掘り出し物件だと飛びついたら「再建築不可物件」だった！「但し書き道路」にも注意

土地や一戸建てを探していたら、

近隣相場より安くてお得感のある物件を見つけても安易に手を出してはいけません！

物件の概要欄に

「再建築不可」あるいは「建築不可」と言う文字が書かれていませんか？

そこで今日は、「掘り出し物件だと飛びついたら「再建築不可物件」だった！「但し書き道路」にも注意」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産（株）みらいえふどうさん代表、清水　浩治

「再建築不可」とは、文字通り

将来、土地上の建物を壊してしまうと二度と建て替えができない物件のことです。

建築基準法第43条では、建築基準法上の幅員が4ｍの道路に、その敷地が2ｍ以上接していないと、その土地は建物を建築することができないことになっています。

また、幅員が4ｍ以上の道路に、その敷地が2ｍ以上接していても、その道路が建築基準法上の道路でなければ建物の建築はできないのです。

この「接道義務」を果たしていなければ、火災に遭い消防車を呼んだとしても、道幅が狭いと十分な消火活動ができず、救急車を呼んだとしても救助は難航するでしょう。

つまり、建築基準法は住民の安全な生活を確保するための法律でもあるのです。

再建築不可物件は建て替えができないというハンデを負った土地になりますので、多くの場合価格が安く設定されているので、得感があるかもしれません。

ただし「安く買えたけど、建物の建築ができなかった！」ということがないように注意してください。

不動産の広告規定では

建物の建築ができない場合は、売土地なら「建築不可」売家なら「再建築不可」と明瞭に記載しなければならないので、しっかりと確認をしてください。

※平成30年（2018年）の建築基準法改正によって「但し書き道路」は「43条2項2号」の許可制度に変わっていますが、ここでは「但し書き道路」のままで説明します。

その敷地が建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ、原則として建物の建築はできません。

ただし、接道義務を満たしていなくても

特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可すれば建物の建築が可能になる場合があります。

これが、建築基準法第43条の「但し書き」の許可で、いわば救済措置です。

ここで注意しなければならないのは、

この「但し書き」の許可は、各自治体の独自の基準によって包括的に判断されているのが現状で、明確な基準がないということです。

つまり、接道義務を満たしていない敷地の場合、

建築確認申請の前に「43条の許可申請」を提出して、それが許可されてから建築確認申請をし、確認済書が交付されてはじめて建築が可能になるのです。

ただし、「但し書き道路」の許可申請は、道路だけを審査するのではなく、建築予定の建物の配置図、各階平面図、面積表、立面図、断面図など、建築確認申請と同様の書類も必要になることを覚えておいてください。

また、自治体によっては、道路が私有地の場合、私有地の関係者全員が署名押印した「通路確保の合意書」や「通行承諾書」などの提出が必要な場合もあります。

つまり建築審査会の判断によっては、許可されない場合もあると言うことです。

不動産広告では、この「但し書き道路」の規定にあてはまる土地については明記が義務づけられていません。

物件が所在する各自治体には「一括審査による許可同意基準（包括同意基準）」があり、この基準に適合するかどうかで「ただし書き道路」の許可が確実かどうか判断されます。

ただし、包括同意基準に適合していても建物の配置などで許可されない場合もあり、建築確認申請書類が作成されていない段階では、たとえ役所での事前相談で基準に適合していると言われても確実に建築可能とは言えないのです。

その場合は、「建築基準法第43条の但し書きの許可を受けることができれば再建築することが可能です」とするか、許可が確実でない場合は「再建築不可」と表示することになるでしょう。

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