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水曜日
2019年12月26日
不動産売買の豆知識

契約が解除になったときの仲介手数料の支払い義務 それは契約解除理由によって異なります!

不動産の売買契約を解除、解約、あるいはキャンセルした場合、仲介手数料は支払わなければならないのですか?と言う質問を良く受けます。

答えは、仲介手数料を支払わなければならないケースと、支払わなくてもいいケースがあるのです。

そこで今日は、不動産の売買契約を解除した場合の仲介手数料の支払い義務について書いてみたいと思います。

 

これは、勘違いや思い違いをしている人も多いので、是非お読みください。

 

仲介手数料の支払い義務は売買契約成立時に初めて発生します!

まず、あなたの「仲介手数料支払い義務は」は、売買契約が成立して初めて発生します。

不動産会社の立場からは、売買契約が成立したときに仲介手数料の請求権が発生します。一般的に「成功報酬」といわれています。

したがって、売買契約が成立するまでは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はないと言うことです。

 

仲介手数料の支払い時期も協議してください!

売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。

ですので、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、間違いではありません。

ただし、不動産の売買では、契約締結後に買主が住宅ローンを申し込んだり、売主が居住中だったりすると、即引渡しと言うわけにはいかないので、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

 

それでは、不動産の売買契約を解除、解約、あるいはキャンセルした場合、仲介手数料は支払わなければならないのですか?と言う質問に答えて行きたいと思います。

 

白紙解除の場合は仲介手数料の支払い義務は発生しません!

白紙解除の場合は仲介手数料の支払い義務は発生しません!

付け加えると、白紙解除になる原因は、売主様にも買主様にも責任がないことが理由になると言うことです。

 

融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除や、引渡し前の滅失・毀損による解除に代表される白紙解約となったときは、その契約は最初に遡って無かったことになりますので、契約自体が成立していないことになりますので、仲介手数料の支払い義務は発生しません。

例えば、融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除は、実際に住宅ローンの申し込みをしたにも関わらず、どこからも融資承認が得られなかったときに、やむを得ず白紙解除となるものです。

 

しかし、白紙解除を目的に、わざと申し込みを遅らせたり、申し込みをしないなどの行為が確認されれば、白紙解除にはならず、契約違反になりますので、そのような行為はしないでください。

 

手付解除や違約解除、合意解除の場合は仲介手数料の支払い義務は継続です!

手付解除や違約解除、合意解除の場合は仲介手数料の支払い義務は継続です!

付け加えると、手付解除や違約解除になる原因は、売主様、あるいは買主様のどちらの自己都合や契約違反などの理由があると言うことです。

この場合の解除は、売買契約は成立したにもかかわらず、契約条項により、売主様、買主様のどちらかの自己都合や契約違反などが理由(責任)での解約ですので、不動産会社の責任によるものではありません。

ですから、不動産会社は仲介手数料の請求ができ、売主様、買主様の仲介手数料の支払い義務は継続するのです。

 

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会(全宅)の媒介契約書、抜粋

(報酬の請求)

第10条 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。

2 前項の報酬の額は、国土交通省告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます。

 

(報酬の受領の時期)
第11条 乙は、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第1項の報酬(以下「約定報酬」といいます。)を受領することができません。

2 目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙は、甲に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。

 

※この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。

※甲は、売主様、あるいは買主様と置き換えてください

※乙は、不動産会社のことです

 

媒介契約書の解説

第10条と第11条第1項を読むと、

売買契約が成立すれば、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生することが分かります。

また、第11条第2項では、住宅ローンの本審査で否認され契約が白紙解除となった場合は、既に受け取っている仲介手数料は全額返還することになりますので、その時点で仲介手数料の請求権は消滅することになります。

 

ただし、手付解除や違約解除、合意解除にになった場合、不動産会社は仲介手数料を全額受領できるかというと、微妙なところがあります。

その理由については、次回のブログに書かせて頂きたいと思います。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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