不動産に設定される「抵当権」とは？「抵当権者」と「抵当権設定者」

金融機関（銀行等）から住宅ローンを借入れすと購入する不動産（土地、建物）に「抵当権」が設定されます。そこには、「抵当権者」と「抵当権設定者」と言う2つの立場が存在します。

最近では「抵当権」と言う言葉を聞いたことが無い人も少なくないように感じます。

そこで今日は、住宅ローンを借りるときに出てくる用語「抵当権」「抵当権者」「抵当権設定者」について書いてみたいと思います。

マイホームの購入を検討されている人には知っていて欲しい内容ですので、是非参考にしてください。

抵当権とは、住宅ローンを借入れするときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

分かりやすい言葉でいうと「担保にとる」というときの担保とことです。

そのため、抵当権の付いたローンのことを「有担保ローン」と呼び、抵当権の付かない「無担保ローン」と区別することがあります。

住宅ローンを借入れする人が何らかの理由で返済できなくなった場合に備えて、金融機関や保証会社は抵当権の設定を求めてきます。

抵当権を設定して借りている住宅ローンの返済が滞ってしまったら、住宅が差し押さえられて、最終的には競売にかけられ強制売却になってしまいます。

抵当権は、金融機関と債務者間で金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）が締結された日付で設定登記を行い、住宅ローンが完済されれば抵当権の抹消に必要な書類を交付してくれます。

抵当権を設定するときには、必ず「抵当権者」と「抵当権設定者」の2つの立場があります。

ここからは、この両者がどのように異なるのか、について書いてみたいと思います。

「抵当権者」は、

お金を貸した側が、その債権を保全するために、お金を借りた人が所有する不動産などの財産に「抵当権」を設定したときの債権者（お金を貸した側）のことを言います。

これは、不動産登記簿の「乙区」に記録されている抵当権において「権利者」として記載されていて、例えば、金融機関や保証会社、貸金業者などが該当します。

一般に「抵当権者」は、お金を返してもらえない場合、自己の債権について、他の債権者より優先して弁済を受けられる権利を持ちます。

また「抵当権者」が複数いる場合は、その順位に従って（若い番号順に）弁済を受けることになります。

「抵当権設定者」は、

自身の所有する不動産に抵当権を設定する債務者（お金を借りた側）のことを言います。

例えば、住宅ローンを借入れする場合、金融機関等が「債権者」、お金を借りる側が「債務者」となり、債務者は自身の所有不動産を担保にして抵当権を設定することになるので「抵当権設定者」と言うことになります。

ちなみに、債務者以外の第三者が自身の不動産を担保に提供する場合、

その第三者は「物上保証人」と表現されます。

また、年収基準をクリアするため、夫婦で収入合算し連帯債務として住宅ローンを契約する場合がありますが、「抵当権設定者」はあくまで「所有する不動産に抵当権を設定する債務者」であることに注意しましょう。

つまり、夫婦連帯債務で住宅ローンを返済する場合でも、土地も建物も「夫名義」であれば抵当権者は夫単独になると言うことです。

抵当権は金銭消費貸借契約を締結するだけでなく、法務局での抵当権の設定登記も必要になります。

また、抵当権の抹消登記についても手続きが必要になりますので、ここで併せて確認しておきましょう。

抵当権の設定登記については、金融機関や不動産会社から司法書士の紹介を受け進めていくことが一般的です。

司法書士に依頼をすれば必要書類も事前に案内してもらえる上、設定日に法務局に行く必要もありません。

ただし、ここで気をつけて欲しいのが、

金融機関や不動産会社は、あくまで司法書士を「紹介する」という点です。

司法書士への報酬や設定費用については自己負担になりますので覚えておいてください。

住宅ローンを完済すれば、金融機関の店頭で完済書類と抵当権の抹消に必要な書類の授受、あるいは、自宅への郵送されてきます。

受け取る書類には、抵当権設定契約証書、解除証書、登記事項証明書、委任状など抹消に必要な重要書類ですので、無くさないようにしてください。

抵当権の抹消も、設定と同じように司法書士に依頼すれば、自分自身で法務局に行く必要はありませんが、その分、費用が発生することになります。

抵当権の抹消登記については設定するときのような細かなサポートはありませんので、忘れずに自身で早めの手続きを行ってください。

司法書士に依頼しないで、ご自身で手続きをする場合は、法務局の窓口で相談に乗ってくれますので、平日で時間が取れるのであればご自身で抹消するのが良いでしょう。