家（マイホーム）を売却するときに消費税はかかるのですか？

普段、何気なく支払っている「消費税」ですが、不動産の売却にも「消費税」は深く関わってきます。

家（マイホーム）の売却を検討している売主様からの質問でも多い「消費税」です。

そこで今日は、「家（マイホーム）を売却するときに消費税はかかるのですか？」について書いてみたいと思います。

国税庁のホームページで「消費税」は、

「商品、製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します」と記載されています。

分かりやすく言うと、「商品を購入したり、何らかのサービスを利用した消費者に公平に課せられる税金」です。

消費税を納税するのは、商品やサービスを提供する事業者で、消費税を負担するのは、商品を購入したり、サービスの提供を受けた消費者になります。

税負担者が直接納税をしないので、これを「間接税」と言います。

サラリーマンなどの個人が、家（マイホーム）等、不動産を単に売却するだけなら「消費税」について心配する必要はありません。

まず、不動産には「土地」と「建物」があります。

「土地」は、そもそも消費するという概念がないので、もともと消費税の対象にはなっていません。

一方「建物」は、消費するものとして消費税の課税対象になっています。

ただ、サラリーマンなどの個人が家（マイホーム）を売却したり、相続で承継した実家の売却など、事業性のない売却では消費税は課税されません。

つまり、個人が不動産を売却する場合、基本的には消費税は課税されないのです。

ただし、個人事業主の場合は話が違ってきます。

「個人事業主」とは、

勤務先と雇用契約を結んでいる会社員に対し、法人を設立せずに個人で事業を営んでいる人のことです。

「事業」とは、反復、継続、独立している仕事のことを言い、

「反復」とは、その仕事を繰り返して行うことです。

たとえば、副業で人気のある「サラリーマン大家さん」も事業になります。

また、1人で行う事業だけでなく、家族や雇用した従業員などと複数人で行う事業でも、それが「法人」でなければ「個人事業主」になります。

この場合、完全な個人の取引とは違い、消費税の課税対象になることがあります。

「個人事業主」でも、常に消費税の課税事業者になりわけではありません。

消費税の課税事業者になるのは、前々年の課税売上高が1,000万円を超えた場合です。

例えば、不動産賃貸業を営む個人事業主が、所有している管理物件の内一つを2,000万円で売却したとします。

その場合、売却した年は消費税はかかりませんが、売却した翌々年には課税事業者となると言うことです。

そして、課税事業者になった年に

別の管理物件を売却するなどした場合は消費税が課税されます。

ただし、土地には消費税は課税されないので、売却した建物のみの課税です。

サラリーマンなどの個人が、事業目的ではなく不動産を売却した場合、不動産には消費税は課税されませんが、

他のサービスなどに消費税がかかることがあります。

ですから、個人が不動産を売却する場合でも、

「消費税」が全く関係ないわけではないのです。

個人の不動産売却で消費税がかかる代表的なものは、

◆不動産業者に支払う仲介手数料

仲介業務は不動産業者が提供するサービスですので、成功報酬として支払う仲介手数料は消費税の課税対象になります。

◆司法書士の報酬

売却する不動産に抵当権が登記設定されている場合は、所有権を移転する前に登記を抹消し買主に引き渡すことになります。

この抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が必要になりますが、その報酬には消費税が課税されます。

◆住宅ローンの繰上げ償還手続き費用

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、全額繰上げ償還をしなければ売ることができません。

事前に完済するか、買主が支払う売買代金で完済することになるのですが、当初のローン契約で定めた期間を繰り上げて清算するため、償還手続きには金融機関の手数料が必要になり、この手数料も消費税の課税対象になります。

不動産を売却するときの「消費税」について書いてきました。

◆不動産には「土地」と「建物」が有り、土地については消費税は課税されませんが、建物は課税対象になります。

◆個人がマイホームを売却するような事業目的ではない売買には消費税は課税されません。

◆個人事業主の場合は、課税事業者になると消費税が課税される場合がありますが、その場合、2年前の課税売上高が影響してきます。

◆また、事業目的ではない個人の売却であっても、不動産業者に支払う仲介手数料や、司法書士の報酬など、消費税の課税対象になる名目があることは知っていてください。