「売買対象面積」の条項とは？不動産売買契約書

不動産（土地・建物・マンション）を売買する際の契約書には「売買対象面積」という条項があります。

そこで今日は、「売買対象面積の条項とは？不動産売買契約書」について書いてみたいと思います。

契約書には、全宅連・FRK・全日・全住協、それぞれ独自のものがあり、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。

このブログでは、全宅連とFRKの条項を参考に説明したいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

【全宅連の契約書】

第●条　売買対象面積

売主及び買主は本物件の対象面積を標記面積（Ａ）とし、実測面積との間に差異が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。

【FRKの契約書】

第●条　売買対象面積

売主、買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、同面積が測量による面積と差異が生じたとしても、互いに売買代金の変更その他何らの請求もしません。

上記の「売買対象面積」の条項は「売買代金固定型」と言います。

この売買代金固定型の売買契約書に記載される売買対象面積は以下の2つのどちらかになります。

１．売買契約前の測量による実測面積を記載する

２．登記簿に記載された面積（公簿面積） を記載する

売買契約前の測量による実測面積を記載する場合は、

売買契約時にすでに測量が行われて実測面積が確定し、地積更正登記をおこなわずにこの実測面積により売買するケースでは、必ず売買契約書の表記の地積欄は登記簿上の地積を記入し、「特記事項」欄に実測面積を明記することになります。

ただし、この場合、売主が実施した測量が信頼できるもので、尚且つ買主がその精度や内容について納得していることが大前提になります。

もし、売主が事前におこなった測量について買主が納得しないときには「売買代金固定型」の契約書を使用するのかどうかについては十分に協議しなければなりません。

協議の結果「売買代金固定型」の契約書を使用しない場合には、「実測・清算型」の契約書を使用し、測量を再度実施することになります。

なお、すでに測量が完了していて「確定測量図」はあるが、分筆登記が未了の場合もこの売買代金固定型を使用することになります。

ただし、その場合「確定測量図により分筆する特約」を明記し売主に分筆登記を義務づけることになります。

◆特約条項の例

売主は、第●条の所有権移転登記の時期までに、その責任と負担において本件土地につき分筆登記を完了します。

登記簿に記載された面積を記載する場合とは、

測量の有無にかかわらず、登記簿面積を基に売買するケースで「公簿売買」といわれる契約方法で、契約書の表記には登記簿面積を記載した上で、売買代金が固定されたものです。

既分譲地や土地区画整理事業地等で登記簿面積が信頼できると判断できる、または、別荘地や山林、農地等、取引金額に比較して測量費用の額が大きすぎる場合に利用されることが多いですね。

ですから、通常の売買では面積について信頼できる面積のか十分な検討をおこなったうえで「公簿売買」を行ってください。

一般的には、

土地区画整理事業地内や大規模開発地内の土地では、ほとんどの場合、登記簿面積と実測面積が異なることはありません。

言い変えると、それ以外の土地では、異なることが多いことを知っておく必要があるのです。

このような公簿売買で売買代金固定型の契約では、引渡しまでに測量が行われるかどうかを問わず、残代金支払日には、売買契約書によって定められた代金が支払われなければなりません。

もし仮に、測量面積と登記簿記載の土地面積との間に差が出たとしても、売買代金を変更することはありません。

つまり、売買代金は、売買契約書に記載された金額に固定されるのです。

ですから、この条項では、

公簿売買で売買代金固定型の趣旨を明確にし、また、 トラブルを避けるため、「測量による面積と差異が生じたとしても、互いに売買代金の変更その他何らの請求もしません」と規定しているのです。

公簿売買で契約するときは、担当する不動産業者がうやむやにせず、その趣旨を十分に説明をしてくれるかが判断の分かれ目になるでしょう。