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2021年02月17日
不動産(売買)の豆知識

擁壁(ようへき)のある物件を購入するときは慎重に!注意点と調査ポイント!

もしかしたら、耳慣れない「擁壁(ようへき)」

マイホームを購入するときに、初めて耳にする人もいるかもしれません。

「擁壁」のある物件(土地)は、将来さまざまな問題を起こす可能性がありますので注意が必要です。

場合によっては、修繕や再構築をするのに数百万円から数千万円もかかってしまうこともあるのです。

 

そこで今日は、「擁壁(ようへき)のある土地を購入するときは慎重に!注意点と調査ポイント!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

擁壁(ようへき)とは? 安息角(あんそくかく)

「擁壁」とは、崖や斜面の崩壊を防ぐための「土留め」として、コンクリートやコンクリートブロック、石などで造られた「壁状の構造物」のことです。

道路面よりも高くなっている敷地に建物を建築する場合や、お隣と高低差がある敷地の場合などは、崖や斜面が崩れ落ちるのを防ぐための壁が必要になります。

この人工的に造られた壁が「擁壁」です。

 

土や砂を積み上げたときに崩れない斜面の限界角度のことを土壌の「安息角(あんそくかく)」と言いうのですが、その「安息角」を超える大きな角度を地面に設けたいときに「擁壁」が必要になるのです。

例えば地面に対して直角の壁です。

安息角を超える状態で土を盛ると横からの圧力で斜面が崩壊してしまいます。

つまり「擁壁」はその土地に建つ建物を守るという大切な役割を担っているのです。

 

擁壁(ようへき)の種類

<鉄筋コンクリート造による擁壁>

擁壁の技術的基準は、宅地造成等規制法施行令では「鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造、又は間知石練積み造、その他の練積み造のものとすること」と定められています。

宅地造成等規制法の対象外でも、この規定に則った指導が行なわれている地域が多く、最近では新たに造られる擁壁は鉄筋コンクリート造によるものが多くなっています。

 

<間知石、間知ブロックを用いた擁壁>

間知石や間知ブロックを用いた擁壁で、1辺の長さがが30センチ前後の正方形、または短辺が30センチ前後の長方形の、大きさが揃った石またはブロックを積んで造られる擁壁です。

これを6個並べると約1間(約180センチ)になることから「間知(けんち)」と名付けられました。

間知石や間知ブロックの裏側部分をコンクリートで固め、或いは割石などを詰め、目地にはモルタルやコンクリートを充填します。

このような工法を「練積み(ねりづみ)」と言い、水平方向に並べる布積(ぬのづみ)斜めに積む矢羽積(やばねづみ)が一般的です。

 

<大谷石を用いた擁壁>

既存の住宅や土地では大谷石(おおやいし)による擁壁が数多く残っています。

間知石や間知ブロックと比べると一般的に強度がやや劣りますので、購入するときは、ひび割れやふくらみなどがないか、排水施設に問題がないかなど、細心の注意を払うことが必要です。

 

<コンクリートブロックで造られた擁壁>

そもそもコンクリートブロックは土留め(擁壁)用途としての適性がないので、建物の再建築時などには擁壁の再構築を指導されることもあります。

コンクリートブロックの擁壁がある物件の購入を検討するときは、擁壁の再構築を前提として資金計画を立てることが必要になるでしょう。

これは、コンクリートブロック擁壁の話で、コンクリートブロック塀と混同しないようにしてください。

 

<増積み擁壁(二段擁壁)>

少し古い既存の住宅地などでは増積(ましづみ)擁壁の物件が比較的多く見られます。

増積部分(二段目部分)の高さが高いほど危険で、特に2m以上の高さの場合は擁壁全体の再構築ひ必要になるかもしれません。

 

<自然石積み擁壁>

お城を取り囲む石垣のように、自然石を積み上げた擁壁で、野面積みや崩石積みともいわれ、コンクリートを使わずに作られます。

強度の面の弱さから現在の法律では擁壁とは認められないため、古い家屋を購入するときには最構築の費用面など注意が必要です。

 

擁壁のある物件を購入するときの注意点

<隣人トラブルに注意>

通常、隣の敷地との高低差があれば、高い方の敷地の所有者の責任と費用負担で擁壁が造られるケースが多いです。

ただし、高い方の敷地所有者が擁壁をつくらなければならなといった法律や決まりはなく、あくまでそうするケースが多い、と言うことです。

また、状況によってはお隣同士の話し合いで費用を折半することもあるので一概には言えません。

しかし、所有者が変われば、どのような経緯で擁壁が造られたのか、誰が費用を負担したのかなどがわからなくなり、トラブルになりやすいので、擁壁の所有者や費用負担者を確認することが必要です。

 

<適格擁壁かを確認する>

購入予定の物件に擁壁があれば、適格擁壁かどうかを管轄する行政か不動産業者に確認してください。また、建て替えや増築の場合も同様の確認が必要です。

不適格であれば建築確認申請の許可が下りず、古い擁壁を壊して新たに擁壁を造る必要がでてきますので、その費用も考慮しなければなりません。

 

<劣化することを前提に>

擁壁は外にあるので、どれほど丈夫に造られていても時間が経てば劣化します。特に中古物件を購入するときは、擁壁の状態をよく確認することが重要です。

新しく造られた擁壁でも、壁面に亀裂が入っていたりひび割れ跡があったりすると、近い将来修繕が必要になる場合があります。

 

擁壁調査の3つのチェックポイント

擁壁調査についての3つのチェックポイントです。

購入する前に十分な安全性が保たれているかどうかを必ず確認してください。

 

<1.擁壁表面の状態を確認する>

擁壁表面をチェックし、劣化状態を確認します。亀裂は入ってないか、膨らみはないかなどを目視で確認してください。

さらに、増積み擁壁(二段擁壁)なら違反建築の可能性があり、亀裂が大きく入っている、すでに傾いているといった場合は、古い擁壁を取り壊して再構築が必要になります。

 

<2.適正な水抜き穴が設置されているかを確認>

擁壁には、壁面の面積3平方メートルにつき、内径7.5cm以上の水を抜くための穴(水抜き穴)が1ヶ所以上必要です。

水抜き穴が適正にあるかを確認してください。

 

<3.材質と構造を確認する>

そもそも自然石積み擁壁は擁壁として認められていませんので、その場合は再構築です。

現在は、人工的に作られたブロックやコンクリートで積み上げ、十分な強度がある擁壁のみ認められています。古い住宅を購入する場合は特に材質と構造を注意して確認してください。

また、擁壁の高さが2mを超える場合は、適格擁壁かどうかを管轄の役所で工作物建築確認や検査済証を取得しているかを確認してください。

 

私の住む街「加古川」をもっと元気に!

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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