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2019年09月28日
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「任意売却」と「競売」のメリット・デメリット!住宅ローンを滞納すると家はどうなるのでしょうか?

住宅ローンの返済を滞納してそのまま放置していると、家は「競売」にかけられて「強制退去」になり、家を失うことになります。そうなると、もう取り返しがつきません。

これが、住宅ローンを滞納した結果の最終段階です。

 

もう一つの方法が「任意売却」です。

住宅ローンの返済ができなくなったとき、金融機関との話し合いと同意で、家を売って解決する方法です。

病気や会社の倒産、リストラ等、何らかの事情で収入が減ってしまい、ローンの返済が困難になってしまったときの手段です。

 

いずれも、家を売ることには変わりはないのですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

 

住宅ローンの返済が難しくなったら、任意売却の検討をお勧めします!

住宅ローンの返済を滞納し続けると、金融機関は抵当権を実行するために家を「差押え」「競売」にかけることで融資額を回収しようとします。

競売にかけられると、その落札価格は市場価格の60%~70%くらいの低い金額になり、その分、ローンの残債も多くなるうえ、裁判所からの命令により強制退去となります。

もちろん、引越し代はあなたが工面しなければなりません。また、新聞やネットにも掲載されるので、競売の事実が周囲に知られてしまいます。

 

競売は、あなたが何もしなくても、法律に基づいて家は売却され、強制的に住まいを失います。

住宅ローンの返済が難しくなったら、このような「競売のデメリット」を理解したうえで、「任意売却」の検討をお勧めします!

 

競売にかかるまでのスケジュールです

住宅ローンの返済を滞納し続けると・・・・

1.金融機関から「督促状」が届きます

2.金融機関から「催告書」が届きます

3.金融機関から「期限の利益の喪失」通知が届きます

  ※期限の利益とは、期限の到来までは債務を返済しなくてよく、分割で返済できる状態のことです

4.金融機関は保証会社に代位弁済を要求します

  保証会社は債務者に一括返済を要求します

5.保証会社は裁判所に競売の申立てを行います

6.裁判所から競売開始の「決定通知」の通知が届きます

  ※家は差押えとなり、この時点で自由に売却ができなくなります

7.裁判所の執行官が現地調査を行います

8.裁判所から競売の「入札期間の通知」が届きます

  開催期日も記載されています

9.競売入札の開始

10.開札

  ※落札者が決まると強制退去になります

 

任意売却は、市場価格に近い金額で売ることが可能!

「任意売却」のメリットの一つは、市場価格に近い金額で売ることができるので、その分残債を減らすことができます。

金融機関との話し合いと任意売却に対する同意が必要ですが、引越し時期の交渉、仲介手数料や引越し代等の諸費用も売買代金から調達することが可能になります。

そして、通常の売却と同じような販売活動になるので、ご近所に事情を知られる可能性は低くなります。

 

任意売却後に残ったローンについても、今後の生活を考えながら返済条件の相談もでき、柔軟に対応してもらえます。

金融機関から催促状や催告書が届き困っている場合、「任意売却」を取り扱っている会社に相談してみましょう。

 

「任意売却」のメリット

1.相場に近い金額で売ることができるので、残債を減らせます

通常の仲介による売却と同じように市場価格に近い金額で売却できるので、競売と比べ残債を減らすことができます。

2.引越し時期を相談することができます

引き渡しの時期を相談できるので、転居先を決め計画的に引越しができます。競売の場合は強制的に退去になります。

3.引越し代を交渉により残すこともできます

金融機関との話し合いにより、引越し代を残すことができます。

4.ご近所に事情を知られる可能性が低くなります

競売になった物件は情報が開示されますが、任意売却は通常の販売活動と変わらないので、売ることになった事情を知られる可能性は低くなります。

5.諸費用は売却代金から支払えます

売却にかかる諸費用は、売却代金から支払うことができますので、持ち出し金はありません。

6.売却後に残るローンの返済条件を交渉することができます

任意売却後に残ったローンは、今後の収入などにより返済金額や期間を金融機関に相談することができます。

 

「任意売却」のデメリット

1.金融機関との交渉や手続きが必要です

任意売却を行うには、債権者(金融機関等)と交渉し、期間内に必要な手続きを完了させる必要があります。個人で行うには複雑なことも多いので、専門の不動産会社にお願いしたほうがいいでしょう。

2.必ずしも金融機関が同意してくれるとは限らないのです

債権者が任意売却に必ず応じてくれるわけではないのです。交渉に慣れた不動産会社に依頼することで、応じてもらいえる可能性は高くなります。

3.連帯債務者、連帯保証人の同意が必要になります

住宅ローンを借りるときに連帯債務者や連帯保証人がいる場合は、全員の同意が得られないと任意売却はできません。

4.競売開始までに時間がない場合、間に合わないこともあります

限られた期間で任意売却を成立させる必要があります。もし間に合わなければ競売にかけられてしまいます。

 

任意売却は、できるだけ早く不動産会社に相談してください!

競売にかけられないためには、開札日前日まで任意売却を完了しておく必要があります。

任意売却が成立(売買契約)するまでは、早くても2ヵ月、6ヵ月以上かかることもあります。そこから任意売却完了には、更に1ヵ月から2ヵ月かかります。

任意売却の相談は、できるでけ早くしなければならないことが分かっていただけると思います。

 

任意売却は、債権者との交渉や買主との話し合いなど、さまざまな手続きが必要となります。また、競売や裁判所の手続きの流れなども熟知していることも必要です。

もしも、住宅ローンの返済が困難になりつつあるのであれば、できるだけ早く不動産会社に相談することをお勧めします。

 

任意売却のスケジュールです

1.任意売却を取り扱っている不動産会社に相談する

2.家を査定してもらう

3.債権者(金融機関等)と売却価格について交渉

  ※売却価格、スケジュール、引越し代や諸費用について話し合い

4.売却価格の決定、媒介契約締結

5.売却活動開始

6.売却先(買主)決定

7.債権者と売却代金の分配につい話し合い

8.売買契約の締結(任意売却の成立)

9.残代金決済 家の引き渡し、競売の取下げ(任意売却の完了)

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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