古家を解体して更地で売却する場合の解体時期と譲渡所得税・固定資産税の軽減措置との関係に注意

古い家が建ってる土地を売却するときに、

古家を残したまま売却するのか、古家を解体して更地にして売却するのか、解体するにしても解体撤去費用はいくらくらい必要なのか、など、悩みや不安が付きまとうものです。

以前のブログでは、「解体撤去費用」や「古家を解体すべきか否か」については書きましたが、

今日のブログでは、解体するときに注意をして欲しい「解体時期」と「譲渡所得税」「固定資産税」の軽減措置との関係について書いてみたいと思います。

少しでも税金を安くするための方法ですので、是非、参考にしてください。

◆建物の解体撤去費用の相場はいくら位ですか？目安を教えてください！

◆古家付土地を売却するときに「建物を解体すべきか否か」を判断する目安

解体して売却する古家がマイホーム（居住用財産）の場合、3,000万円特別控除と言う譲渡所得税を節税できる特例を利用することができます。

居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合の「譲渡所得」の計算式は

◆譲渡所得（売却利益）＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 －3,000万円　です。

譲渡所得（売却利益）から3,000万円も控除されるので、ほとんどの場合、利益はゼロかマイナスになります。

古家を解体して3,000万円特別控除を利用するためには、売却の時期に制限があります。

居住用財産の3,000万円特別控除が適用されるのは、その家に住まなくなってから3年目の12月31日まで、あるいは、建物を解体してから1年以内の、いずれか早く到来した日までに売却（譲渡）しなければなりません。

ただし、上記の期日が到来するまでの間に、建物解体後の敷地を他者に賃貸したり、月極駐車場のような事業をした場合は、特別控除の適用外となりますので注意してください。

古家を解体する場合は、固定資産税と解体時期について注意してください。

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用されてて、土地の固定資産税が安くなっています。土地面積が200㎡以下の広さであれば、固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されています。

そのため、住宅を解体すると、建物の固定資産税は無税になりますが、土地の固定資産税や都市計画税が上がると言うことです。

ただし、固定資産税は毎年1月1日現在の状態で課税されますので、1月1日を過ぎたタイミングで解体して1年以内に売却すれば、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されたまま売却することができます。

1月1日より前に解体した場合、翌年の固定資産税は上がってしまいます。

インターネット上で住宅を取り壊すと固定資産税が6倍になるという間違った記事をよく見ますが、6倍になるのは土地だけで、固定資産税全体でみると、6倍にはなりません。

200㎡以内の土地で建物が無くなれば、固定資産税全体でみると、約4倍強上がることになります。200㎡を超える広さの土地の場合でしたら、約3倍から約4倍程度上がることになるでしょう。

約○倍程度と言うのは、解体する建物の評価が一定ではないので、このように表現をしました。

古家の場合、建物の固定資産税が非常に安いので、建物の固定資産税が無くなるよりも、土地の固定資産税が上がる影響の方が大きくなります。

そのため、古家を解体するとトータルで見ると、固定資産税が上がってしまうケースがほとんどなのです。

そして、住宅を解体して売却する場合は、1月1日を過ぎたタイミングで解体する方が、少しでも長期で「住宅用地の特例」の適用を受けられる可能性があり、1月1日より前に解体すると、翌年の固定資産税は上がってしまい、特例の恩恵を受けられる期間が短くなってしまうのです。