借地権とは？ 借地法（旧法）と借地借家法

借地権とは、

建物を建てるために土地所有者から地代を払って土地を借りる権利のことです。

借地権には、

「借地法（旧法）」による借地権と「借地借家法」による借地権があり、

第三者に建物を売却するときに地主の承諾が必要な「賃借権」と、自由に建物の売却や転貸することができる「地上権」があります。

一戸建ての場合は「賃借権」がほとんどです。

ちなみに、建物が存在しない駐車場や資材置き場などには借地権は存在しません。

借地権には、大きく分けて「借地法（旧法）」と

平成4年（1992年）8月に施行された「借地借家法」があります。

借地法（旧法）による借地権は土地の返還が難しいなど、借地人の権利が強く、地主側に不利な面がありました。

借地借家法では、借りる期間を定めた「定期借地権」も設けられています。

平成4年（1992年）8月1日よりも前から土地を借りている場合は「借地法（旧法）」による借地権が適応されていて、契約期限は決まっているものの、更新することにより半永久的に借りることができます。

木造などの非堅固な建物の場合、存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年で、鉄骨造や鉄筋コンクリートなどの堅固な建物の場合、存続期間は60年（最低30年）、更新後の期間は30年となっています。

平成4年（1992年）8月1日以降から借り始めた場合は「借地借家法」による借地権になります。

借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在します。

借地法（旧法）と普通借地権の違いは、構造により存続期間が違うことなどです。

１．普通借地権

契約期限は決まっていますが、更新することにより半永久的に借りることが可能です。

借地権の存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年になります。

２．定期借地権 （一般定期借地権）

定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションがあり、ともに住宅用として土地を賃借します。

借地権の存続期間は50年以上で、その後の更新はなく、契約期間満了時に建物を解体して更地にして返還することになります。

３．事業用定期借地権

事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合の借地権です。

借地権の存続期間は10年以上50年未満ですが、平成20年（2008年）1月1日の法改正以前は10年以上20年以下でした。

契約期間満了時に、建物を解体して更地にして返還することになります。

４．建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上に設定し、契約満了時に借地人の建物を地主が買取るという契約です。 地主が建物を買取ることで底地人と借地人が同一になり、借地権が消滅します。

５．一時使用目的の借地権

工事の仮設事務所やプレハブ倉庫を建てる目的で一時的に土地を借りる契約です。

もし、あなたが借地権付きの家を所有していたり、相続で取得する場合は、契約期間を確認することをお勧めします。

メリット

◆土地の固定資産税・都市計画税は不要（地代は必要）

◆特に借地法（旧法）の場合は法律に守られて半永久的に借りられる

◆土地が、利便性や立地条件の良い場所にあることが多い

◆借地権付きの建物を購入する場合、所有権の土地建物よりも安く購入できます

デメリット

◆地代の負担がある

◆更新時には更新料が必要な場合がある

◆建物を売却する際には地主の承諾が必要（譲渡承諾料が必要）

◆増改築の際、地主の承諾が必要（承諾料が必要な場合も）

◆借地権は第三者に売却するのがむずかしい

地主が土地を第三者に売却した場合、これまでの権利がどうなるのか気になるところですが、土地が売却された場合でも、建物があり借地権の登記がされている場合は、新たな所有者に土地を明け渡さなくても大丈夫です。

ただし借地人と建物の所有者が違う場合は対抗できませんので注意が必要です。

借地上の建物の登記は借地権の対抗要件となりますが、建物が火災などで滅失してしまうと、対抗要件としても機能しなくなるのが原則ですが、

滅失から2年間は、建物を特定するための必要な事項と、滅失した日、新たな建物を建築する旨を、その土地上に立札等を掲示することで対抗することができます。

この措置は、対抗力に関する救済的な措置ですので、借地権が2年間だけしか維持されない、と言うわけではありませんので誤解しないでください。