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水曜日
2020年11月29日
不動産(売買)の豆知識

初めての家(マイホーム)の売却!あなたの不安を取り除き成功に導きます!

もしかしたら、家(マイホーム)を売ると言う経験は初めてかもしれません。

もしかしたら、家(マイホーム)の売却は最初にして最後の経験かもしれません。

ほとんど経験のない家(マイホーム)の売却だからこそ失敗はしたくありません。

失敗をしないためには、家(マイホーム)売るための基本的な知識が必要です。

 

そこで今日は、「初めての家(マイホーム)の売却!あなたの不安を取り除き成功に導きます!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店 未来家不動産株式会社 代表 清水浩治

 

家(マイホーム)売却の全体の流れ

家(マイホーム)の売却で失敗しないためには、売却の流れの全体像を知ることです。

その全体の流れは、

1.売却計画を立てる

2.不動産会社に査定を依頼する

3.売却の準備をする

4.不動産会社と媒介契約を締結する

5.売却活動をする

6.売買契約を締結する

7.物件の引渡しを行う

8.確定申告を行う

の8項目です。

 

1.売却計画を立てる

売却計画とは、あなたが家(マイホーム)を売る理由を基本に、いつまでに売らなければならないのか? 最低でもいくらで売らなければならないのか? などの基本的な計画を立てることです。

住宅ローンの残債が有る場合は、売却金額で返済できるかどうかも資金計画として立てる必要がありますが、返済の可能性については、不動産会社に依頼する査定結果が必要になります。

また、買換えの場合は、売却を先に行う「売却先行」か、購入を先に行う「購入先行」がありますが、どちらを選択するかも、売却計画では重要な選択になります。

 

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不動産会社に査定を依頼する前の準備です。

◆相場を調べる!それは不動産の売却を決断したらまずやるべきことです!

 

2.不動産会社に査定を依頼する

売却計画で重要になるのは「査定価格(売却可能金額)」です。

「査定価格(売却可能金額)」を知るためには不動産会社に査定を依頼する必要があるのですが、その場合は、複数(3社から5社)の不動産会社に依頼することをお勧めします。

 

査定価格によっては住宅ローン残債全額を返済できるかどうかや、買換えの場合は自己資金をいくら準備しなければならないのかの判断ができます。

不動産会社の査定が信頼できないものだと、売却計画は狂い売却そのものが失敗してしまいます。

 

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こんな不動産業者に売却を依頼すると失敗します

◆高い査定価格を提示する不動産業者は要注意!売却を依頼すると失敗します!

 

3.売却の準備をする

不動産会社に依頼し査定価格が分かったら、すでに立てている売却計画と照らし合せて現実に実行できるかどうかを見直します。

査定価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は、新たに自己資金の準備が必要になったり、この段階で売却計画自体を見送るということにもなります。

また、土地や一戸建ての売却で境界が明確でない場合は、測量の準備が必要になりますし、マンションの売却で管理費や修繕積立金に滞納部分がある場合は解消が必要になります。

 

準備段階では、建物状況調査(インスペクション)を行うこともお勧めします。

調査費用は、検査料として5万円前後になりますが、インスペクションに合格すれば、瑕疵担保保険に加入することができ、売却がしやすくなります。

インスペクション業者は不動産会社が紹介してくれますので、希望される人は依頼してください。

 

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◆インスペクションが「契約不適合責任」に対してその有効性を発揮するかもしれません!

 

4.不動産会社と媒介契約を締結する

複数の不動産会社に査定を依頼した後は、あなたが選んだ不動産会社と相談し売却活動を開始する価格を決めて「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する契約のことです。

媒介契約書には

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

 

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◆3種類の媒介契約のメリットとデメリット あなたに最適なのはどの契約でしょう?

 

5.売却活動をする

売却活動開始価格(売出し価格)を決めて

媒介契約を締結したら売却活動を開始します。

売却において、もっとも重要なのは「売出し価格」の決定です。

相場から見て高過ぎれば売れませんし、安過ぎると損をします。

 

次に、空家の売却では、その必要はないのですが、

あなたの家の内覧希望者が現れたときは、その対応をしていただきます。

特に、買換えで「売却先行」を選択している場合、

住みながら売却することになりますので、

しっかりと内覧の準備と対応が必要になります。

 

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◆不動産(ご自宅)を売るときの 売主様としての自覚と心構え Part1

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◆不動産の売却「値引き交渉って、応じなければいけないものですか?」 売主様からの切実な質問です

 

6.売買契約を締結する

あなたの家の購入希望者は、不動産会社を介して購入希望価格や引き渡し時期の希望をはじめ、購入に向けての諸条件(希望)が記載されている「買付証明書(購入申込書)」を提出します。

その諸条件を基に、不動産会社が間に入って売主様と買主様で打合せ(商談)を行い、売買条件が整えば売買契約に進みます。

 

不動産の売買は通常、売買契約日と物件の引渡し日が別日になり、その期間は、売買契約日からおよそ1ヵ月から3ヵ月後になります。

売買契約の当日は、引渡す設備の有無や故障の有無の確認、物件の状態の確認、売買契約書の読合せ、そして手付金の授受などを行います。

 

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◆不動産の売買契約当日の流れを知って、少しでも緊張を和らげてください!

 

7.物件の引渡しを行う

物件の引渡しは、買主様からの残金の支払いと同日に行うのが原則です。

物件の引渡し日には、

買主様が住宅ローンを利用する場合は

住宅ローンの融資実行、

残代金の支払い、

固定資産税等の清算、

売主様に住宅ローンの残債がある場合は

住宅ローンの全額繰上げ償還

そして、

所有権移転登記、売主の抵当権抹消登記

買主の抵当権設定登記の手続き、

鍵の引渡し、などの全てを行います。

これを「残代金決済(けっさい)」と言います。

 

そこには、売主様、買主様、不動産会社の担当者、

そして、登記を代理で行う司法書士も立会います。

立ち会う司法書士は、不動産会社が手配してくれるのが通常です。

 

こちらも併せてご覧ください

◆不動産売買の「残代金決済」この日には何をするのですか?

 

8.確定申告を行う

不動産を売却した場合、課税譲渡所得(売却利益)が発生した場合には、税金を納めるなければなりません。

ただし、マイホーム(居住用財産)の売却では、売却利益を軽減してくれる特例が設けられていますので安心してください。

ですから、ほとんどの場合は税金は納めなくても良いのですが、特例を使う場合は必ず確定申告をしなけれがならないので覚えておいてください。

 

こちらも併せてご覧ください

◆不動産を売却したときの確定申告 必要書類と手続きの流れ

◆不動産を売却したときの譲渡所得と譲渡所得税、そして軽減特例

 

まとめてみました!

初めて家(マイホーム)の売却する人のために、その全体像について1.から8.の項目に分けて書いてきました。

それぞれの項目の中の「こちらも併せてご覧ください」と題して過去に良く読まれているブログ記事もお読みいただけましたでしょうか?

 

家(マイホーム)の売却で一番重要になるのが複数の不動産会社に依頼する査定です。

査定を基に設定する売出し価格を間違えると全ての計画が狂ってしまいます。

売出し価格を決めて媒介契約締結したら、内覧対応や、売買契約、引渡し(残代金決済)、確定申告へと進んでいきます。

 

これらの段階では不動産会社のサポートが受けられますので、分からないことが有れば信頼できる不動産会社の担当者に相談すれば大丈夫です!

このブログが参考になり、あなたの売却が成功することを祈っています。

 

この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
◆ブログ「 未来の家」では、私の住む街「加古川」の魅力を紹介、不動産に関する豆知識や、トラブル解決など、情報発信を日々行っております。◆「家や土地の物件情報も大切です。しかし、もっと大切な情報があるはず!」と、私は、いつも考えています。◆加古川市で暮らしていただくうえで、大切な子育てや、お役立ち地域情報、不動産の取扱いについて知っていて欲しいことを最優先で発信しています。
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