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水曜日
2020年09月02日
ブログ「未来の家」

やってはいけない物件を隠す「囲い込み」それは不動産業界の悪しき習慣!

今日、昔の同僚が訪ねてきて世間話しをしている中で、こんな話になりました。

 

その元同僚が働いている地域では、

不動産業界の「悪しき習慣」の一つである

物件の「囲い込み」が依然行われているそうです。

物件の「囲い込み」とは「物件を隠す」ことです。

もう、そんなに多くはないと思っていましたが、そうではないようです。

 

そこで今日は、この物件を隠す「囲い込み」について書いてみたいと思います。これは、家を売却される売主様には特に知っていて欲しい「不動産業界の悪しき習慣」です。

 

「物件を隠す」あるいは「物件の囲い込み」

まず不動産会社の役割の基本は、売主様から家(不動産)の売却依頼を受けたら、少しでも早く、少しでも高く、そして安心して成約に臨んでいただくことです。

これは、至極当たり前のことです!

その当り前を信じた売主様は、不動産会社に自分の大切な不動産を預けます。

しかし、その不動産会社が物件を隠していたとしたら・・・・・。

 

それでは、物件を隠す「囲い込み」について一例をご紹介します。

B不動産が買主様から「〇〇小学学区で土地を探して欲しい」と依頼を受けます。

一生懸命、情報を集めて「〇〇小学校区の土地」を見つけました。

条件も申し分なく、売主様側の「A不動産会社」に、その物件が紹介可能かを確認します。

するとA不動産会社は、次のような対応をします。

● 何も商談は入っていないのに「商談中です!」あるいは「すでに購入申込みが入っています」と嘘を言い門前払いをします。

● 案内予定も無いのに「案内(物件を見る)予定があるので、その案内が終わるまで待って欲しい」と嘘を言い物件を公開しない。

●担当者の勝手な判断で 「今回の買主様は、条件的に良くないので・・・」と売主様をコントロールして話を断る。

 

信じられないかもしれませんが、このような物件を隠す「囲い込み」と言う行為が本当に行われているのです。

それでは、なぜ物件を隠すのでしょうか?

簡単に言うと、仲介手数料を売主様からも買主様からも欲しいからです。

 

仲介手数料は成約本体価格×3%+6万円 が上限

例えば、3,000万円の売買の場合、

売主様、買主様、それぞれの仲介手数料の上限額は、

3,000万円×3%+6万円=960,000円(消費税別) となります。

 

仲介手数料を、

売主様担当の不動産会社は売主様から、

買主様担当の不動産会社は買主様から、と、

どちらか一方からしか頂けない場合は「片手仲介」と言います。

 

これが、

売主様も買主様も一社の不動産会社で成約すると、

両方から手数料を頂けるので これを「両手仲介」 と言い、

2倍の1,920,000円(消費税別) を頂くことができるのです。

 

でも、「両手仲介」を優先する目的で物件を隠す「囲い込み」行為は、

売主様のためになるのでしょうか?

お客様の方を向いているのでしょうか?

この「囲い込み」は

売却を依頼した不動産会社以外の買主様に、

売れたかもしれない機会を逃すことになります。

 

物件の「囲い込み」についての調査

正直、不動産業界で仕事をしている私でも、他社から「商談中」と言われた物件が本当に「商談中なのか」を確認するのは難しいのです。

そこで、不動産業界の悪しき習慣をなくすために行われた調査の方法が次の通りです。

 

まずは、

1.調査人が「不動産会社の営業マン」を演じて、ある物件に対して問合せをします。

2.そこで、「商談中」「先客有り」などと言われたら、少し時間をあけて、

3.今度は「お客様(買主様)」を演じて、その物件に対して問合せをします。

4.そこで、「その物件は有ります」「その物件は紹介可能です」などと答えたら、物件を隠す「物件の囲い込み」をしている不動産会社だと判断するのです。

 

実際に、この方法で確認し自分の物件が「囲い込み」をされていることを知った売主様もいらっしゃるそうです。

 

売主様には、本当に注意をして頂きたいと思います!

物件の「囲い込み」をする不動産会社とは付き合わないで欲しいと思います!

正直でない人間と付き合って得することは一つもないと思うからです!

 

物件の「囲い込み」は売主様に対する背任行為

不動産会社がいただく仲介手数料は最大の収入源です。

その手数料を売主様と買主様の双方からいただく売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないという「囲い込み」は、売主様に対する背信行為です。

 

本来、売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主様の利益を確保するために、大臣指定のデータベース指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録し、不動産業界全体で情報を共有して、できるだけ早く買主様が見つかるよう努めなければならないのです。

 

あなたの物件に対する「囲い込み」対策とは?

どうしたら不動産業界の悪しき習慣である「囲い込み」を防止できるのでしょうか?

特に「囲い込み」が行われる可能性があるのは、不動産会社と「専属専任契約」もしくは「専任媒介契約」締結している場合が多いようです。

一般媒介契約ではほとんど行われません。

 

そして、売却開始から1ヵ月を経過しているのに

購入希望者からの「問い合せ」がゼロであったり、

不動産会社からしきりに「値下げ」の提案を持ちかけられたりする場合は、

他の不動産会社を通してあなたの物件が募集中かどうかを確認してみてください。

もし「囲い込み」をされていたら、「商談中です」などの回答があるはずです。

 

もし「囲い込み」をされていたら

もし「囲い込み」をされていたら、その不動産会社は見直すべきでしょう。

「囲い込み」については、不動産流通機構(レインズ)側でも罰則規定などを強化していますが、残念ながらまだまだ対策が追い付いていないのが現状です。

だからこそ、家(不動産)の売却については積極的に情報公開し、納得できる売出し価格で早期成約を実現してくれる、信頼できるパートナーに仲介を託すことが重要なのです。

 

「囲い込み」をされていなかった場合には、

問い合せが少ない理由は「売出し価格が相場より高い」など、他の理由が考えられますので、不動産会社を信用し、助言を求め、早めに対策することをお勧めします。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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