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2020年12月12日
不動産(売買)の豆知識

売主様へ!不動産業者目線の仲介手数料と、そのカラクリに注意してください!

売買が成立すると不動産業者には「成功報酬」として手数料を請求する権利が発生します。言い換えると、売買契約が成立しなければ依頼者は支払う必要が全く無く、不動産業者は一切の費用を請求することができません。

また、仲介手数料は宅地建物取引業法で、その上限が決められていて、その額を超えて請求することもできません。

このことを知らない依頼者の無知を利用して、高額査定や囲い込み、仲介手数料以外の名目で費用を請求している不動産業者が存在するのも事実ですので注意してください。

 

そこで今日は、「売主様へ!不動産業者目線の仲介手数料と、そのカラクリ!?」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門店 未来家不動産株式会社 代表 清水浩治

 

仲介手数料のルールを知って先払いはしない!

仲介手数料は成功報酬ですので、売買契約が成立しなければ不動産業者に請求権自体が発生しません。

それなのに、事前に請求してくるような不動産業者は法律を遵守していない危険な会社ですので付き合いを避けるべきです。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められているので、それ以上の金額を要求する業者も法律を遵守していない危険な会社になります。

 

仲介手数料のルールを知って「先払いはしない」「上限額以上の請求にも応じない」でください!

 

仲介手数料以外の費用請求には要注意!

売却(販売)活動には、宣伝広告費や、オープンハウスを開催するための人件費などが必要になりますが、これらの費用は仲介手数料に含まれると考えられているので、別途広告費などの請求をすることはできないので、安易に応じないでください。

 

例外として、依頼者からの特別な依頼に基づいて行われた宣伝活動における「実費」については請求が認められる場合があります。

例えば、売主からの依頼で、遠隔地の購入希望者と交渉するために支払った交通費などについては、その「実費」を請求することができます。

 

この費用は特別なものとして以下の3点を満たす場合にのみ認められています。

1.通常の宣伝活動では発生しない費用であること

2.依頼者の特別な依頼によって発生した費用であること

3.実費であること

 

あくまで例外であって通常時には発生しないので、もし「実費」として請求された場合は上記の3点全てに当てはまるかを確認してください。

 

仲介手数料欲しさの高額査定には要注意!

不動産業者が仲介手数料を得るためのには、その前段階として売却の依頼(媒介契約)を取り付けなければなりません。

媒介契約を他の不動産業者に取られまいと対象不動産の査定額を「故意に高額提示」することがあるのです。

売主様が「こんなに高く売れるのか」と騙されて媒介契約を締結すると、後は不動産業者の思うツボです。

 

査定額は売り出し価格の基準になるものなので、市場価値(相場)よりも高く売り出すことになり、相場よりも高い物件を買う人はいないので、結果なかなか売れません。

そこで不動産業者は、時期を見て値下げを提案してきますが、売れないで焦っている売主様は、これに従うしかありません。

 

結局、売れない無駄な時間を費やしてしまったことで、タイミングを逃してしまい、他の不動産会社が提示していた適正な査定価格か、それよりも低い価格でしか売れないことになってしまうのです。

このような、仲介手数料を得ることを最優先にした高額査定をする不動産業者には注意をしてください。これは、「顧客第一主義」ではなくて「会社利益第一主義」なのです。

 

このような「会社利益第一主義」の不動産業者に騙されないためにも、複数(3社から4社)の不動産会社に査定を依頼し、その内容を比較検討することを推奨しているのです。

 

業者目線の売却価格と仲介手数料のカラクリ

何故、故意に高額査定をしてまで媒介契約(売却の依頼)を取り付けるのか?

たとえば、相場が3,000万円の物件に対して4社の不動産業者が査定依頼を受けました。

A社の査定額:3,100万円

B社の査定額:3,200万円

C社の査定額:2,900万円

D社の査定額:3,600万円

3,600万円の高額査定に気分を良くした売主様はD社と媒介契約を締結しました。

 

結果、なかなか売れず値引きを繰り返し時間を掛けてしまった分、相場の3,000万円でも売れず2,800万円で成約したとします。

3,000万円で売れたときの仲介手数料は96万円

2,800万円で売れたときの仲介手数料は90万円

その差額は6万円

 

A社かB社に依頼していたら3,000万円で売れていたかもしれないと考えると

売主様は200万円の損失を受けることになりますが、

不動産業者は6万円の差がでるだけです。

 

ここに、高額査定を故意に提示してでも媒介契約を取り付けようとする意図があり、先ほども書きましたが、そこには「顧客第一主義」の目線ではなくて「会社利益第一主義」の目線しか存在しないのです。

だからこそ、

「業者目線の売却価格と仲介手数料のカラクリ」を知って「不当な高額査定」には注意をして欲しいと思うのです。

 

利益のためには不当な「囲い込み」も辞さない

仲介手数料は売主様からも買主様からも受け取ることができます。

これを「両手仲介」と言い「業者の利益は2倍」になります。

 

「両手仲介」を行うためには自社で買主様を見つけなければならないのですが、それを確実に行うためには、他の不動産会社の購入希望者を排除しなければなりません。

排除するとは、自社で買主を見つけるまで、売主様から依頼を受けた物件情報を他社に公開しない、あるいは、公開はしても購入希望者が現れると、その申し込み(商談)は受け付けない、など自社顧客を優先する手法です。

これを、物件の「囲い込み」と言います。

 

両手仲介は違法ではないのですが、「囲い込み」をされると、「すこしでも早く売りたい」「すこしでも高く売りたい」と言う売主様の希望や売却の機会を阻害する行為になります。

 

「囲い込み」はあなたの一言で防げる

「囲い込み」が、売主の利益を阻害する行為であることは不動産産業者も十分に承知しています。

そのことを題材に注意喚起をしているネット記事が多いことも承知しています。

でも、そのことを知らない消費者が多いことも知っています。

 

だからこそ、あなたの一言で「囲い込み」を防げるのです。

その一言は、「囲い込みはしないでくださいね!」です。

 

業界用語である「囲い込み」と言う言葉を知っているだけで牽制になるのです。

相手の無知に乗じるのは簡単ですが、知識があるとなると下手なことはできません。

また、なかなか売れないとこは、他社に乗り換える候補があることもチラつかせるのも牽制になります。

 

私の住む街「加古川」をもっと元気に!

加古川に暮らしていただくうえで、大切な子育て支援や地域情報、イベント情報、不動産の売買や税金に対する売主様、買主様の不安や悩みの解決、不動産取引の豆知識などを最優先で発信しています。

もちろん不動産の物件情報も大切ですが、それ以上にお伝えしたい大切な情報がある!と私は、いつもそう思っています。

 

それが、このブログ「未来の家」での発信です!

 

それらの情報をご覧になっていただいた人が、不動産のお取引で失敗や後悔することが無いように、そして、もっと加古川の魅力を知っていただき、永く加古川に住んでいただく人をもっと増やしていきたい、私の住む街「加古川」をもっと元気にしたい!

そんな思いでいます。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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