不動産売買の「手付金」と「頭金」実は違うものなのです！

「手付金（てつけきん）」 と言う言葉はよく耳にすると思いますが、

その意味をご存知ですか？

昨日、売買契約に臨むにあたって買主様と、こんな会話になりました。

買主様・・・「頭金はいくら準備すればよいですか？」

私・・・・・「手付金のことですね」

買主様・・・「はい、そうです」

私・・・・・「頭金と手付金は違うものですよ」

買主様・・・「えっ！そうなの！？」

そこで今日は、「手付金」についてと、「手付金と頭金の違い」について書いてみたいと思います。

勘違いしている人が少なくないので、是非、参考にしてください。

お客様にとっては、「手付金」と「頭金」が同じものだという認識が多いようです。

実は、手付金は売買金額の一部（頭金）ではないのです。

「手付金」は、売買契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返してもらうものなのです。

ただ、いちいちその手続きをするのは面倒なので、

契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

それでは、本題です。

「手付金」 とは、どのようなものかをご説明します。

手付金には、解約手付、違約手付、証約手付 の3種類がるのですが、不動産の売買契約時に支払う手付金は「解約手付」とする契約書が多いです。

１．解約手付

買主と売主のいずれかが、契約を解除したいときのための保証金です。相手方が履行に着手するまで、以下により売買契約を解除できます。

●買主は、支払い済みの手付金を放棄する （手付流し）

●売主は、手付金を買主に倍返しする （手付倍返し）

２．違約手付

契約違反（債務不履行）があった場合の「違約金」としての意味を持ちます。

●買主側に不履行があった場合、手付金が没収される形になります。

●売主側に不履行があった場合、手付金は倍にして買主に返さなければなりません。

３．証約手付

購入する意思があることを示し、契約の成立を証明するものとして、買主が売主に預けるお金です。

ただし、契約書に手付金の種類が、何れかであることが記載されていない場合、判例上、原則１．の 「解約手付」 と推定されます。

「推定」 ですと、後日論争になる可能性もありますので、契約書に手付金の性格が書かれているかどうか確認しておくことはとても重要ことなのです。

ところで、解約手付は、契約を解約したくとも、相手方が「契約の履行に着手」してしまうと、手付金相当額のペナルティだけでは、解約できなくなってしまいます。

買主が手付金を放棄して、契約解除できるのは、期限があるということです。

では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか。

注意しなければならないのは、「履行の着手」という概念が明確ではない点です。

過去に「履行の着手」と最高裁で認められた判例には、

●売主が所有権移転の仮登記申請をした

●売主が売却を前提とした分筆登記申請をした

●買主が中間金（内金）の支払いをした

●買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした

などがあります。

何らかの事情で「契約を解除したい！」と思った場合には、期限を超えないよう、専門家に尋ねてみることが大切です。

ですから、最近の契約で、売主様が宅建業者でない場合は、手付解除ができる期限を、別に定める場合もあります。

手付金の額があまりにも小さい金額の場合、売主も買主も気楽に契約を解除でき、手付金を授受する意味があまりありません。一方、手付金額が非常に大きい場合、契約を解除したいときに、売主も買主も簡単には契約を解除できず、本来の機能を果たせなくなってしまいます。

解約手付とは、一定のペナルティを支払えば、契約を解除できるという主旨ですから、手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。

一般的には、 売買代金の 5％～10％程度 が適切でしょう。

もし、手付金の額があまりにも極端な場合、何故そのようなことになるのか、仲介業者に意図を確認すべきでしょう。

売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合は、売買代金の20％を超えて 手付金を受領することができません。また、手付金の性格は 『解約手付』 にしなければならないことが法律で定められています。

さて、解約手付で契約解除ができたとしても、「これで終わり」ではありません。

不動産の売買では、通常、仲介業者がいます。

仲介業者は、契約が成立すれば、依頼者（売主または買主）に仲介手数料を請求できるというのが原則です。

ですから、契約を締結する前に、解約となった場合の仲介手数料の取扱いについて、事前に確認しておくことも必要です。

手付金とは？

● 不動産売買の契約締結時の手付金は、一般的には「解約手付」

● 解約手付は、一般的には売買代金の5％～10％程度が適切

● 解約手付の場合、相手方が履行に着手するまでであれば、

買主側は手付金を放棄することで、

売主側は手付金の倍額を支払うことで売買契約を解除できる

専門的な用語が多い不動産の取引ですが、これからも気づいたことは、

できるだけ分かりやすく、お知らせをしていきたいと思います。