不動産売買と「消費者契約法」の適用！消費者の利益阻害は契約の無効、取消しに！

「法人や個人事業主の大家さん」が「事業目的ではない個人の消費者」へ不動産を売却する場合、消費者の利益を守るため「消費者契約法」が適用されます。

消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、

消費者にとって不利益な条項、たとえば「契約不適合責任など事業者の責任を免責する特約」などが無効になるなどの規定があります。

そこで今日は、「不動産売買と「消費者契約法」の適用！消費者の利益阻害は契約の無効、取消しに！」について書いてみたいと思います。

不動産業者も意外と知らない「消費者契約法」です。

「消費者」と「事業者」との間で締結される契約を「消費者契約」と言います。

消費者が事業者と契約をするとき、

両者の間には、それぞれが持っている情報の質・量や交渉力には格差があります。

このような状況を踏まえて

消費者の利益を守るため「消費者契約法」が施行されました。

この法律では、消費者契約について

「不当な勧誘による契約の取消し」と

「不当な契約条項の無効」等を規定しています。

不動産の売買では

消費者契約法が適用される場合と

適用されない場合があります。

＜消費者契約法の適用あり＞

◆「事業目的の個人」対「事業目的なしの個人」

◆「法人」対「事業目的なしの個人」

＜消費者契約法の適用なし＞

◆「事業目的の個人」対「事業目的の個人」

◆「事業目的なしの個人」対「事業目的なしの個人」

◆「法人」対「事業目的の個人」

「消費者」とは

事業のためでもなく、事業としてでもなく契約の当事者となる個人のことです。

もう少し分かりやすく言うと、普通にマイホームを購入する人たちのことです。

不動産業者や事業を行っている法人や大家さんと比べると取引に不慣れですから保護されるのです。

「事業者」とは

法人は全て事業者になります。

法人だけではなく個人事業主でも

「事業のため、または、事業として」契約の当事者になるなら「事業者」になります。

「事業のため、または、事業として」というのは、

売買や賃貸を何度も繰り返して行っていれば、

個人事業主の大家さんであっても「事業者」になる可能性が高く、

消費者契約法が適用されることを念頭に置かなければならないのです。

＜消費者契約法の条文＞　第二条（定義）

この法律において「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く）をいう。

この法律（第四十三条第二項第二号を除く）において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。

とあります。

「消費者」と「事業者」との間で締結される不動産売買契約には、消費者保護を目的とした特別なルールが定められています。

たとえば、消費者が「誤認や困惑」などした場合には契約を取り消すことができるほか、

契約不適合責任など事業者の責任を免責する条項など、

消費者にとって不利益な条項が無効になるなどの規定があります。

「誤認や困惑」とは、

１．重要事項説明について事実と異なることを告げられたこと

２．将来の変動が不確実な事項について断定的判断が提供されたこと

３．重要事項について不利益となる事実が告げられなかったこと

４．勧誘の場所から事業者が退去しないまたは自らの退去を妨げられたこと

により「誤認や困惑」したときには、

契約の申込みや承諾の意思表示を取り消すことができます。

消費者が不利な契約を結んでしまっても困らないように守ってくれます。

なお、消費者契約法における消費者とは個人を指しますが、

個人であっても、

「事業のため」の契約は消費者契約法の保護の対象にはなりません。

あくまでも個人が事業以外の目的で締結する売買契約が対象です。

このように、

不動産売買契約にも「消費者契約法」が適用されることがあるのです。

不動産業者が売却や購入の「仲介」をする場合でも

消費者は「消費者契約法」により保護されますので

不動産（仲介）会社が違反行為をした場合でも

消費者契約法が適用されると

買主は売主に対して契約の取消しを求めることができるのです。

「消費者契約法」は不動産の取引について定められた法律ではありません。

そのため、条文そのものが不動産売買の実務にピッタリとこない内容もあります。

また、これは私の感覚ですが、「消費者契約法」が適用される契約自体が少ないので、不動産業者自体があまり理解できていないように思えます。

なぜなら、他の不動産業者で契約したお客様から

「私が契約した売買は消費者契約法の適用は受けないのでしょうか？」と言う内容のご相談が度々あるからです。

最近こんな相談がありました。

法人が所有している一戸建てを購入する買主様から

売主は法人ですが宅地建物取引業者ではないので「契約不適合責任」は負いません、との特約が付いているのですが、この特約って有効ですか？

と言う内容でした。

仲介業者は、売主が「事業者」であるにもかかわらず「宅地建物帆地引業者」ではないので「消費者契約法」は適用されないと思い込み、あるいは、勘違いをしてしまい、「契約不適合責任」の免責特約を付けて契約してしまったのでしょう。

宅建業者でなくても法人は全て「事業者」になり「消費者」と契約する場合は「消費者契約法」が適用されるので、その特約は無効になり契約自体を取り消すことも可能になるでしょう。

そして、不動産（仲介）業者も、その責任を逃れることはできないでしょう。

私もブログを書きながら「気を付けよう！」と改めて感じました。