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水曜日
2020年06月11日
ブログ「未来の家」

「家を高く売る方法」の「高く」は何より「高く」売る方法のことですか?

ネットで良く見かける「家を高く売る方法」って、どう言う意味ですか?

「高く売る方法」の「高く」は、何より「高く」売れるのですか?

そもそも「家を高く売る方法」って有るのですか?

お客様からの素朴な質問です!

 

この質問は「的を得た質問」だと思います。

私からの答えは、

「不動産を高く売る方法」は、現実的にあり得ません!

もし言い換えるとすれば

「家を安く売らない方法」あるいは

「家を適正な価格で売る方法」なら有ります!

 

そこで今日は、このお客様からの質問に対する答えを書いてみたいと思います。

 

「家を高く売る方法」の「高く」の対象候補は?

「家を高く売る方法」の「高く」の対象は、「何かの価格」であることには間違いないでしょう。「家を●●価格よりも高く売る方法」となるはずです。

それでは、不動産の仲介で出てくる価格と言えば、

①査定価格、②売主希望価格、③売出し価格、

④販売価格、⑤買主希望価格、⑥成約価格、

その他、公的なものとしては、路線価、公示価格、基準地価、固定資産税評価額、などがあります。

それぞれの内容を簡単に書くと、

 

①査定価格:おおむね3ヶ月あれば売れるだろうと不動産会社が算出する価格

②売主希望価格:売主様がこの金額で売りたいと希望する価格

③売出し価格:査定価格と売主希望価格を考慮して決定する売却活動開始の価格

④販売価格:売出し価格から改定された現在販売中の価格

⑤買主希望価格:買主が、この価格になるのであれば購入したい価格

⑥成約価格:主様と買主様の合意の基で売買契約を締結した価格で、

 成約事例、実勢価格とも言い、近隣で実際に取引された価格も含まれます

 

以上のうち、⑥の成約価格、成約事例、実勢価格が「相場」と言われるものです。

 

※公的価格については、こちらをご覧ください。

 

「家を高く売る方法」の「高く」の対象は?

「家を高く売る方法」とは、何に対して高く売ってくれるのか、上の①から⑥の価格を当てはめてみてください。

「家を●●価格より高く売る方法」の●●にどの価格が入れば、しっくりきますか?

 

②③④は、当てはまらないですよね。

①査定価格と⑤買主希望価格よりは、ほとんどの場合高く売れます。

⑥成約価格よりも高く売る方法になると結果よりも高く売ることになるのであり得ません。

 

あえて当てはめるとすれば、⑥の成約価格を、近隣の成約事例(実勢価格)に読み替えれば、「近隣の相場(成約事例)よりも高く売る方法」になり、違和感は無くなるかもしれませんね。

 

不動産は相場より高く売れるのでしょうか?

売主様は「少しでも高く売りたい」と思います。一方、買主様は「少しでも安く買いたい」と思います。

この「少しでも高く」「少しでも安く」の対象は「相場」になるのですが、もし、高く売れた不動産があるとすれば、相場よりも高く買ってくれた人がいた、と言うことになります。

 

はたして、あなたは、相場より高い不動産を購入しようと思いますか?

買主自身にその不動産に対する「特殊な事情」が無い限り、一般的には、相場より高い不動産を買う人はいません。

 

想像してみてください。

相場が3,000万円の不動産が売りに出ています。

あなたは、4,000万円で購入しますか?

あなたは、3,500万円で購入しますか?

あなたは、3,200万円で購入しますか?

あなたは、3,000万円で購入しますか?

あなたは、2,900万円で購入しますか?

 

買主様の「特殊な事情」とは何でしょうか?

買主様に「特殊な事情」があれば、高く売れることはあります。



たとえば、人気のあるマンションには、買いたい人が潜在的に集まります。

去年は、売り物件が多く、人気が有るだけに成約件数は増えましたが、早く売らなければならない人は、周りよりも安く売りに出すので、相場(成約事例)は必然に下がります。

今年も、購入希望者は多いのですが、売り物件がほとんど無いので、売りに出ると、買主同士の競争意識が高まり、去年の相場(成約事例)よりも高く売れます。

相場は「需要と供給のバランス」で変化しますので、去年の相場よりは今年の方が高く売れることになるでしょう。

ただし、今年には、高く売れると言う相場が出来上がっていますので、その相場より高く売ることは至難の業でしょう。

 

また、買主が、売り物件のお隣さんで、買主の敷地が狭く、買い足すことで広くなり資産価値が上がるので、どうしても欲しい、あるいは親御さんを呼び寄せ隣に住んで欲しい、などの特殊な事情がある中で、たまたま、その物件が売りに出ててきたら、他の人には取られたくないと思っていただくと、相場よりも高くも買ってくれるかもしれません。

 

ですから、売却のご依頼を受けたら、まず、その物件の向こう三軒両隣に、お声がけをするようにしていますが、なかなか、そのような特殊なご縁は少なく、一般的には、相場に近い成約が圧倒的に多いのです。

その理由は、やはり買主様は「少しでも安く買いたい」と思っているからです。

 

「家を高く売る方法」は「家を安く売らない方法」です

グーグルで「家を高く売却する方法」で検索すると、ほとんどが「一括査定サイト」の関連記事がでてきます。

そこには、「●●●万円以上高く査定してくれたなどの文字が目に留まります。

それは、単純に、複数社が提示した高い査定価格と安い査定価格の差であって、高く査定したから高く売れるものではないことくらいは、ほとんどの人がご存知です。

 

ですから、「相場より●●●万円高く売れましたとは、表現していません。

なぜなら一般的に不動産が相場より●●●万円も高く売れることは、ほとんど無く誇大広告になってしますからです。

 

そして、よくよく記事を読んでみると「不動産を高く売る方法」ではなくて「不動産を安く売らない方法」に読み替えてみると、内容としては納得できそうです。

 

代表的な記事の内容を例をあげると、

①荷物が散乱して部屋が狭く見えると売れにくいですが、

 整理整頓して広く見せると売れ易いです

②水周りが汚れていると売れにくいですが、

 ハウスクリーニングで綺麗にすると売れ易いです

③照明が暗いと売れにくいですが、

 新しい照明で明るくすると売れ易いです

④汚いままだと売れにくいですが、

 リフォームすると売れ易いです

⑤陽の当たらない時間に内覧すると売れにくいですが、

 陽の当たる明るい時間帯に内覧すると売れ易いです

的な内容です。

 

これはいずれも、「不動産を安く売らない方法」

あるいは「不動産を適正な価格で売る方法」になるのです。

 

まとめてみました!

需要と供給のバランスや、買主様の特殊な事情が、あなたの売却時期に合致することで高く売れるかもしれませんので、「家を高く売る方法」が絶対に無いと言い切れるものではありません。

しかし、一般的に相場より何百万円も高く売れることは無く、ほとんどの場合、相場前後での成約である事実を知っていて欲しいと思います。

 

買主が「少しでも安く買いたい」と探している中で、「不動産を高く売る方法」「安く売らない方法」「適正な価格で売る方法」として実践していただければ、納得できる売却に結び付くのではないでしょうか。

たとえば、5,000万円で売れるはずの不動産を4,500万円で売らないために!です。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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