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2021年09月03日
不動産(売買)の豆知識

路線価が分かれば、公示地価、土地の固定資産税評価額、実勢価格の目安も分かります

路線価と公示地価と固定資産税評価額は、不動産の公的な価格です。

そして、その価格にはある法則があるのです。

たとえば、

路線価が分かれば公示価格や土地の固定資産税評価額が

公示価格が分かれば、路線価や土地の固定資産税評価額が

土地の固定資産税評価額が分かれば、路線価や公示地価が分かるのです。

 

そこで今日は「路線価が分かれば、公示地価、土地の固定資産税評価額、実勢価格の目安も分かります」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

路線価、公示地価、基準地価、固定資産税評価額

今日のブログでは「路線価」を基に「公示地価」「固定資産税評価額」の算出の仕方について書いていくのですが、土地の価格は「一物五価」と呼ばれている5つの指標があります。

◆路線価(相続税路線価):国税庁が発表する相続税や贈与税の基準となる価格

◆公示地価:国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格

◆固定資産税評価額:市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格

◆基準地価:都道府県が発表する土地売買の目安となる価格

◆実勢価格:実際に土地の売買が行われる価格、或いは取引された価格

 

※基準地価は公示地価の補完的指標になりますので、このブログでは公示地価に含まれているとお考え下さい。

 

路線価(相続税路線価)の調べ方

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことで、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。

そして、路線価の調べ方は国税庁の財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」にアクセスすれば簡単に調べることができます。

 

公示地価は国が定めた標準地の、基準地価は市区町村が定めた基準地の価格なので、ある特定の不動産の価格になりますが、路線価は、路線価が定められている地域の土地でしたら特定することなく調べることができます。

 

路線価から土地の評価を計算する方法については、こちらをご覧ください。

 

路線価はあくまで、その道路に面した土地の価格を一律に定めたもので、そこには土地ごとの特徴や事情など諸条件が全く加味されていません。

例えば同じ路線に面していれば路線価は同じですので、同じ土地面積であれば同額の評価額になってしまいます。

土地は同じ面積であっても、間口や奥行きなどの形状などで有効利用面積や接道の方角などが異なるので、これらを考慮して土地の評価額を求める必要があるのです。

 

路線価、公示地価、固定資産税評価額の関係

「この土地の価格はいくらぐらいだろう」と思った時に、路線価が分かれば大体の目安を算出することができます。

ただし、あくまで参考値ですので必ずその価格で売却できるとは限りません。

路線価は、

公示地価の80%程度に設定されているので以下の計算式が成り立ちます。

路線価=公示地価×0.8

◆公示地価=路線価÷0.8 或いは、

◆公示地価=路線価×1.25

 

固定資産税評価額は、

公示地価の70%程度に設定されているので以下の計算式が成り立ちます。

固定資産税評価額=公示地価×0.7

ということは、

固定資産税評価額は、路線価の87.5%になるので以下の計算式が成り立ちます。

◆固定資産税評価額=路線価による土地の評価額×0.875

路線価を基に算出すると次の通りです

実勢価格の算出で注意して欲しいこと

実際に土地の売買が行われる価格、或いは取引された価格である実勢価格は、地域によって相場が異なりますので、あなたが住んでいる地域の相場を知ることが重要です。

なぜなら、

一般的に実勢価格は公示地価の1.1倍から1.2倍と言われていますが、地域によっては公示地価程度での売買実勢が多い地域や、路線価評価額程度での売買実績が多い地域、あるいは、路線価評価額でもなかなか売れない地域など、相場が異なるからです。

 

そのことを踏まえておかないと、

一般的な「公示価格×1.1」や「公示価格×1.2」で算出してしまうと、売却計画や資金計画が大きく狂ってしまいますので、注意をしてください。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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