対して、宅地建物取引士の記名・押印がある書面を交付して説明をさせなければならないのです。

 

宅地建物取引士でなければできない仕事③ 契約締結時に交付すべき書面(契約内容記載書)への記名押印

不動産の取引をするうえで、契約内容記載書(一般的には契約書を作成することには、次のような目的と効果があります。

1.契約条件の整理
2.契約内容の確認
3.権利義務の明確による取引の円滑化
4.紛争の防止
5.証拠としての機能

特に重要なものは、5.の証拠としての機能です。

 

万一紛争が発生しても、契約書があれば契約の内容を裁判上立証することは容易になります。

その意味で、特約などの条件も、口約束しただけで、書面に記載されていない内容は、裁判所は合意に至っていないものと認定します。

 

ですから、宅地建物取引士は、契約書として上記のような目的と効果を得ることができているのか、契約書に記載されている内容に誤りがないかを確認し、

契約内容に対する責任の所在を明らかにするため、また文書の改竄(かいざん)防止文書の原本性確保のために記名・押印をします。

 

そして、宅地建物取引業者(不動産業者)は契約締結後遅滞なく、契約の両当事者に対して、宅地建物取引士の記名・押印がある書面を交付しなければならないのです。

 

それでは、次に「宅地建物取引士に新設された3つの規定」について書きます。

 

1.宅地建物取引士の業務処理の原則

(宅建業法第15条)

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

国土交通省の業法の解釈・運用の考え方・判断によれば、

宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門的知識をもって、適切なアドバイスや重要事項の説明等を行い、消費者が安心して取引を行うことができる環境を整備しなければなりません。

 

このため宅地建物取引士は、常に公正な立場で誠実に仕事をすることで、トラブルを防止し、宅地建物取引士が中心となって、リフォーム会社や瑕疵保険会社、司法書士や金融機関など取引に関連するところと連携をとって、

宅地、及び建物の円滑な取引を進める義務があるのです。

 

2.信用失墜行為の禁止

(宅建業法第15条の2)

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。

国土交通省の業法の解釈・運用の考え方・判断によれば、

宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門的知識をもって、重要事項の説明等を行う責任と義務があり、

それが取引の相手方だけでなく、社会からも信頼されていることから、宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為をしてはならないのです。

 

宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為とは、

宅地建物取引士の職責に反し、または職責の遂行に著しく悪影響を及ぼすような行為で、宅地建物取引士としての職業倫理に反するような行為であり、

職務として行われるものに限らず、職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれるとされています。

 

3.知識及び能力の維持向上

(宅建業法第15条の3)

宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。

国土交通省の業法の解釈・運用の考え方・判断によれば、

宅地建物取引士は宅地建物取引の専門家として、

常に最新の法令等を的確に把握し、これに合わせて必要な実務能力を磨くとともに、知識を更新するよう努めるものとするとされています。

 

まとめてみました。宅地建物取引士に求められる役割

不動産は高額で、目に見えない権利関係が複雑に入り組んでいるなど、取引に当たっては専門知識を持つ者が介する必要があります。



複数回も取引を行っている人は、それなりに知識を持っているかもしれませんが、そうでない人は知識が少ないことで、

ともすれば騙されてしまったり、重要なことを知らずに高額な不動産を買わされてしまうこともあり得ます。

そうしたことを防ぐため、反復継続して取引する者は、法律上「宅地建物取引業者」と位置付け、

宅地建物取引業者には「宅地建物取引士」という専門知識を持った国家資格者を置くことが必要となるのです。

 

したがって、宅地建物取引士の役割は、高額で複雑な権利関係がある不動産の取引で、知識の少ない人が不利益を被らないように、

間違いのない調査を行い、

それを理解できるように説明し、

無事に契約を進めることなのです。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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