マイホームを購入したときの不動産取得税の計算方法を分かりやすく説明します！

不動産取得税は、売買や贈与で不動産を取得したとき、あるいは、建物を新築や増改築したときに都道府県が課税する地方税です。

不動産取得税の納税方法は、取得してから6ヵ月から1年くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

ところが、不動産取得税の計算方法はちょっと複雑なので、すぐに計算するのは難しいかもしれません。

そこで今日は「マイホームを購入したときの不動産取得税の計算方法を分かりやすく説明します！」について書いてみたいと思います。

不動産取得税は、

文字通り不動産を取得したときに課税される税金のことで、土地や建物を、売買、交換、贈与などで取得したときや、建物を新築、増改築したときに、支払うことになります。

課税は不動産の取得に対して一度だけです。

また、マイホームの購入は、新築、中古に関わらず税金がかかりますが、一定の要件を満たしていれば、減税や課税されない場合もあります。

資金計画では、いつ、どのような税金を、いくら支払う必要があるのかも加味した計画が必要になります。

不動産取得税の課税対象になる取得方法は、

売買、交換、新築、増改築、贈与、などになります。

ただし、不動産を取得する目的が公共のためであること、もしくは、相続や法人の合併等による取得の場合には不動産取得税は課税されないことになっています。

ここからは、不動産取得税の計算方法と状況別の計算例について書いていきます。

不動産取得税は、以下の計算式で算出します。

◆不動産取得税＝固定資産税評価額×税率

＜本則の場合＞

◆不動産取得税＝固定資産税評価額×４％（税率）

＜税率の特例措置＞

◆不動産取得税＝固定資産税評価額×３％（税率）

※住宅取得の負担軽減と流通の促進を図るため、令和6年3月31日までに取得した土地、建物の税率は３％（本則４％）に軽減されます。

ただし、事務所など住宅以外の家屋は４％のままです。

宅地の「課税標準の特例」は、固定資産税評価額の半分になります。

ただし、特例の適用期間は、令和6年（2024年）3月31日までです。

◆宅地の課税標準額＝固定資産税評価額× 1／2

課税標準とは「税金を計算するときの算定基準」のことです。

税金にはさまざまな種類がありますが、その多くが課税標準に税率をかけて税額を計算するのです。

例えば「所得税」の場合の課税標準は「所得」になります。

また、住宅に関する税金については、

「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税・都市計画税」などがあります。

そのいずれも総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された「固定資産税評価額」が課税標準となります。

つまり「固定資産税評価額」に、それぞれの税率をかけて税額が算出されるのです。

一定の要件を満たす住宅や住宅用土地を取得したときは、申告（申請）をすることで税金が軽減されます。

また、既に納税されている場合でも、税金の還付を受けることができますので、要件に該当する場合は、管轄の県税事務所までお問い合わせください。

なお、還付できる期間には制限がありますのでご注意ください。

では、新築の一戸建ての場合と中古の場合とで確認してみましょう。

例題で不動産取得税はいくらかかるのかを計算してみます

◆購入物件／新築一戸建て

◆購入価格／4,000万円

◆土地／面積：100㎡　評価額／1,050万円

◆建物／面積：90㎡　評価額／1,250万円

軽減前と軽減後を比してみます

＜軽減前の税額＞

◆土地：1,050万円×1／2×3％＝157,500円

◆建物：1,250万円×3％＝375,000円

◆合計：532,500円

＜軽減後の税額＞

上記の「不動産取得税の軽減措置」の表を参照しながら計算してください

◆土地について控除できる金額は、

Ａ／4万5000円

Ｂ／1,050万円÷100㎡×1／2×90㎡×2×3％＝283,500円

ＡとＢではＢの方が金額が多いのでＢの額を軽減前の土地の税額から控除します

157,500円ー283,500円＝▲126,000円（＜0）

控除額の方が税額より大きいので税額はゼロになります

◆建物について控除できる金額は、

新築ですので評価額から1,200万円が控除されます

（1,250万円ー1,200万円）×3％＝15,000円

が税額になります

◆軽減前の税額／530,2500円

◆軽減後の税額／10,5000円

大幅に軽減することができました

「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」という書類を不動産の取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければりません。

この申告書は家屋用と土地用の2つの書類があるのですが、ほとんどの場合、都道府県税事務所が、登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを判断して処理してくれています。

ですから、必ずしもこの申告書を提出しなければならない、というわけではないので、納税通知書が送られてきたら、必ず適切に処理されているかどうかを確認してください。

万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、期限後であってもその申告が認められないという制度ではないようですので、上記の申告書をすぐに提出してください。

詳しくは、不動産が所在する都道府県税事務所へ確認してください。