不動産売買で「売主様が遭遇するトラブル」Worst５とその対処方法＜対買主編＞Part１

今日は、不動産売買で売主様が遭遇するトラブル＜対買主編＞とその対処方法について書いてみたいと思います。

私の30年以上の不動産取引の経験の中で多いと感じているWorst５トラブルです。

不動産の売買では、昔からトラブルが頻繁に起きやすいと言われています。

事前に頻繁に起きるトラブルの内容とその対処方法を知って、経験することが少ない不動産を売るという一大事でトラブルに巻き込まれないために、ぜひ参考にしていただき、トラブルを回避してください。

不動産売却を巡るトラブルは、主に買主様とのトラブルと、不動産業者とのトラブルに分かれます。

まずは、買主様とのトラブルについて書きます。

今回も少し長くなりそうなので5回に分けて書かせていただきます。

私の30年以上の不動産取引の経験の中で、

売主様が買主様との間で遭遇したトラブルWorst５は次の通りです！

１．土地の境界を巡るトラブル

２．設備に関するトラブル

３．瑕疵担保責任に関するトラブル

４．手付金に関するトラブル

５．契約解除に関するトラブル

それでは、今日は「１．土地の境界を巡るトラブル」につて書きます。

土地の境界を確定せずに売買を行い、物件引渡し後、買主が隣地所有者から境界の位置の違いを主張されトラブルに巻き込まれることが少なくありません。

また、トラブルになると売主様への損害賠償請求や契約を解除されるなど、時間と費用を無駄にしてしまうこともあるのです。

土地や一戸建てを売却する場合、隣地所有者と境界についてトラブルになることがあります。不動産登記簿を取れば、取引対象の土地の面積を知ることができます。

ただし、これは登記簿上の面積で、実際にその土地の「どこからどこまでがその面積なのか」「所有権の権利はどの範囲なのか」は分かりません。

そのため、売主には、売買の対象範囲を明示する義務があります。

これが「境界の明示義務」です。

買主もトラブルを避けるため、境界が確定されている土地でなければ購入しません。

隣地との境界には「境界票」が設置されますが、昔は自然木や石などが利用されてきたため、古い境界票は朽ちてしまい確認が難しいこともあります。

また、最近では頑丈な人工物を境界票に用いていますが、地震などの自然災害でずれてしまうこともあり、必ずしも正確な状況を反映しているとは限らないのです。

そのため、境界がはっきりしない土地が売買の対象になる場合は、測量を行って境界を確定させる必要があるのです。

境界が未確定でも売ることはできますが、後日トラブルになる可能性が高く、契約解除や損害賠償責任などの問題が大きくなるので境界の確定は必ず行うようにしましょう。

境界確定には、隣地所有者の協力と立会と合意が必要になります。

まずは、隣地所有者の立会のもと土地家屋調査士による測量を行い、その結果を隣地所有者に確認してもらい、その測量結果に合意していただく必要があるのです。

これが、隣地所有者の協力が必要な理由です。

隣地所有者と感情的な対立を抱えていると、境界の確定に協力してくれないこともあります。

このようなときは、法務局による「筆界特定制度」を利用することができます。

そもそも境界（筆界）は、過去に自治体や法務局など公的機関によって設定されたもので、将来にわたって変更されることはありません。

公的効力をもってこの境界（筆界）を改めて特定するのが「筆界特定制度」です。

この手続きは隣地所有者の協力を得られなくても進めることができますが、手続きに半年から1年近くかかることもあります。

また「筆界特定制度」を利用しても、隣地所有者に不満がある場合は「境界確定訴訟」にまで発展することもあることを覚えておくてください。

こちらもご覧ください！

「筆界」と「所有権界」が一致しないことで起きる「土地の境界トラブル」

土地を売る側としては、隣地所有者とのトラブルの種が無いことが売却をスムーズに進めるための方法であることは分かっていただけると思います。

今は売るつもりがなくても、隣地所有者、つまり「お隣さん」とは日頃から円満なお付き合い、トラブルを避けるような付き合いが大切なのです。

そして、測量の立会などの協力をお願いする場合は、境界を確定するための測量は、隣地所有者にも利があることを説明してください。

なぜなら、通常数十万円から数百万円のかかる土地家屋調査士へ支払う測量費用は、売却を必要とする売主様の負担となります。

隣地所有者は費用負担無しで境界を確定することができるので、そのメリットは大きいと言えるでしょう。

次回は、私の30年以上の不動産取引の経験の中で、

売主様が買主様との間で遭遇したトラブルWorst５のうち

２．設備に関するトラブル

について書きますので、併せてお読みください。