1月1日時点で建物が未完成の場合、土地の固定資産税は安くならないのですか？

素朴なご質問でした。

その方は、建物が建っている土地の固定資産税は安くなる、ということをご存知でしたので、住宅用地として購入した土地であれば、更地でも固定資産税は安くなるのでは、と思われての、ご質問でした。

今日は、この方のご質問にお答えした内容を書いてみたいと思います。

ちなみに、固定資産税は、その年の1月1日現在に存在する固定の資産に対し、その所有者に対して課税されます。ですから、固定の資産がないと税の対象にはなりません。不動産では土地と建物が固定の資産にあたります。

住宅用地（土地）や新築の建物、認定長期優良住宅の建物などには、固定資産税の負担を軽減するための特例が設けられています。

具体的には、住宅1戸につき住宅用地の200㎡までの部分については、固定資産税評価額を6分の1にし、200㎡を超える部分については、固定資産税評価額を3分の1にして計算します。

住宅用地とは、1月1日現在、マイホーム、セカンドハウス、住宅用の賃貸マンションなどの建物が現に存在する土地のことを言います。

そこで疑問になるのが、

昨年に住宅用地として土地を購入しましたが、今年の1月1日時点では建物が未完成の場合、住宅用地（土地）として固定資産税は安くならないのでしょうか。ということです。

新築の場合、いつから固定資産税がかかるのでしょうか。また、固定資産税の軽減の期間はどのような取り決めがあるのでしょうか。

以下の内容で、それぞれの条件での固定資産税を計算してみましょう。

●現在を平成31年（2019年）1月1日とします

●土地の固定資産税評価額：3,000万円

●建物の固定資産税評価額：1,500万円

●建物の完成予定：平成31年（2019年）4月

●建物の床面積（居住用・一般住宅）：100㎡

●土地の面積：160㎡

更地の場合は建物がない状態ですので、固定資産税がかかるのは土地だけです。

更地とは、建物がなく、すぐにでも建物を建てることのできる空き地のことです。

●更地の場合の固定資産税額：3,000万円 × 1.4% ＝ 42万円

建物は平成31年（2019年）4月に完成予定ですので、平成31年1月1日時点では建物が建っていません。そうなると、平成31年度の土地に対する固定資産税の軽減は受けることができません。平成31年の土地の固定資産税は、上記の●更地の場合の固定資産税：42万円になります。

令和2年1月1日は建物が完成し存在するので、令和2年度の固定資産税からは、住宅用地の軽減の対象となります。

土地の面積が160㎡なので、200㎡以下の小規模住宅用地に該当し、固定資産税課税標準額は6分の1になります。

●令和2年度土地の固定資産税額：3,000万円 1／6× 1.4% ＝ 7万円

平成31年（2019年）1月1日時点では、建物は存在しないので、平成31年度は建物の固定資産税はかかりません。

次に建物の完成予定は、平成31年（2019年）4月ですので、土地と同じく、建物の固定資産税は、令和2年度から新築住宅の軽減の対象になります。

建物の面積が100㎡なので、一般住宅で120㎡までの部分については、3年間税額が2分の1の額になります。

●令和2年度建物の固定資産税額：1,500万円×1／2×1.4%＝10.5万円

平成31年（2019年）4月に完成するので、建物の固定資産税は、令和2年から新築住宅の建物の軽減の対象となります。

建物の面積が100㎡なので、一般住宅で120㎡までの部分については、3年間税額が2分の1の額になります。ここでの3年間は、令和2年・3年・4年です。

●令和2年度～4年度の建物の固定資産税額：1,500万円×1／2×1.4% ＝10.5万円

●新築住宅の建物の軽減が終了した場合の建物の固定資産税

　令和5年（2023年）からは通常の計算になります。

●令和5年度建物の固定資産税額：1,500万円×1.4%＝21万円

※これは、令和2年（2020年）3月31日までに新築された場合の特例となります

このように、固定資産税は家が建った日ではなく、その年の1月1日現在で不動産があるかどうかで、その年の所有者に対して課税されるかどうか決まります。

つまり、たとえ1月2日に家が完成しても、その年は更地として土地の固定資産税を払わなくてはなりません。

土地の固定資産税の軽減の恩恵をできるだけ受けるためには、12月31日より前で近い日に新築を建てるのがベストということになります。

ただし、建替えにより、一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地となります。

平成30年（2018年）12月に建物を取り壊して、同じ場所に新築を計画、完成予定は上記と同じく平成31年（2019年）4月とします。

この場合、平成31年1月1日時点では建物が存在しないので、土地は、固定資産税の住宅用地としての軽減を受けることはできません。

しかし、以下の要件を満たすことができれば、1月1日に建物がなくても、住宅用地の軽減を受けることができるのです。

●その年の前年1月1日において住宅用地であったこと

●住宅の新築が、取り壊し前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること

●その年の前年1月1日の取り壊し前の住宅の所有者と新築所有者が同一であること

●その年の1月1日において、次のいずれかの状態であること

①住宅の新築工事に着手していること

②住宅の新築について建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、直ちに新築工事に着手するものであること

③住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに新築工事に着手すること

この適用を受けるためには、所定の手続き（基本的には建築会社が行います）が必要になります。このように、今ある建物を取り壊して、同じ場所に新築する場合は、固定資産税の軽減を受けることができます。