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水曜日
2021年09月15日
不動産(売買)の豆知識

マイホームを購入したときの不動産取得税の計算方法を分かりやすく説明します!

不動産取得税は、売買や贈与で不動産を取得したとき、あるいは、建物を新築や増改築したときに都道府県が課税する地方税です。

不動産取得税の納税方法は、取得してから6ヵ月から1年くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

ところが、不動産取得税の計算方法はちょっと複雑なので、すぐに計算するのは難しいかもしれません。

 

そこで今日は「マイホームを購入したときの不動産取得税の計算方法を分かりやすく説明します!」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・0円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家不動産(株)みらいえふどうさん代表、清水 浩治

 

不動産取得税とはどんな税金ですか

不動産取得税は、

文字通り不動産を取得したときに課税される税金のことで、土地や建物を、売買、交換、贈与などで取得したときや、建物を新築、増改築したときに、支払うことになります。

課税は不動産の取得に対して一度だけです。

また、マイホームの購入は、新築、中古に関わらず税金がかかりますが、一定の要件を満たしていれば、減税や課税されない場合もあります。

 

資金計画では、いつ、どのような税金を、いくら支払う必要があるのかも加味した計画が必要になります。

 

課税対象不動産の取得方法

不動産取得税の課税対象になる取得方法は、

売買交換新築増改築贈与、などになります。

 

ただし、不動産を取得する目的が公共のためであること、もしくは、相続や法人の合併等による取得の場合には不動産取得税は課税されないことになっています。

 

不動産取得税の計算方法

ここからは、不動産取得税の計算方法と状況別の計算例について書いていきます。

不動産取得税は、以下の計算式で算出します。

◆不動産取得税=固定資産税評価額×税率

 

<本則の場合>

◆不動産取得税=固定資産税評価額×4%(税率)

 

<税率の特例措置>

◆不動産取得税=固定資産税評価額×3%(税率)

※住宅取得の負担軽減と流通の促進を図るため、令和6年3月31日までに取得した土地、建物の税率は3%(本則4%)に軽減されます。

 

ただし、事務所など住宅以外の家屋は4%のままです。

 

宅地の固定資産税評価額(課税標準)の特例

宅地の「課税標準の特例」は、固定資産税評価額の半分になります。

ただし、特例の適用期間は、令和6年(2024年)3月31日までです。

 

◆宅地の課税標準額=固定資産税評価額× 1/2

 

課税標準とは「税金を計算するときの算定基準」のことです。

税金にはさまざまな種類がありますが、その多くが課税標準に税率をかけて税額を計算するのです。

 

例えば「所得税」の場合の課税標準は「所得」になります。

また、住宅に関する税金については、

「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税・都市計画税」などがあります。

そのいずれも総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された「固定資産税評価額」が課税標準となります。

つまり「固定資産税評価額」に、それぞれの税率をかけて税額が算出されるのです。

 

不動産取得税の軽減措置

一定の要件を満たす住宅や住宅用土地を取得したときは、申告(申請)をすることで税金が軽減されます。

また、既に納税されている場合でも、税金の還付を受けることができますので、要件に該当する場合は、管轄の県税事務所までお問い合わせください。

なお、還付できる期間には制限がありますのでご注意ください。

では、新築の一戸建ての場合と中古の場合とで確認してみましょう。

新築住宅及びその土地の税額軽減
建物特例の税額不動産取得税=(固定資産税評価額−1,200万円)×3%
認定長期優良住宅の税額の軽減
不動産取得税=(固定資産税評価額−1,300万円)×3%
軽減の要件
増改築含む
◆居住用その他も含め住宅全般に適用
(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなど)
◆課税床面積が50㎡以上(戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上)240㎡以下
土地特例の税額不動産取得税=(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)−控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積 ×2(200㎡限度))×3%
軽減の要件◆上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
◆取得から3年以内(2022年3月31日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)
◆土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

 

中古住宅及びその土地の税額軽減
建物特例の税額不動産取得税=(固定資産税評価額−控除額)×3%
新築日控除額
1997年4月1日以降1,200万円
1989年4月1日~1997年3月31日1,000万円
1985年7月1日~1989年3月31日450万円
1981年7月1日~1985年6月30日420万円
1976年1月1日~1981年6月30日350万円
1973年1月1日~1975年12月31日230万円
1964年1月1日~1972年12月31日150万円
1954年7月1日~1963年12月31日100万円
軽減の要件◆買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得(賃貸用マンション「住宅用」は適用外)
◆50㎡以上240㎡以下(課税床面積)
◆次のいずれかに該当するものであること
①1982年(昭和57年)1月1日以降に建築されたものであること(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること
③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土地特例の税額不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) − 控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%
軽減の要件◆上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
◆取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
◆土地を借りるなどしてその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

 

ケーススタディ 例題で税額を計算

例題で不動産取得税はいくらかかるのかを計算してみます

◆購入物件/新築一戸建て

◆購入価格/4,000万円

◆土地/面積:100㎡ 評価額/1,050万円

◆建物/面積:90㎡ 評価額/1,250万円

 

軽減前と軽減後を比してみます

 

<軽減前の税額>

◆土地:1,050万円×1/2×3%=157,500円

◆建物:1,250万円×3%=375,000円

◆合計:532,500円

 

<軽減後の税額>

上記の「不動産取得税の軽減措置」の表を参照しながら計算してください

◆土地について控除できる金額は、

A/4万5000円

B/1,050万円÷100㎡×1/2×90㎡×2×3%=283,500円

AとBではBの方が金額が多いのでBの額を軽減前の土地の税額から控除します

157,500円ー283,500円=▲126,000円(<0)

控除額の方が税額より大きいので税額はゼロになります



◆建物について控除できる金額は、

新築ですので評価額から1,200万円が控除されます

(1,250万円ー1,200万円)×3%=15,000円

が税額になります

 

◆軽減前の税額/530,2500円

◆軽減後の税額/10,5000円

大幅に軽減することができました

 

不動産取得税の軽減の特例を受けるための手続き

「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」という書類を不動産の取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければりません。

 

この申告書は家屋用と土地用の2つの書類があるのですが、ほとんどの場合、都道府県税事務所が、登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを判断して処理してくれています。

ですから、必ずしもこの申告書を提出しなければならない、というわけではないので、納税通知書が送られてきたら、必ず適切に処理されているかどうかを確認してください。

 

万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、期限後であってもその申告が認められないという制度ではないようですので、上記の申告書をすぐに提出してください。

詳しくは、不動産が所在する都道府県税事務所へ確認してください。

 

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この記事を書いた人
清水 浩治 シミズ コウジ
清水 浩治
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