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2020年09月12日
ブログ「未来の家」

家の査定を不動産会社に依頼する前の準備と注意点!あなたの家を適正に査定してもらうための準備です

家を売るとき、あなたが不動産会社と初めて関わるのが「査定」です。

「査定」を行うのは不動産会社ですが、査定前に何の準備もしていないと、その査定価格が適正なものかを判断することができません。

と言うことは、不動産会社の査定に備えて事前にやるべきことが有るのです。

 

そこで今日は、不動産会社に査定を依頼する前の準備と注意点について書いてみたいと思います。これは、あなたの家(不動産)を適正に査定してもらうための大切な準備です!

 

筆:加古川の不動産売買専門店、未来家不動産株式会社 代表取締役 清 水 浩 治

 

「What」「When」「Why」「How」

ご売却を検討中のお客様から査定の依頼を受けたときに、私から質問する内容です。

それは、家を売るときの「5W2H」です!

「When(いつ)」「Where(どこで)」「Who(誰が)」「Why(なぜ)」「What(何を)」「How(どのように)」「How much(いくらで)」の7つですが、

その中でも「What」「Why」「When」「How」の4つが重要になります。

 

売却最低価格と売却完了までのスケジュール

◆What(なにを)

そんなん家に決まっていやん!って突っ込まれるかもしれませんが、

これは単純に不動産と言う意味ではなくて、売却予定の家がどんな家なのかを客観的、主観的情報を織り交ぜて購入希望者に魅力的な家だと感じてもらえるようにすることなのです。



◆Why(なぜ)

あなたの売却理由、売却動機です。その理由は必ずしも開示する必要はありませんが、購入希望者がその理由を知りたいと思うかもしれません。

また、売却理由が明確になっていれば、いつまでに売らなければならないのか、いくらで売らなければならないのか(値下げの範囲)などの条件面がより明確になり、買主様との条件交渉で横道に逸れることがなくなります。

少なくとも、あなた自身の中では「何故売らなければならないのか」をはっきりさせておきましょう。

 

◆When(いつまでに)

売却理由が明確なら売却完了の期限(タイムリミット)も明確になるものです。

期限を定めると、いつの段階で価格の見直しをすればいいのかも見えてきます。

期限も最低価格も定めず、ただ、ずるずると売却活動を続けていても、本来売れたかもしれないのに、そのチャンスを見逃し時間だけを無駄に費やすのです。

価格の見直し時期も含め、いつまでに売却を完了するのか期限を定めることをお勧めします。



◆How(どのように)

売買の方法(仲介か買取りか)や不動産会社との契約形態(3種類の媒介契約)などについてです。

初めて家を売るときは事前知識として必要になります。

このブログで一緒に勉強していきましょう。

 

家の情報を客観的にも主観的にも徹底して集める

売却しようとしている家の情報には、

◆「土地の面積」「建物の面積」「立地」「道路の方向」「道路の幅」「築年数」「構造」「間取り」「購入時の価格」など様々なものがあります。

家の査定を依頼するときに不動産会社から最初に求められるのが、このような情報です。必要最低限な基本項目だけでもかなりの情報数になります。

 

◆これらの基本的な項目にプラスして重要なのが、家の修繕履歴です。最近取り換えたばかりの設備があれば、それはプラスの評価になります。

10年以上前の修繕であっても、いつ変えたのか、いくらの費用を書けたのか、が分かれば購入希望者が将来的なリフォームの資金計画を立てやすくなります。

それだけでも情報としては価値があるのです。


◆また、周辺環境や暮らし心地など、実際に住んでいと分からない情報も貴重です。そうした個々の情報が購入希望者の心に刺さる可能性も十分あるのです。

 

◆事務的な手続きでは住宅ローンの残高確認も忘れないでください。家を売るときは住宅ローンの残債を全額返済しなければなりません。

売却価格を設定するときの参考にもなりますので、金融機関から住宅ローンの残高証明書を取り寄せることをお勧めします。もし間に合わなければ住宅ローンの返済明細書をご準備ください。

 

◆売却に不利になるような情報であっても聞かれたらきちんと答えることが大切です。売却に不利な情報とは、後で買主から「そのことを知っていたら買わなかった」とクレームになりそうな情報のことです。

その情報は、あなたにしか分からないことですので、状況を把握し、説明できる準備が必要です。

そのような情報は、売却活動の開始前に不動産会社に相談することが大切です。不動産会社にも情報を隠していて、契約後にそのことが原因でトラブルになると、その責任は全て売主であるあなたが負うことになるからです。

 

不動産会社への売却依頼である媒介契約について

不動産会社に査定を依頼する前の準備がたくさんで驚くかもしれませんが、一度に全てを揃えるのは難しいので、不動産会社の担当者と相談して、どの情報を優先させ、どの書類を先に入手するかなど、アドバイスを受けてください。

家の売却は一生で何度もあることではありません。

だからこそ、不動産会社の役割はとても重要になるのです。

 

信頼できる不動産会社を選ぶことはもちろんですが、売却依頼の契約(媒介契約)の種類によっても不動産会社の動きが変わってきます。

不動産会社との契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類になります。

なお、媒介契約は査定後に締結することになるのですが、査定を依頼する前に契約内容について知っておくことをお勧めします。

 

専属専任媒介契約

◆売主は一社の不動産会社としか媒介契約を締結できません。

◆もし、売主様が自ら買主様を見つけてきたとしても、必ず不動産会社が仲介に入ります。

◆媒介契約締結日の翌日から5営業日以内に依頼物件を不動産流通機構に登録しなければなりません。

◆不動産会社は売主に対して1週間に1回以上の業務状況報告の義務を負います。

◆不動産会社への依存度、期待値が高い契約内容です。

 

専任媒介契約

◆専属専任媒介と同様に、売主は一社の不動産会社としか媒介契約を締結できません。

◆ただし、売主様が自ら買主様を探してきたときは、不動産会社を介さず買主と直接売買契約を締結することが可能です。

◆媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に依頼物件を不動産流通機構に登録しなければなりません。

◆不動産会社は売主に対して2週間に1回以上の業務状況報告の義務を負います。

 

一般媒介契約

◆売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結できます。

◆売主様が自ら買主様を探してきたときは、不動産会社を介さず買主と直接売買契約を締結することが可能です。

◆不動産会社には業務状況報告や不度さん流通機構への登録義務はありません。

◆売主が不動産会社に対して積極的に働きかけを行う必要があります。

 

媒介契約書についてもっと知りたいか人は、ことらをごらんください。

※3種類の媒介契約のメリットとデメリット あなたに最適なのはどの契約でしょう?

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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