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2019年07月16日
ブログ

「住宅ローン代行手数料」って何ですか?必要な費用ですか?なぜ仲介手数料以外に請求するのですか?

先日、お客様から、こんなご相談をお受けしました。要約すると・・・・

現在、他の不動産屋で新築の建売住宅の購入を検討しているのですが、購入費用の一覧に「ローン申込代行手数料」216,000円と書かれています。

 

高額なので説明を求めると担当者は、

「物件の調査や、銀行の事前審査の申込み、金利優遇の交渉と本申込みを代行するための費用です」と言っていましたが、高額なので疑問を感じています。

 

●どこの不動産屋さんでも「ローン申込代行手数料」を請求しているのですか?
●ローンを斡旋するためには「貸金業の登録」が必要だと思うのですが?
●そもそも「ローン申込代行手数料」って必要なのですか?

 

「ローン申込代行手数料」って何ですか?

「ローン申込代行手数料」を説明するとすれば、

①あなたが、住宅ローンを借りるための手続きを不動産業者にお願いして、その手続きを代行してもらうための手数料

②不動産業者が、住宅ローンの申込みに必要な書類をそろえて、銀行などの金融機関に申込むための手数料

ってな感じでしょうか?!

 

そのそも、「ローン申込代行手数料」を請求する不動産業者と請求しない不動産会社があることからも、確たる定義が無いのです。

また、仲介手数料には、成約本体価格×3%+6万円という上限規定がありますが、ローン代行手数料という定義も無いので、その上限額もありません。

言い換えると、不動産業者の「言い値」ということです。

 

【※注意※】
金融機関の「事務手数料」とは全く別のものです! 銀行の事務手数料は必要となりますので区別しておいてください。

 

「住宅ローン申込代行手数料」っていくら?

「住宅ローン申込代行手数料」とか「住宅ローン斡旋手数料」は、買主様の住宅ローン書類を取り次ぐことで不動産業者が請求してきます。よく見かける金額は・・・・

54,000円、108,000円、162,000円です。

消費税が10%になれば、

55,000円、110,000円、165,000円です。

馬鹿にならない金額ですね。

 

この金額を見ると、

住宅ローンの申込み書類を銀行に持っていくだけで手数料を取られるなら、自分で銀行に行って申し込みます!

そもそも、ほとんど人が住宅ローンを利用して購入するのに、仲介手数料の他に請求するのはおかしいのでは?!

というような疑問を誰でも感じますよね!



これに対する不動産業者の言い分は

「弊社が紹介する銀行の審査だと、お客様が直接審査を受けるより良い条件でお借入れができます!」と言うでしょう。

はたしてそうでしょうか?

 

不動産業者の担当者が良く使う「常套句」

「うちの会社の提携ローンをご利用いただければ、審査が通りやすいですよ!」

「弊社が故意にしている銀行の審査だと、最高の金利優遇が使えますよ!」

なぜ、このようなことを言うか? それは、会社を通して銀行手続きをしてもらわないと、ローン申込代行手数料がもらえないからです。

 

また、金融機関や保証会社は、不動産の価値や、お客様の年収、勤続年数などで審査をします。

ですから、不動産会社によって、審査が通りやすいとか、いい条件で審査が通る、ということはないのです。また、提携ローンであるかどうかも関係ありません。

 

例えば、ご夫婦とも公務員さんで、ご年収がそれぞれ800万円、他に借入も無く、自己資金1,000万円で2,500万円の借入を25年返済で希望している。という申込みでしたら、どうでしょう?!

この申し込みは、誰が手続きしても最優遇で審査は通ります。金融機関も「ぜひ当行でお借入れください!」と言うでしょう。もちろん、新人の営業マンが手続きしても審査はラクラク通るでしょう。

この案件に「住宅ローン申込代行手数料」が発生するなんて、ありえないと思いませんか?!

 

国土交通省が定めた「包括的なガイドライン」

国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、次のように書かれています。

第46条第1項関係

1. 告示の運用について(昭和45年建設省告示 第1552号関係)
(1) 告示第二(宅地建物取引業者が売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬の額)関係
① この規定は、宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して受けることのできる報酬について、依頼者のそれぞれ一方から受けることのできる限度額を定めているものであり、依頼者の双方から報酬を受ける場合、及び依頼者の一方のみから報酬を受ける場合のいずれにあっても、依頼者のそれぞれ一方から受ける報酬の額が当該限度額以下でなければならない。

【中略】

6.不動産取引に関連する他の業務に係る報酬について
宅地建物取引業者が、媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合には、媒介業務に係る報酬とは別に、当該業務に係る報酬を受けることができるが、この場合にも、あらかじめ業務内容に応じた料金設定をするなど、報酬額の明確化を図ること。

 

「包括的なガイドライン」からの解釈

不動産業者が、仲介手数料を上限の「成約本体価格×3%+6万円」を受領しているのであれば、別途「住宅ローン申込代行手数料」も受領すれば「超過報酬」となります。

「住宅ローン申込代行手数料」は実費や、特別な負担が発生しているわけでもないので、これは「報酬」となり、受領する根拠がありません。

 

もし、仲介手数料を半額しか受領していなかった場合は、仲介手数料の上限までであれば、「住宅ローン申込代行手数料」も受領できることになります。

 

「仲介手数料は無料」だけど、「住宅ローン申込代行手数料」など他の名目で費用を請求することができてしまうということです。

「仲介手数料無料」・「仲介手数料半額」を前面にアピールしている不動産屋さんをチェックするときは、仲介手数料以外の費用が必要かどうかを見る必要があると思います!

 

ちらみに、未来家不動産(みらいえふどうさん)では、仲介手数料が無料になる物件でも、他の名目の手数料を請求することはございません!

住宅ローンの紹介(斡旋)は、不動産屋さんの当然の仕事なので、どんなに大変な案件であっても、原則請求するべきではないと、私は思います!

 

貸金業規制法上の不動産業者のローン斡旋は?

住宅ローン紹介や斡旋を事業として行うためには、原則として、貸金業規制法の規制を受け「貸金業登録」が必要です。

住宅ローン紹介や斡旋を行う者であっても、その行為の主体、または態様からみて、貸金業規制法の適用がなくても、資金需要者等の利益を損なうおそれがなく、国民経済的観点からも問題がないものもあり、その一つとして、「物品の売買、運送、保管、または売買の媒介を業とする者が、その取引に附随して行うもの」が挙げられています。

例えば、不動産業者の業務において、住宅ローン紹介して、売買代金の一部に充当する行為は、貸金業規制法上の「金銭の貸付け」には当たらないとされています。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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