不動産売買での所有権移転と所有権移転登記の違い！ 所有権移転登記が重要な理由

所有権の移転は、当事者（売主と買主）の意思表示のみによって、その効力が生じ、売買とは、売主が買主より売買代金を受け取り、その代わりに、その物の所有権を売主から買主に移転することを言います。

それでは、不動産の売買では、その所有権は、いつ売主から買主に移転したらいいのでしょうか？　また、不動産の取引において登記は重要だとされていますが、それはなぜなのでしょう。

そこで今日は、「不動産売買での所有権移転と所有権移転登記の違い！ 所有権移転登記が重要な理由」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

所有権は，物権の一つです。

物権とは、その名の通り「物」に対する「権」利のことで，民法では10個の物権が定めているのですが、その中でも代表的なのが「所有権」です。

民法206条では、

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

と定められていて、自分の所有物を自由に使用したり、収益のために利用したり処分したりできる権利のことをいいます。

たとえば、土地の所有者は、その土地を自分で使ってもいいし（使用）、誰かに貸して賃料を得てもいいし（収益）、お金を借りるために担保にしてもいいし、あるいは誰かに売ってもいい（処分）のです。

不動産は、財産的価値が高く金銭のやり取りも高額になります。いつ誰が使用、収益、処分できるかの決定は、当事者（売主と買主）の利益を大きく左右するので、物権変動つまり所有権の移転をいつにするのかが非常に重要なのです。

民法176条で物件変動（所有権移転）の時期は

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる

と定めています。

つまり、売主が「あなたに売ります」買主が「あなたから買います」と言うように当事者が意思表示をすれば所有権は移転するのです。

これを不動産の売買に当てはめると、売買契約を締結したときに、その不動産の所有権は売主から買主に移転することになってしまいます。

不動産売買では、契約締結時に買主が一定額の手付金を支払い、後日、残代金を支払うのが一般的な流れです。

この流れに民法176条の規定を当てはめると、買主が何らかの事情で残代金を支払わない場合でも、売買契約時に所有権は売主から買主に移転していることになります。

このような不安定な状態のままでは、売主は不安で契約締結に応じないでしょう。

もし、この不安を解消するのであれば、売買契約締結と同時に売買代金全額を受け取ることが必要になりますが、これは現実的ではありません。

そこで、不動産売買での所有権の移転時期は、売買契約締結時ではなく残代金支払い時にするよう約定事項で定めるのが一般的です。

これは民法に対する特約なのですが、民法の大部分は任意規定で、当事者間の合意（特約）によって内容を変更できますので、契約で定めた時期に所有権を移転することになります。

ここでは、「所有権移転登記」がなぜ重要なのかについて書いていきます。

民法177条では、

不動産の物権変動は登記なしには第三者に対抗することができない

と定めています。

上記の民法176条では、「物権の移転（所有権移転）は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めているはずが、

民法177条は、「不動産の所有権は登記をしなければ第三者に対抗することができない」と定めているのです。

たとえば、腕時計やメガネであれば所有者が容易に分かり、周知することも簡単だと思うのですが、道を歩いていて目の前にある空地が誰の所有物であるかを知ることは容易ではありません。

また、その空地の所有者が自分であることを第三者に周知することも簡単ではありません。

このように、不動産の所有権などを公に示すための制度が「不動産登記制度」なのです。

不動産の登記記録は、法務局の管理のもと誰でも見ることができ、誰が所有権者であるのかなど、不動産に関する権利関係は登記記録を見れば分かるようになっています。

不動産の所有権は登記をしなければ第三者に対抗できないので、あなたが売買代金全額を支払い所有権を取得していたとしても、登記が完了していなければ対外的に所有権を主張することができないのです。

たとえば、契約上の買主はあなたであっても、登記記録が変更される前に、あなた以外の人が「この不動産の所有者は私だ」と主張する人が現れた場合でも、所有権移転の登記が完了していなければ、あなたは所有権を主張することができないのです。

このように、不動産の物権変動において、登記は重要な役割を果たしているのです。

こちらも併せてお読みください。

不動産登記の「公信力」と「公示力」と「対抗力」

不動産の売買において、物権変動と不動産登記は非常に重要な関係にあります。法律的な知識がなくても、認識しておかなければならない内容です。

売主として、買主に対する義務をきちんと果たすためには、所有権移転登記手続きが滞りなく行われるようにしなければなりません。

買主も、売主の協力のもと代金支払い後速やかに登記申請を行ってください。それが、自身の権利を守ることになるのです。

不動産の物件変動における登記の重要性を理解し、登記手続きには十分な注意を払って、安全に取引を進めるようにしてください。

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