不動産売買での固定資産税の日割清算には法律上の規定はない！清算時の注意点とは？

不動産の売買では、

ほとんどの場合売買契約書の約定に「公租公課の分担」として1年分の「固定資産税や都市計画税」を売主と買主の間で日割清算することが慣習となっています。

売却した後の売主の未経過分を買主に負担していただく内容です。

そこで今日は、「不動産売買での固定資産税の日割清算には法律上の規定はない！清算時の注意点とは？」について書いてみたいと思います。

固定資産税等の納税義務は、1月1日の時点で不動産を所有している人になるので、1月1日以降に不動産を売却しても納税義務者が変更されることはないのです。

つまり、不動産を売却しても売主は1年分の固定資産税を全額支払わなければいけないということです。

しかし、所有権が買主に移転しても、その年の固定資産税を全額売主が支払うのは不公平と考え、不動産取引の慣習として法律とは異なる取り扱いがされているのです。

それが、固定資産税等の日割清算です。

不動産を売却するときの固定資産税等の日割清算は引渡日を基準に計算します。

ここで注意をして欲しいのが起算日です。

これいが地域によって異なるのでトラブルの原因になることもあるのです。

つまり、いちから引渡し日までを売主の負担とするかです。

例えば、関西での起算日は「4月1日」、関東では「1月1日」なので売主と買主の負担割合が変わってくるので事前に決めておかないとトラブルになるということです。

不動産会社が仲介に入る場合、重要事項説明書や売買契約書には起算日を明記するようになっているので心配はないのですが、

関東から関西に引っ越すなど起算日が異なる地域をまたぐ売買の場合は事前に知っておくことが必要でしょう。

不動産の売買では固定資産税を日割清算することが契約書の約定に記載されていますが、実は、法律で決まられた規定ではないのです。

あくまでも、不動産売買の慣習として行われているということを認識していただき、固定資産税などの税金を日割にするなどありえないなどと思わないでください。

もちろん、日割清算や負担額は不動産会社の担当者が事前に教えてくれますので、安心してください。

その他にも、注意しておきたい点があります。

固定資産税等を日割清算した額は、売買代金（譲渡対価）になり不動産所得として確定申告をしなければなりません。

なぜ税金が売買代金になるのか不思議に思われるかもしれませんね。

固定資産税等の納税義務所は、その年の1月1日時点の所有者で、年の途中で所有者が買主に移転しても、法律上買主には納税義務は発生しないのです。

つまり、不動産売買で買主が負担する日割清算額は、売主の未経過の固定資産税等を負担するのではないのです。

分かりやすく言うと、

１．売主は1年分の固定資産税等を不動産取引とは別に支払います

２．買主は不動産売買の慣習として売主の未経過分を負担します

３．売主は未経過分を買主から受け取ることで収入を得ます

この流れから、受取った固定資産税等の未経過相当額は、実質的にはその不動産の譲渡対価の一部になってしまうのです。

このことから、固定資産税等を日割清算した額は、譲渡所得の一部として確定申告をしなければならないのです。

つまり、譲渡対価（売買価格）に日割清算額が上乗せされ、合計額に譲渡所得税がかかることになります。

不動産売買での固定資産税の日割清算額には、建物部分に対して消費税が課税される場合があります。

個人間での売買では消費税がかかりませんが、売主が不動産会社など課税業者の場合は消費税が課税されます。

なぜ、固定資産税という税金に新たに消費税がかかるのか疑問を感じると思いますが、先ほども書きました通り、日割清算額は譲渡対価になるので消費税が課税されるのです。

ちなみに消費税が課税されるのは建物のみで、土地には課税されません。