住所変更登記、氏名変更登記が必要なケースと必要な理由？

不動産の所有者が、

引越しをして住所が変わっても、結婚や離婚をして氏名が変わっても、不動産の登記簿上の住所や氏名が自動的に現在の住所や氏名に変わることはありません。

不動産を所有している人自身には変更がなく、

単に住所や氏名が変わった場合に登記簿上の住所や氏名を、現在の住所や氏名に変更するための登記を「住所変更登記」「氏名変更登記」といいます。

そこで今日は、「住所変更登記、氏名変更登記が必要なケースと必要な理由？」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

住所変更登記は正式には「所有権登記名義人住所変更登記」、氏名変更登記は「所有権登記名義人氏名変更登記」といいます。

この登記は、不動産の所有者はそのまま（同一人物）だけで、住所や氏名が変更になった場合に行うもので、所有者が第三者に変更になった場合は「所有権移転登記」を行うことになりますので覚えておいてください。

本題ですが、住所・氏名変更登記には、いつまでに登記を完了しなければならないといった期間制限はありません。

ただし、

１．所有している不動産を売る場合　

２．不動産に抵当権を設定する場合

３．抵当権を抹消する場合

には、必ず住所・氏名変更登記を行わなければなりません。

所有権移転登記や抵当権の設定や抹消登記を申請する場合、登記名義人（所有者）の住所氏名が現在の住所氏名と異なっていると、法務局（登記所）は同一人物とは認めてくれないのです。

同一人物として認めてくれなければ、登記申請も受理してくれないのです。

そこで、登記名義人の住所・氏名が、現在の住所・氏名と異なっていますが、同一人物であることを証明するための登記が、住所変更登記、氏名変更登記になるのです。

法務局は、不動産という高価な財産を扱っているので、客観的に同一人物であることを証明する必要があるのです。

現時点では変更登記をしなくても罰則があるわけではありません。

しかし、不動産登記は、所有者としての権利を第三者に主張するために有効なものになります。

つまり、登記簿に記載されていることで法的にも不動産の名義人であることを証明してくれるのです。

ただし、記載されている名義人の住所・氏名が、現在の住所・氏名と一致していることが前提です。

そのためにも、住所や氏名が変わったら早めに変更登記をすることをお勧めします。

変更登記に必要な費用は「実費」＋「司法書士の報酬」になります。

＜実費＞

◆登録免許税／不動産の個数1個につき1,000円

（登記申請の際に法務局に納める税金です）

一戸建てで、土地1筆、建物1棟の場合、

1,000円×（1＋1）＝2,000円になります

マンションで土地が複数ある場合、土地の数だけかかります

例えば、マンションで土地が5筆で、建物が1戸の場合、

1,000円×（5＋1）＝6,000円になります

＜司法書士の報酬＞

これは司法書士事務所によって異なりますが、

◆報酬／10,000円から15,000円になるでしょう

※住所の回数や不動産の個数など、事情により異なります

◆郵送費、出張費

◆住民票・戸籍の附票・戸籍謄本の取得費用

◆不動産登記簿謄本代

現時点では変更登記をしなくても罰則はないと説明しましたが、2021年４月に民法の一部を改正する法律案が成立し、不動産の名義人の住所や氏名の変更登記が義務化されることが公布されました。

施行は公布から5年以内に実施されます。

具体的には、住所や氏名が変わってから2年以内に変更登記を申請することが義務付けられ、正当な理由なくそれを怠った場合は5万円以下の過料に処せられるのです。

ただし、他の多くの法律では、施行後に発生した事案にのみ適用されるのですが、不動産の変更登記については、施行前の住所氏名の変更にも適用されるので、覚えておいてください。

これは、非常に珍しいケースだと思います。

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