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水曜日
2021年04月29日
不動産(売買)の豆知識

土地の売却相場の求め方には固定資産税評価額から分かる方法があります!

固定資産(土地や建物)に対する課税額の基準となるのが固定資産税評価額です。

そのうち、土地の売却相場は、土地の固定資産税評価額から分かる方法があります。

不動産の売却を検討中で所有する土地が、いったいいくらで売れるか見当がつかない人は、まず固定資産税評価額を確認することをお勧めします。

 

そこで今日は、「土地の売却相場の求め方には固定資産税評価額から分かる方法があります!」について書いてみたいと思います。併せて、固定資産税評価額の調べ方についても書かせていただきます。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、毎年課税される固定資産税の算出基準となるものですが、その他にも、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。

 

◆固定資産税〜固定資産税評価額×1.4%

◆都市計画税〜固定資産税評価額×0.3%

◆登録免許税〜固定資産税評価額×2.0%

◆不動産取得税〜固定資産税評価額×4%

なお、要件を満たしている場合には

上記より低い軽減税率が適用されます

 

また、国の定めた「固定資産評価基準」に基づき各自治体が決定している固定資産税評価額は、原則として3年に一度、評価額が見直されることになっています。

令和3年度(2021年度)は、その評価替えの年にあたります。

 

固定資産税評価額から売却相場を求める

宅地の固定資産税評価額は、

公示価格のおよそ7割を目安として定められています。

公示価格とは、

国土交通省が毎年調査を実施している1月1日時点の公的な地価の評価額のことです。

公示価格は実勢価格の代用とされることも多いため、公示価格から売却相場の目処もつけることができます。

 

固定資産税評価額が公示価格の7割程度なら、

◆公示価格=固定資産税評価額÷0.7

で逆算が可能です



宅地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、

1,000万円÷0.7=1,430万円となり、

売却相場の目安とすることができます。

 

また、実勢価格が公示価格の1.1倍程度になる地域もありますので、以下の式で目安を算出することができます。

◆実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

宅地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、

1,000万円÷0.7×1.1=1,573万円

 

ただし、この計算式で求めた実勢価格目安は、

あくまで参考価格でしかありません。

実際には、土地の現況や不動産市場の情勢、

買い手の緊急度などによって価格はかなり上下します。

あくまで参考値としてください。

 

固定資産税評価額の調べ方

◆ご自宅に郵送される納税通知書の課税明細書で確認

不動産を所有している人には、毎年税金を納めるための納税通知書が自宅に送られてきます。所有者名・所在地・地積・課税地目、などが記載されている「課税証明書」は納税通知書に同封されています。

 

◆固定資産評価証明書を取得する

納税通知書や課税明細書が手元にない場合は、不動産の所在地である各自治体の役所で発行される「固定資産評価証明書」で確認が可能です。

 

◆固定資産課税台帳の閲覧で確認

役所の窓口に申請すると「固定資産課税台帳」の閲覧ができるので、固定資産税評価額の確認が可能です。

 

建物の固定資産税評価額は参考にできない

建物の固定資産税評価額は

①再建築価格×②経年減点補正率で求めます

①は、課税の対象となった家屋と同一のものを評価の時点で新たに建てる場合に必要とされる建築費のことです

②は、家屋が建築されてからの年数によって生じる損耗の状況による減価等を表したものです

 

経年減点補正率は、家屋が古くなるにつれて下がりますので通常、評価額は下がっていきます。

しかし、物価の変動で建築資材の費用が上昇すると見かけは古くなっても再建築価格は高くなり評価額は下がらず、かえって前年度評価額を上回ることもあります。

このように評価替えによる新評価額が前年度評価額を上回る場合は、前年度評価額に据え置くことになっています。

 

また、家屋の固定資産税評価額は、再建築価格の20%よりは下がらないことになっていますので、20%に対応する年数を経過する場合には全て20%以下にはならないのです。

そのため、築年数の古い家屋でも評価が下がらないので、参考にすることはできないのです。

 

まとめてみました!

土地の売却相場は、「固定資産税評価額÷0.7」で算出することができますので、自宅にある「課税明細書」で計算してみてください。

ただし、この価格は売却相場のとしての参考値ですので、より具体的に把握してい人は、近隣の類似物件の成約事例を確認したり、不動産会社に査定を依頼し総合的に判断してください。

 

その場合でも、

不動産業者が媒介契約(売却の依頼を受けること)を優先しるために高すぎる査定額を出したり、早く売らせようと安過ぎる査定額を出してきたときの判断基準にも、「固定資産税評価額÷0.7」は参考になりますので、まずは計算することをお勧めします。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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