不動産の評価額は5つ！「一物五価」の種類と用途とは？

不動産の価格は評価額とも言われ、さまざまな条件の基で算出され決定されます。

そして、その価格は、

◆公示地価　◆基準地価　◆路線価　◆固定資産性評価額　◆実勢価格

の5種類で「一物五価（いちぶつごか）」と言われています。

公示地価と基準地価を一つにして

「一物四価（いちぶつよんか）」とも言われています。

そこで今日は、五つの価格は具体的に何が違うのか、

売却したいときはどの価格をもとに考えればいいのか、

など、不動産評価額とはいったいどういうものなのか、

について書いてみたいと思います。

公示地価は、国土交通省が公示する「標準地」の価格のことです。

全国からそのエリアの地価水準を代表する「標準地」として選定された地点（令和2年地価公示では、26,000地点で実施）について、それぞれの毎年1月1日時点の地価地点について2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行い、土地鑑定委員会が判定して決定された地価を毎年3月下旬に公示します。

公示地価は、住宅地、商業地、工業地など用途ごとに、所在地・地番・地積・形状・土地の利用状況などとともに標準地の1平方メートル当たりの単価が表示されています。

公示地価は一般の土地取引の指標としてだけではなく、公共事業用地の取得価格算定の基準や、土地の相続評価および固定資産税評価の基準とするために公表されています。

また、同じ土地で毎年地価が公示されるので、地価の上昇や下落の状況もわかります。

＜主な役割＞

◆一般の土地の取引に対して指標を与えること
◆不動産鑑定の規準となること
◆公共事業用地の取得価格算定の規準となること
◆土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
◆国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること、等

基準地価は、各都道府県が選んだ「基準地」（公示地価は標準地）を各都道府県知事が毎年判定している価格のことで地価指標の一つです。

正式には「都道府県基準地標準価格」と言い、7月1日時点の土地価格の調査を基にしています。国土交通省が公表する公示地価と同様な公的な指標です。

ただし公示地価と違い、都市やその周辺地域という縛りがありませんので、公示地価の補完的な指標といえます。また価格を算定する不動産鑑定士も1名以上となります。

地価の適正な価格を知る目安となり、地価の動向を把握するために重要なものです。

公示地価と同じく、住宅地、商業地、工業地など用途地域ごとに各地区の基準地が選ばれ、1平方メートル当たりの単価で表示されます。

また、公示地価と基準地価で重複することもあり、ポイントが同じなら、同じ土地が毎年1月1日と、7月1日の年2回鑑定されるため地価の変化がより早くわかります。

地価変動に注意が必要なところはあえて同じポイントになっているのです。

路線価は、国税庁や市町村が算定した相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格のことです。

税務申告する側とそれを受ける税務署が、いちいち土地価格の鑑定をしなくてもお互いがスムーズに行えるように公表されています。土地の価格が、その土地が面している道路ごとに設定されているので「路線価」といいます。

国税庁では全国40万地点の道路を標準地に選び、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額を参考にして道路の値段を決定します。

路線価は毎年1月1日を評価時点として、8月に発表されます。路線価は毎年変わりますが、公示価格の8割程度が基準となっています。

国税庁が公表している路線価を「相続税路線価」と呼び、市町村が固定資産税を算出する際に使用する路線価は「固定資産税路線価」と呼ばれます。

どちらも公示地価と連動していて、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度となっています

固定資産税評価額は、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のことです。

市町村では、土地や家屋について「固定資産課税台帳」に課税価格などを登録していますが、この価格のことを、固定資産税評価額といいます。

固定資産税評価額は、固定資産税のほか、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの基準になります。

固定資産税評価額は市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われ、評価替えの年を「基準年度」といいます。

著しい地価の下落などがあった特別な場合を除いて、固定資産税評価額は基準年度の価格が次の評価替えまで引き継がれます。

実勢価格は、実際に取引が成立した価格のことです。

不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格をいいます。

取引が行われ成立した場合には、その金額が実勢価格になり、取引がない場合には、周辺の取引事例や公的データ（公示価格、固定資産税評価額、路線価など）から推定します。

不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で、必ずしも実勢価格とは一致しません。

公示地価や基準地価は、

土地を売るときや購入を考えているときに参考価格として利用します。

「公示地価」は地価公示法に基づき1月1日時点の価格を算出、「基準地価」は国土利用計画法に基づき7月1日時点の価格を算出しますが、不動産鑑定士が評価するので内容としてはほぼ同レベルのものです。

また、公示地価と基準地価が評価する地点が同じであれば、価格の差額から半年の動きを確認することもできます。

「実勢価格」は市場の状況や需要と供給のバランスで変動するので、直近の成約事例なら良いですが、年数が経過しているときはそれだけでは参考にできません。

しかし、公示地価も基準地価の過去の評価額を確認することができますので、最新の年代までの変動率を算出することができるので、価格推移の参考にすることができます。

◆土地総合情報システム

◆全国地価マップ

◆路線価図・評価倍率表

「一物五価」のそれぞれの違いについて書いてきましたが、算出方法や利用の目的が異なります。土地の売買や相続を行うときなど、参考にするべき価格が変わりますので、それぞれの違いを理解し、使用目的を明確にして適切な価格を使用するようにしてください。