古家い家が残ったままの土地（古家付土地）を売却するときの価格設定の考え方

古い家が残ったままの土地（古家付土地）を売却する場合、

建物に利用価値が残っているのかどうか、

或いは、利用価値が無く取壊し前提で売却するのか、

で価格設定の考え方が変わってきます。

そこで今日は、

古家付土地を売却する場合の価格設定について書いてみたいと思います。

建物の価値は、不動産会社にもよりますが一般的に築20年～25年でゼロと査定されますが、古家付土地で、建物に利用価値があり、取り壊す必要のない場合は、古家付土地の価格は「土地価格」となります。

◆建物に利用価値があるときの古家付土地の価格 ＝ 土地価格

例えば、

築25年程度の建物であれば、まだまだ住み続けることができるので取り壊す必要もなく、十分に利用が可能です。しかし、市場価格としては価値を見出すことができないので、ゼロと査定せざるを得ません。

つまり、築25年を超える建物でも十分に利用できる建物であれば、古家付土地の価格は「建物価格ゼロで土地だけの価格」に設定します。

建物に利用価値がなく、取壊しが妥当な場合は、「土地価格から取壊し費用を差引いた価格」が古家付土地の価格になります。

つまり、利用価値がない建物が残っていると、土地だけの価格よりも安くなってしまいます。

◆取壊し前提の古家付土地の価格 ＝ 土地価格－取壊し費用

古家付土地でも更地として検討している購入希望者の場合、建物の取壊し費用が余分な費用になると言うことです。

ただし、定期的に外壁塗装や室内のメンテナンスを実施していで、維持管理が行き届いていれば、たとえ築40年を超えている建物であっても建物の利用価値が見込まれます。

その場合の価格は「土地だけの価格」まで上がる可能性があります。

広い土地で古家が残っている場合の価格は、建物の取壊し前提価格よりもさらに安くなります。

広い土地の場合、一般の買主が購入することはほとんどなく、不動産業者が分譲目的で購入する傾向があります。

分譲とは、広い土地を区画割して販売する行為のことです。

建物を建築するための土地は、道路幅員が4ｍ以上の建築基準法上の道路に、2ｍ以上接道していることが基本的条件です。

そのため、広い土地を区画割することで道路に接道しない区画ができてしまうと、敷地内に新たに道路を作る必要がでてくるのでが、その道路には価値がないため、道路面積分だけ、さらに価格が安くなります。

広い土地の場合は、建物取壊し費用に加え、道路部分の価格と、造成費用も必要になるので、それらの費用を差引いた価格が古家付土地の価格になります。

◆広い土地の古家付土地の価格 ＝ 土地価格－取壊し費用－道路部分の価格－造成費用

広い土地の場合の価格は、周辺の標準的な戸建用地に比べて、かなり安くなる可能性があるということを知っておいてください。