停止条件付契約と解除条件付契約の違い！ 不動産業者も誤認している停止条件

不動産の売買においては、残念ながら思い通りに契約が進まないこともあります。

例えば、住宅ローンの審査が通らない、必要な行政庁の許可が下りない、といった事由で売買契約が白紙になってしまうケースがあります。

こうした、将来発生するだろう不確定な事由を条件に付して売買契約を締結することがあります。それが「停止条件付契約」と「解除条件付契約」です。

どちらも、不動産の売買では、良く目にする条件設定なのですが、そこには大きな違いがあります。

そこで今日は、「停止条件付契約と解除条件付契約の違い！ 不動産業者も誤認している停止条件」について書いてみたいと思います。

筆、新築一戸建て購入応援「仲介手数料・無料・０円・ゼロ・サービス」の加古川の不動産売買専門会社、未来家（みらいえ）不動産株式会社、代表、清水　浩治

不動産に限らず、売買契約では一定の条件を定めたものがあります。それは、契約の法的効力が発生、或いは消滅する時期によって２種類に分類されます。

それが「停止条件付契約」と「解除条件付契約」です。

「停止条件」は、その条件が成就したときに契約の法的効力が「発生」する契約

法的効力を「発生」させるのに「停止」という文言が使われているのは、その条件が成就するまで法的効力の発生が「停止している」からです。法律用語は使い方がひねくれているので注意が必要ですね。

ただし、当事者間の特約によって、例えば契約効力の発生は契約締結時にするなど、その時期を遡らせることもできます。

次に「解除条件」は、その条件が成就したときに契約の法的効力が「消滅」する契約

不動産業者の営業マンでも、この違いを混同するくらい紛らわしいものなのです。

しかし、「停止条件」と「解除条件」は全く異なる条件ですので、売買契約を締結するときに条件が付く場合は、どちらの内容なのか明確にしなければなりません。

なぜなら、当事者間でトラブルが発生した際に大きな法的意味を持つからです。

「停止条件付契約」は、

条件が成就したときに、法的効力が発生し、条件が成就しなければ、そもそも契約はなかったものとなります。

にもかかわらず、

「停止条件が成就しなければ、買主は本契約を解除できる」といった特約条項を記載している不動産業者がいますが、これは間違いです。

なぜなら、もともと効力が発生していない契約を解除することはできないからです。

なぜ間違うかというと、「停止条件付契約」を、契約の効力を停止させる条件が付いた契約だと誤認しているからです。

そうではなくて、その条件が成就するまで、契約の法的効力を停止する、という契約が停止条件の意味なのです。

少しややこしいですけど、覚えておいてください。

解除条件付売買契約には、２つのパターンがあります。

それは、「解除条件型」と「解除留保型」です。

「解除条件型」は、解除条件の発生で自動的に解除となる

「解除留保型」は、解除条件の発生で契約を解除するか続行するかを選べる

「解除条件付売買契約」の例

融資利用の特約で、融資が不成立になった場合、解除することができる

買換え特約で、今の自宅が売却できなかったら、新しい家の購入契約は解除できる

宅地建物取引業者（不動産業者）の仲介手数料請求権は、売買契約締結（成立）時に発生します。

しかし、「停止条件」が付されている場合、売買契約は締結しても停止条件が成就するまでは契約の法的効力は発生していません。

そのため、売買契約の締結時に仲介手数料を支払う必要はないのです。

それでも、停止条件付契約に対する誤認により、売買契約締結時に仲介手数料を請求する不動産業者がいますので、注意してください。

したがって、停止条件が成就せずに契約が成立しなくても、当然に仲介手数料は支払う必要はないのです。

解除条件付契約で解除になる場合でも、ほとんどが白紙解除になりますので、売買契約時に仲介手数料を支払っていたとしても全額返還されますので、覚えておいてください。

＜建築条件付土地の売買契約＞

「建築条件付土地」とは、一定期間内に、指定した業者で家を建てるという条件がついた土地です。

建築条件付土地の売買契約では、建築請負契約が締結されることを停止条件とします。

＜借地権付土地の売買契約＞

「借地権付土地」とは、土地を借りる権利付きの土地のことです。借地権付き土地の売買契約では、地主の承諾を停止条件とします。

＜農地転用許可条件付農地の売買契約＞

市街化区域内の農地を転用目的で売買する場合には、農地法第5条に基づく農業委員会への届出が必要です。届出が受理されるよりも前に売買契約する場合は、届出の受理を停止条件とします。

＜融資利用特約付売買契約＞

融資利用特約付契約は、金融機関から融資（住宅ローン）の承認が得られなかった場合には、買主は売買契約を解除できるというものです。

融資利用特約には、融資が不承認になったら自動的に解除となる「解除条件型」と、買主の意思により解除の申出を行う「解除権留保型」があります。

「解除権留保型」では、買主は解除することも融資減額分を自己資金で補填し契約を履行することもできます。

＜買換え特約付売買契約＞

マイホームの買換えでは、新居の購入費用に今の家の売却代金を充当するため、今の家の売却ができなければ、新居の購入もできなくなります。

そのため、マイホームの買換えでは、今の家の売却ができなかった場合には、買主は買換え先の売買契約を解除できる、という特約を盛り込みます。

停止条件付と解除条件付の契約には、以下の違いから条件の定め方が重要になります。

一定の条件が成就することによって効力が生じる「停止条件付契約」、

一定の条件が成就することによって効力が消滅する「解除条件付契約」、

契約トラブルが発生したとき、契約効力の発生時期など条件の法的意味合いの違いが重要となる場合があります。

不動産業者でも、停止条件と解除条件を混同し誤って解釈しているくらいですので注意が必要なのです。

スーモ、ホームズ、アットホームなどの

ポータルサイトや、不動産会社のホームページで、

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