「所有権の移転の時期」の条項とは？不動産売買契約書

不動産（土地・建物・マンション）を売買する際の契約書には「所有権の移転の時期」という条項があります。

そこで今日は、「所有権の移転の時期の条項とは？不動産売買契約書」について書いてみたいと思います。

契約書には、全宅連・FRK・全日・全住協、それぞれ独自のものがあり、書式や記載方法は微妙に異なっていますが、用語の意味や記入すべき内容は基本的に同じです。

このブログでは、全宅連とFRKの条項を参考に説明したいと思います。

【全宅連の契約書】

第●条　所有権移転の時期

本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに、売主から買主に移転する。

【FRKの契約書】

第●条　所有権の移転の時期

本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

この条項は、所有権移転時期を定めています。

ここでの所有権とは、民法で定義されている土地や建物などの不動産を自由に使用、収益、処分することができる権利のことなので、対象不動産が、いつ、売主から買主の物になるのかを定めているわけです。

対象不動産の所有権は、買主が売買代金の全額を支払ったとき（売買契約書では残代金支払いのとき）に、売主から買主に移転します。

しかし、民法上での所有権の移転は、当事者の意思表示のみで移転する、と規定されていますので、この条項は民法に対する特約ということになります。

民法第176条／物権の設定及び移転

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

不動産の売買では当事者の意思表示だけで所有権を移転していたらトラブルの原因になりますので、全ての代金を支払ったときを所有権の移転時期とする方が、双方にとって公平ですので、この条項が設けられているわけです。

境界でトラブルになる要因のひつつに

売主が「実際にここが境界だと認識しているところ」を明示すれば足りる認識している不動産業者が、売主の主張線を境界であると買主に説明し、そのまま取引を進めてしまうことが少なくないのです。

これは、完全に不動産業者の取引に対する認識不足です。

併せて、隣地との間に境界標や塀などがあり、隣地所有者との間に特に紛争もないと判断し、隣地所有者との立会いをも省略して明示した場合、明示された境界が、後日、確定した境界と異なることもあり、これが大きなトラブルに発展する原因になるのです。

その場合、 隣地との境界立会いのうえ、測量図または確測量図を作製し、境界標を設置して明示する「実測・代金清算型」あるいは「確定測量・代金清算型」の契約書を利用することでトラブルは回避することができます。